Партнерский материал Анна Руденко, «Про бизнес» 14 июля 2021

Может ли квартира в центре стать выгодным вложением? Узнали у экспертов

Фото: архив компании «А-100 Девелопмент» — Фото: архив компании

Цены на недвижимость за последний год существенно снизились. Но люди все равно продолжают покупать жилье, а застройщики — выходить на рынок с предложениями для разного уровня доходов. Эксперты в сфере недвижимости и архитектуры рассказали, в какое жилье сегодня есть смысл вкладывать большие деньги, если они у вас есть.

«Люди готовы покупать жилье, но только качественное»

— На рынке новостроек в Минске сейчас достаточно высокое предложение нового жилья. По данным Prometr.by, покупателям предлагается 144 дома-новостройки на разных этапах строительства. Такой объем предложения на первичном рынке на 25% превышает аналогичные показатели годичной давности и на 55% — 2019 года.

**Андрей Чернышев**
Замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица»

Однако при всем избытке предложения в столице есть дефицит качественных проектов. По-настоящему продуманные локации для жизни — единичны. И несмотря на то, что в целом стоимость метра за последний год снизилась во всех категориях недвижимости, цены на объекты, например, в Новой Боровой не падают и сейчас, в кризис, — за четыре года реализации проекта стоимость квадратного метра на «вторичке» здесь выросла практически вдвое.

Это говорит о том, что в Беларуси есть немало людей, которые хотят покупать не просто квадратные метры. И вариантов немного:

Уехать в комфортабельный загородный дом
Купить престижную «сталинку» в старом доме в центре Минска
Искать новое качественное премиальное жилье в центре.

Тренд миграции за город у нас своеобразный. В 2020 году из-за пандемии многие брали в долгосрочную аренду загородные дома, но не покупали. В том числе это связано с тем, что за пределами Минска практически нет комфортной упорядоченной частной застройки с соответствующей инфраструктурой.

«Сталинки» — это, конечно, круто с точки зрения исторической ценности недвижимости. Но комфорт в них относительный. Средняя стоимость квадратного метра очень «несвежей» «сталинки» по итогам реальных сделок в районе ул. Захарова-Козлова в 2021 году — $ 1600. Плюс нужно вложить огромные деньги в ремонт, чтобы привести квартиру в нормальный вид. И даже в таком случае покупатель сталкивается с «уставшими» подъездами, такими же коммуникациями, не всегда приличным контингентом жителей дома.

Какой бы уютной ни была квартира, по-настоящему удобным для проживания жилье делает окружающая среда. Исторические эмоции хороши ради эмоций — комфорта жизни они не добавляют. Поэтому «сталинки» хороши для того, чтобы купить, привести в порядок — и сдать в аренду туристам или ценителям истории.

Для по-настоящему комфортной жизни объективно подходит лишь последний вариант — новостройка в центре.

Таких предложений на рынке совсем немного — в этом их преимущество.

Тогда вместе с квартирой покупатель получает качественную архитектуру, продуманный с точки зрения инфраструктуры, благоустройства и целевой аудитории интересный проект. Место для жизни определенного класса людей. В новых жилых комплексах владельцы чувствуют себя как в отдельном городе: комфортно, безопасно, рядом с людьми такого же социального статуса.

Хорошим примером качественного жилья премиум-класса в центре может стать квартал Depo, который строит «А-100 Девелопмент».

Что за квартал Depo?

Квартал Depo возводит компания «А-100 Девелопмент» совсем рядом с площадью Победы, на месте бывшего троллейбусного депо № 1. К 2025 году в центре Минска появится современный жилой комплекс бизнес-класса с магазинами, частным детским садом, пешеходной улицей и искусственным прудом.

Проектировал квартал Depo московский архитектор Сергей Скуратов. Основная идея проекта — вписать современное жилье и технологии в аутентичный облик центра Минска. Внешне здания сохранят атмосферу исторической застройки, но при этом будут соответствовать всем требованиям, предъявляемым к актуальному жилью премиум-класса.

Ожидается, что к окончанию строительства здесь будет более 20 жилых зданий высотой 5−7 этажей с более чем 500 квартирами премиум-класса. Комплекс будет стоять на стилобате, под которым разместится подземный паркинг для жилой и коммерческой части с местами для зарядки электромобилей. Вообще, весь транспорт будет вынесен за пределы квартала и под землю.

Уже идет продажа квартир в первых трех домах квартала — они будут сданы в 2022 году.

Внешне дома похожи, но внутри будут разными. В первом доме — квартиры с предчистовой отделкой: застройщик разведет все коммуникации, подготовит поверхности для дальнейшей чистовой отделки. Во втором доме — дизайнерские интерьеры в стиле «классика» или «минимализм» на выбор. Третий же — со стандартной черновой отделкой.

Пока квадратный метр в них стоит около $ 3500. Самая маленькая квартира проекта — 55-метровая (будут представлены в последующих очередях строительства), — соответственно, обойдется чуть более чем в $ 190 тысяч в эквиваленте, самая большая — пентхаус на 6 этаже площадью 226−227 метров — более чем в $ 790 тысяч.

Купить квартиру можно с помощью собственных средств, а также в рассрочку от застройщика: первоначальный взнос в таком случае составит 50% от стоимости жилья, оставшуюся сумму можно выплачивать равными долями в течение 48 месяцев.

Как оценить недвижимость для вложений?

Тремя наиболее важными факторами при оценке привлекательности недвижимости являются: местоположение, местоположение, местоположение. Эта фраза уже около 100 лет является своеобразной мантрой экспертов по недвижимости во всем мире. Как правило, речь идет о центре города.

