Недвижимость Владислав Кулецкий, «Про бизнес» 19 августа 2022

«Многие могут воспользоваться ситуацией, чтобы „соскочить“ с невыгодного договора аренды». Зачем запретили ставки в валюте и как это повлияет на рынок коммерческой недвижимости

С 23 сентября 2022 года (правда, временно — до 1 января 2024 года) арендодатели не смогут устанавливать в договоре аренды плату в эквиваленте определенной суммы в иностранной валюте. Это предусмотрено ст. 4 закона № 197-З от 18 июля 2022 года. Удивительно, что изменения приняты как бы между прочим — в документе, который регулирует рынок ценных бумаг. Однако это решение может существенно изменить рынок коммерческой недвижимости. Пока никто не понимает, что произошло. Но участники рынка ищут разные варианты действий. Юристы REVERA и консультанты Коллиерз провели «круглый стол» для бизнес-сообщества, чтобы показать разные мнения на сложившуюся ситуацию. «Про бизнес» публикует основные идеи спикеров.

Александр Антонов Старший юрист, руководитель практики инфраструктурных проектов REVERA	Денис Четвериков Директор независимой консалтинговой компании ООО «Коллиерз Интернешнл»
Андрей Косарев Генеральный директор компании Nikoliers в Санкт-Петербурге	Виталий Синицкий Собственник компании «Сигмаполюс»
Ольга Цуран Заместитель председателя правления ЗАО «МТБанк»

Если арендатор и арендодатель не договорятся, то все будет решать суд

Старший юрист, руководитель практики инфраструктурных проектов REVERA Александр Антонов обратил внимание на то, что для приведения договоров в соответствие с законодательством дали всего 2 месяца.

— Если меняется законодательство, стороны должны привести договор в соответствие. Ситуация не кажется сложной, если арендодатель и арендатор договорятся об изменениях. Однако, если они не договорятся, вторая сторона вправе обратиться в суд. Это важно, потому что многие, я предполагаю, могут попытаться воспользоваться этой ситуацией, чтобы «соскочить» с невыгодного договора аренды. Например, заключен договор аренды со ставкой 30 евро за «квадрат» на 5 лет без права расторжения договора. Самый простой способ избавиться от невыгодных на сегодня условий — это сказать, что ты не договорился с арендодателем о пересмотре арендной платы.

Формально, если ничего не предпринимать, с 23 сентября 2022 года практически такого договора аренды не будет существовать. Потому что арендная плата — это существенное условие договора. Если его нет, то договора нет.

Трудно сказать, как именно суды будут пересматривать договоры. Я думаю, что это должна быть какая-то фиксация курса на 23 сентября или привязка к базовом арендным величинам. Но лучше не идти в суд, а договориться и найти тот вариант, который устроит обе стороны.

Если перечитать новое законодательство формально, то сегодня запрещена только одна ситуация — когда размер арендной платы установлен арендодателем и составляет сумму в белорусских рублях, эквивалентную 10 евро за квадратный метр по курсу на день оплаты. Если же написано, что арендная плата определена по соглашению сторон, то (повторюсь: формально, юридически) это можно будет делать и после 23 сентября 2022 года. Однако правоприменительная практика в Беларуси иногда отличается от формальных норм права. Максимум, что мы в этой ситуации можем сделать, — получить письменное мнение или разъяснение госорганов. Запрос уже отправлен, ждем ответа.

На сегодня лично я как юрист исхожу из того, что в принципе для рынка с сентября ничего не меняется. Кроме того, я бы хотел обратить внимание, что 298-я Статья Гражданского кодекса разрешает привязки к двум величинам. Как к иностранной валюте, так и к условным денежным единицам. Законодатель почему-то написал, что запрещается привязка только к иностранной валюте. На привязку к условным денежным единицам, куда относятся специальные права заимствования (валюта МВФ), корзина валют, формально запрета нет.

Как арендодателю сохранить гарантии, не привязываясь к валюте?

Однако до официальных разъяснений Александр Антонов предлагает лучше подумать о тех вариантах, которые помогут привязывать арендную плату к чему-то еще.

— Всего может быть 7 вариантов:

1. Изменение и компенсация размера арендной платы на какой-то коэфициент.

Пишем, что размер арендной платы составляет 20 белорусских рублей за 1 квадратный метр. При этом величина зафиксирована в белорусских рублях и изменяется на величину коэффициента. И такой коэффициент может быть абсолютно любым: изменение курса одной валюты к другой, индекс потребительских цен, любые иные показатели.

