Право Диана Каленик, «Про бизнес» 23 августа 2022

Как отвязать договор аренды от валюты и что будет, если этого не сделать? Разбираемся с юристом

С 23 сентября 2022 года до 1 января 2024-го для арендодателей установили запрет по фиксации в договоре размера ставки арендной платы в иностранной валюте, и исключений по договорам аренды не предусмотрено. Как быть в этой ситуации тем арендодателям, которые уже работают по договорам с привязкой к валюте, специально для «Про бизнес» объяснила директор юридической компании «РЕСОЛВА Консалт» Людмила Царик.

**Людмила Царик**
Директор юридической компании «РЕСОЛВА Консалт»

Сказано, как не нужно делать, но не установлено, как сделать правильно

— Остался месяц, чтобы внести изменения в договоры с привязкой к иностранной валюте. Для этого следует действовать согласно общим правилам приведения договора в соответствие с законодательством (ст. 4, 5, абз. 2 ст. 7 Закона от 18.07.2022 № 197-З).

Для арендодателя это означает лишь одно — арендная плата должна быть в белорусских рублях без привязки к курсу иностранной валюты (ст. 4 Закона об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг от 18.07.2022 № 197-З, ч. 2 п. 1 ст. 298 ГК, ч. 2 ст. 11 БК).

Важно: в срок до 22.09.2022 (включительно) все заключенные договоры аренды должны быть приведены в соответствие с законодательством (ст. 5 Закона об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг от 18.07.2022 № 197-З) путем подписания дополнительного соглашения либо заключить новый договор аренды (ст. 161, 165, п. 1 ст. 422 ГК; п. 6 постановления Пленума ВХС № 1).

Физические лица, сдающие в аренду жилые и (или) нежилые помещения, а также машино-места, находящихся на территории Республики Беларусь, без цели предпринимательской деятельности, также обязаны привести соответствующие договоры в соответствии с последними изменениями в законодательстве (ч. 1 подп. 1.6 п. 1 Указа № 497).

Важно: не стоит делать разграничений между арендодателем и арендатором по обязанности приведения договора аренды в соответствие с законодательством, так как это обязанность обеих сторон (п. 2 ст. 392 ГК).

Согласно ст. 4 Закона от 18.07.2022 № 197-З, ставка арендной платы — это отсутствие эквивалента. То есть стороны обязаны исключить такой порядок определения арендной платы, как эквивалент определенной сумме в иностранной валюте. Каким должен быть новый порядок определения арендной платы, законодательство не устанавливает.

Алгоритм приведения ставки аренды по договору в соответствии с последними изменениями

Для начала необходимо, чтобы стороны пришли к обоюдному согласию, что необходимо внести изменения по ставке арендной платы в кратчайшие сроки.
Если стороны не внесли необходимые изменения в договор, то любая из сторон может обратиться в суд с требованием утвердить изменения в договор.
В случае, если в договор аренды изменения не внесены и в суд не обратились, стороны все равно должны применять соответствующие нормы законодательства с момента вступления их в силу (ч. 4 п. 15 постановления Пленума ВХС от 16.12.1999 N 16).
При недостижении согласия сторонами по оплате арендной платы по-новому следует расторгнуть договор аренды по следующим основаниям:

— «по соглашению сторон»;

— в судебном порядке по требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным законодательством или договором;

— при одностороннем отказе от договора одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством или договором.

Как сформулировать размер арендной платы в договоре

1. Установить размер арендной платы в твердой величине — белорусских рублях. Но при выборе такого варианта размер арендной платы будет неизменен. При таком варианте арендодателю следует предусмотреть возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке.

Пример: Арендодатель ежемесячно, начиная с __.__.20__, в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы. Новый размер арендной платы определяется путем умножения размера арендной платы за предыдущий месяц на индекс потребительских цен по Республике Беларусь, публикуемый на официальном сайте Национального статистического комитета Республики Беларусь, в месяце, предшествующем месяцу изменения, по отношению к месяцу, предшествующему ему, за вычетом 100.

2. Размер арендной платы за отчетный месяц фиксируется в счете, выставленном арендодателем за соответствующий месяц.

Пример: Арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы, но не чаще ____________(периодичность увеличения), в случае если на __-ое число месяца, предшествующего изменению, официальный курс белорусского рубля к доллару США, установленный Национальным банком Республики Беларусь, увеличится по отношению к курсу, установленному на день последнего установления (в т.ч. увеличения) размера арендной платы, на ___% и более. При этом арендная плата увеличивается пропорционально увеличению официального курса белорусского рубля к доллару США, установленному Национальным банком Республики Беларусь. В этом случае Арендодатель обязан направить Арендатору соответствующее письменное уведомление.

3. Размер арендной платы можно определить путем умножения базовой ставки на арендуемую площадь.

Оформление изменений в договоре аренды

Дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды заключается в той же форме, что и сам договор:

Арендатор либо арендодатель соглашается на предложение арендодателя (арендатора) о новом размере арендной платы.
Сторонами согласовывается проект дополнительного соглашения с измененными условиями по арендной ставке, куда входят в обязательном порядке следующие условия:

— Дата начала действия условия о новом размере арендной платы (по общему правилу размер арендной платы будет считаться измененным по соглашению сторон с момента подписания дополнительного соглашения.
— Так как использование эквивалента запрещено с 23.09.2022, то дата начала действия дополнительного соглашения не должна быть позднее этой даты.

Последствия отказа привести договор в соответствие с законом

На данный момент в законодательстве нет прямого указания, что произойдет, если стороны решат не исключать эквивалент в порядке определения размера арендной платы. Но, согласно действующему законодательству, договор, который не соответствует требованиям законодательства, недействителен.

То есть для признания его недействительным обращение в суд не требуется (ст. 169 и 181 ГК). Как следствие, стороны не вправе требовать друг от друга исполнения такого договора. Поэтому с 23.09.2022 договор, который стороны не приведут в соответствие с законом от 18.07.2022 № 197-З, не будет иметь юридической силы.