Для примера можем рассмотреть квартал Depo. Основные преимущества:

1. Цена всегда будет расти. Даже если спрос останется стабильным, предложение будет снижаться. Плотность застройки в центральной части Минска такова, что строить больше негде. Чтобы понять это, достаточно взглянуть на карту центра столицы: в рамках первого транспортного кольца больше нет места для создания полноценного квартала, отвечающего стандартам премиум-класса — с комфортными закрытыми дворами, рекреационной зоной, подземным паркингом и при этом с хорошей транспортной доступностью. И едва ли появится в ближайшие десятилетия.

Что станет со стоимостью такого жилья, когда через несколько лет предложение упадет в несколько раз? Неизбежно пропорциональное удорожание квадратного метра.

Конечно, в центре Минска будут, вероятно, появляться отдельные здания за счет «уплотнения» существующей застройки. Но уровень комфорта в домах, насильно вжатых в старые дворики, будет оставлять желать лучшего.

Даже если эти новостройки появятся, то шансов «вырасти» рядом с кварталом Depo у них нет — негде. А это значит, что вид из окон останется неизменным.

2. Близость делового центра. Исследование, проведенное Лаурой Фернандес-Дюрэн из Universitat Politècnica de València с использованием нейросетей, показало, что цена на недвижимость и ее привлекательность значительно падает по мере удаления от делового центра города. При этом чем выше класс жилья, тем больше заметна разница.

Связано это в первую очередь с комфортом владельцев недвижимости: экономия времени на передвижение по городу, шаговая доступность основных учреждений и офисов, развитая сервисная инфраструктура. Все это является преимуществом жизни в центре.

Квартал Depo находится совсем рядом с деловым центром в районе Немиги и неподалеку от правительственных кварталов на улицах К. Маркса, Ленина, Энгельса. Да и до любой точки на проспекте Независимости — 10 минут на автомобиле.

3. Транспортная доступность. Потенциальные жители квартала Depo находятся практически в идеальных условиях: проспект Независимости — совсем рядом, 1-е транспортное кольцо — тоже. Линия метро (станция «Площадь Победы») — в шаговой доступности.

4. Развитая социальная инфраструктура. В отличие от новых районов, где, как правило, есть серьезные проблемы с инфраструктурой, в центре она уже существует: школы, детские сады построены и работают.

В шаговой доступности, например, расположены сразу две гимназии — одна с математическим уклоном, другая — с преподаванием на белорусском языке. До обеих всего 300 метров.

Центр города привлекает и своим культурным пространством. Здесь сосредоточены музеи, театры, художественные галереи и концертные залы. Цирк, филармония, оперный театр, Дворец искусства — до любого из них 10 минут пешей прогулки.

5. Экология. К счастью, центр Минска избавлен от крупных промышленных предприятий, которые могли бы создавать не самую благополучную экологическую обстановку, характерные запахи. И они, конечно, не появятся. Зато по соседству с кварталом Depo — набережная Свислочи, парк Горького и парк им. Янки Купалы. Кроме того, застройщик «А-100 Девелопмент» озеленит квартал и создаст авторское благоустройство.

«Человек покупает среду, а не просто дом»

— Люди предпочитают места, которые не являются временными. Когда человек покупает премиальную квартиру, он смотрит на место не в контексте комфорта. Ему важно, чтобы это было место, которое не изменит свой статус через 10, 20 или 50 лет.

**Илья Пискулин**
Директор архитектурно-брендингового агентства DeVision, соучредитель девелоперской компании «Создатели», организатор форума недвижимости «Движение» (Россия)

Такая покупка — инвестиция в место. Здесь ценна не окупаемость, а сохранность. Так что все, что важно покупателю, — чтобы место не девальвировалось. Квартал Depo находится в центре Минска и в центре Восточной Европы. Оно будет таким всегда и только лучше.

Привязка к локации важна, когда речь идет о премиуме, потому что покупается в какой-то степени и дом, и все, что его окружает. Человек покупает весь вид, а не просто вид из дома или на дом. Он покупает большую среду, район и возможность быть его частью — достойной частью.

«Интегрировать историческое наследие с новым жилым кварталом — хорошая идея»

— Локация влияет и на инвестиционную привлекательность недвижимости. Я бы смотрел на это с двух точек зрения.

**Даниэль Крутцинна**
Партнер консалтинговой компании Civitta International, эксперт в сфере управленческого консалтинга и инвестиций, живет в Мюнхене и Минске

Во-первых, как будет меняться стоимость — а мы видим, что в кризис центр никогда не проседает, остается стабильным и даже растет, когда более отдаленные районы колеблются.

Второй критерий — это ликвидность, спрос. Квартиры в самом центре всегда ликвидны, их в любой момент можно продать, если планы меняются.

Я знаком с проектом Depo. Мы давно ждали, что кто-то начнет застраивать эту территорию. Город искал инвестора и здорово, что опытная местная компания «А-100 Девелопмент» взялась за проект. Идея интегрировать историческое наследие, немного индастриал, с новым жилым кварталом, офисными элементами, где была бы определенная инфраструктура, возможность жить и работать, кажется мне очень хорошей. Это путь редевелопмента, по которому успешно шли другие города в регионе, такие как Киев, Санкт-Петербург, Варшава.

В какой-то степени квартал Depo можно сравнить с районом Prenzlauer Berg в Берлине, где часть промышленных объектов, бывшая трансформаторная станция, транспортные инфраструктурные объекты были перестроены в смесь жилья, офисов и культурных заведений. Сегодня там живут молодые специалисты и состоятельные семьи. Здесь сформировался культурный центр, проводится фэшн-шоу, район привлекает туристов.