2. Привязка к иным показателям.

Например, к криптовалюте. Понятно, что привязываться к биткоину или этериуму рискованно, за этим нет никакого экономического обоснования реальных затрат и перспектив арендодателя. Но можно привязаться к криптодоллару, который официально эквивалентен доллару США. Тоже формально и неформально нарушений нет.

3. Подписание ежемесячных допсоглашений об установлении размера арендной платы за соответствующий период аренды.

Главное, чтобы это было прямо зафиксировано в договоре: «стороны вправе пересматривать размер арендной платы неограниченное количество раз».

4. Заключение краткосрочных договоров аренды.

Это может быть определенной гарантией для арендодателя, но не думаю, что такой вариант реален.

5. Право сторон на односторонний отказ от исполнения договора, если величина иностранной валюты достигнет какого-то значения.

То есть мы пишем, что арендная плата составляет 30 рублей за один квадратный метр (скажем, это около 10 евро в момент заключения договора). Если размер курса евро больше трех рублей, то арендодатель вправе отказаться от договора.

6. Повышенный размер арендной платы в договоре, но оплата со скидками.

Изначально прописываем в договоре высокий размер арендной платы, исходя из расчетного показателя курса евро, скажем, в 5 рублей. А потом ежеквартально или ежемесячно подписываем соглашение о скидке. Такую политику скидок многие девелоперы использовали раньше для других целей. В принципе, ее можно использовать и для этой ситуации. Если арендатор согласится.

7. Распространение способов формирования арендной платы в торговой недвижимости на офисы: процент от прибыли, процент от выручки.

Но это очень рисковый способ: у нашего клиента один раз был такой опыт и ничем хорошим не закончился.

При рассмотрении всех этих вариантов стоит помнить о статье 171 Гражданского кодекса, где говорится о притворных сделках. Если суд посчитает, что то, что вы написали в договоре, на самом деле имеет другую цель, то применяются те же последствия, которые применяются к изначальной сделке, которую вы пытались перекрыть. Кроме того, такой договор может быть признан сделкой, запрещенной законодательством. В этом случае весь полученный доход может быть обращен в бюджет.

«Пока что у нас нет ответов — практика покажет, как правильно работать»

Директор независимой консалтинговой компании ООО «Коллиерз Интернешнл» Денис Четвериков считает, что оценить ситуацию сейчас тяжело:

— Пока что у нас нет ответов — практика покажет, как правильно работать. Но мы пытаемся найти варианты для наших клиентов, а также понять, кому все-таки выгодна новая норма.

Вероятно, в краткосрочной перспективе (1−3 года) арендаторы выиграют. По крайней мере, они собираются выиграть сегодня за счет того, что не будет привязки к валюте. Но с другой стороны, от рынка не уйдешь. Если девелоперам будет невыгодно строить, то ставки будут все равно расти. Когда банки не смогут возвращать свои средства, которые давали девелоперам, рынок начнет сжиматься, будет ухудшаться по количественному и качественному показателю. И в итоге нечего будет арендовать.

Все сейчас пытаются найти эквивалент евро. Но другие показатели так или иначе отличаются от валюты. Паритета, к которому стремятся стороны для заключения договора, уже не будет. Нужно передоговариваться, а это значит, что кто-то, скорее всего, будет неудовлетворен.

Есть, правда, чисто организационные стратегии: дайте нам аванс до конца 2023 года. Но я не знаю, кто из арендодателей настолько силен, чтобы себе такое позволить. Заключать короткие договора тоже сложно в офисном сегменте. А если привязываться к ценам на золото, нефть или еще что-то, будет мешать слишком сильная волатильность на длинных промежутках времени. Например, цена на золото, которую устанавливает Нацбанк, выросла за последние 13 лет практически, в 12 раз. А вот евро как валюта — в 6,5 раза.

Как российский рынок уходил от номинирования договоров аренды в иностранной валюте

Генеральный директор компании Nikoliers в Санкт-Петербурге Андрей Косарев рассказал о том, как в России переходили на ставки аренды в рублях:

— Начну с того, откуда появились валютные договора аренды. В Беларуси наверняка причины были те же. Всего их было три, и они все взаимосвязаны.

Первая — рынок коммерческой недвижимости формировали иностранные инвесторы и девелоперы, которым привязка к доллару, евро была понятна. Они в этой валюте составляли бизнес-план и в ней же зарабатывали.

Вторая — нестабильность местной валюты, когда случаются скачки инфляции, резкая девальвация и прочее. В первую очередь для арендодателя некомфортно заключать договор на стабильный срок в местной валюте, которая может сильно обесценится.

Третья — кредиты, номинированные в валюте, дешевле, чем номинированные в рублях. Со временем этот фактор стал доминирующим. Практически все девелоперы получали кредиты в валюте, потому что было дешево. И банки сами обязывали номинировать ставки в валюте.

Но после нескольких экономических кризисов картина сильно изменилась. И к 2021 году более 90% договоров номинировались уже в рублях.

Примечательно, что с 2015 года те, кто оставлял привязку к валюте, использовали не курс, а валютный коридор. Потому что понимали, что когда будет очередной скачок в два раза, арендаторы сразу выстроятся в очередь на переговоры по снижению арендной ставки. И девелоперы уже не так сильно держались за свои привязки. Не готовы арендаторы платить, когда курс вырастает, а без арендаторов владельцы площадей разорятся. Приходилось искать компромисс. И постепенно многие переходили на номинирование в рублях. Позволить себе диктовать условия могли только самые топовые объекты: там, где была очередь из желающих снять площади. Там могла оставаться жесткая привязка к валюте, а иногда остается даже сейчас.

Какие последствия могут быть для девелоперов после отмены привязки арендных ставок к валюте

Собственник компании-девелопера «Сигмаполюс» Виталий Синицкий рассказал, почему в Беларуси договора аренды всегда привязывали к иностранной валюте:

— Есть три основные причины:

длительные сроки окупаемости проектов;
кредиты в иностранной валюте;
иностранные инвесторы и партнеры.

Придерживаться аренды в белорусских рублях для меня как девелопера на сегодня не предоставляется возможным.

Основные последствия для девелоперов: уменьшение количества объектов (вплоть до полной остановки развития по некоторым сегментам), неплатежи по валютным обязательствам, снижение качества объектов.

Моя компания ведет сейчас проектирование трех объектов. Два в Минске — МФК SIGMA на Немиге и МФК PRIZMA на Партизанском проспекте — и один в Бресте (МФК на улице Московской). Строительство SIGMA до конца года, думаю, будет остановлено полностью. PRIZMA будет достраиваться. Проект был утвержден городом. Это то, на что может хватить сил. А в Бресте будем переносить сроки начала строительства: по плану была осень, теперь я отложу до весны, чтобы понять, что будет с законодательством, со ставками.

Пока что особых вариантов решения проблемы у меня нет. Необходимо дождаться разъяснений от законодателя: как он будет это все трактовать.

Банки ждут запросов от девелоперов на реструктуризацию долгов

Заместитель председателя правления ЗАО «МТБанк» Ольга Цуран пояснила позицию банков в сложившейся на рынке ситуации:

— Банки — важное звено на рынке коммерческой недвижимости. И мы постфактум будем реагировать на то, что случилось. Пока ни этот указ, ни изменения не играют решающую роль. Если мы вспомним скачки курса, когда была привязка к валюте по всем договорам, то в первый день, когда курс идет вверх, арендаторы идут к арендодателю, чтобы снижать ставки или фиксировать курс. Поэтому резкие изменения курса валют арендодателя не спасают от того, что арендатор приходит и пытается снизить ставки. Соответственно, он начинает получать меньше выручки и у него становится меньше возможностей для оплаты банку кредита.

Ситуация ухудшилась не после указа, а до — в марте, когда очень много арендодателей пришли с просьбой рефинансировать кредиты.

Да, действительно, кредиты у девелоперов всегда были в иностранной валюте, но не потому, что банки не хотели кредитовать в рублях. Источник финансирования у нас исторически — иностранная валюта. Население при скачках курса бежит снимать вклады в белорусских рублях, поэтому долгосрочных ресурсов у банка для финансирования инвестиционных проектов не было.

Как будет реагировать банк сейчас? Конечно, мы понимаем, что срок окупаемости проектов растягивается. Поэтому мы ожидаем запросы о реструктуризации. Мы уже делали это в марте, и, вероятно, придется рассматривать еще много таких заявок. Есть теоретичеки вариант с переводом кредив в белорусские рубли, но нет у банков таких ресурсов в долгосрочной перспективе. Однако мы будем искать варианты для помощи бизнесу, поскольку в наших интересах, чтобы все продолжали работать.