Top.Mail.Ru
Войти
  • 2,56 USD 2,5629 -0,0079
  • 3,02 EUR 3,0187 +0,0049
  • 3,29 100 RUB 3,2939 -0,006
Рынки
«Про бизнес» 24 сентября 2020

Где жить будем? Вот что ждет рынок недвижимости и смежные отрасли в ближайшее время

Фото с сайта unsplash.com

«Рынок недвижимости проседал с марта. Но последствия падения спроса в августе мы еще увидим осенью или ближе к Новому году», — уверен Артем Сахаревич. Он 8 лет готовит аналитику рынка недвижимости для ресурса Realt.by и нынешний кризис считает одним из самых разрушительных для отрасли за долгие годы. О том, что будет с ценами на жилье, застройщиками и риелторами, Артем рассказал в материале.

— В 2020 году для рынка жилой недвижимости «хорошими» месяцами были только январь и февраль. Когда  в марте началась пандемия и вместе с ней кризис на фоне роста курса доллара, рынок получил первый жесткий удар. Рост курса доллара по отношению к белорусскому рублю напугал многих продавцов и покупателей — они замерли и выжидали. Банки в свою очередь добавили масла в огонь и сократили количество кредитных программ. К тому же из-за опасений, связанных с коронавирусом, люди просто не готовы были ездить на просмотры и боялись ходить по чужим квартирам.


Артем Сахаревич
Аналитик Realt.by

В результате спрос сократился в два раза — это серьезный обвал. В течение всей весны и до середины лета он понемногу восстанавливался. Медленно и постепенно количество сделок с каждым месяцем росло. И тут наступает август: выборы, протесты — ситуация повторяется. Опять ограничения по кредитам в большинстве банков, опять стремительное падение курса рубля… И вдобавок — напряженность, связанная с политической ситуацией.

По статистике рынка недвижимости, за август мы пока не увидим масштабов падения. Многие сделки, которые начинались летом, еще находились в процессе завершения. Но данные по осени, я уверен, будут очень жесткими.

Кризис — это не впервой, но ТАК еще не было 

Нынешний кризис принципиально отличается от тех, с которыми мы уже сталкивались в 2011 или в 2014 годах. Мы впервые имеем дело с чем-то новым.

В чем заключались общие признаки предыдущих кризисов:

  • Резкая девальвация — когда курс доллара в один момент «улетал в небо»
  • Огромный объем предложений на рынке. Особенно много их было среди новостроек в 2013–2014 годах — 1,3 млн кв. м в Минске. Т. е. сформировалась огромная конкуренция среди застройщиков
  • Существенно сократились доходы населения — тех, кто мог себе позволить покупку жилья, стало критически мало
  • Население опасалось брать кредиты из-за бешеных ставок, поэтому покупка жилья почти целиком зависела от сбережений.

Все эти факторы в совокупности давали повод к тому, чтобы цены начинали стремительно падать. Но критически низкий спрос держался всего 3–4 месяца, а потом постепенно восстанавливался.

Фото с сайта unsplash.com

Сейчас базовые факторы, оказывающие влияние, изменились:

  • Курс доллара по отношению к рублю вырос. Но резкой, одномоментной девальвации пока не произошло
  • Предложений на рынке новостроек стало меньше — в Минске уже не так много всего строится. В последние пару лет уровень примерно одинаковый — 600–700 тыс. кв. м в год. Сейчас в столице нет «вала» квартир на продажу
  • У людей понемногу восстановилось доверие к кредитам. Нацбанк провел колоссальную работу, чтобы сдержать инфляцию и вернуть доверие к национальной валюте, снизить ставки по кредитам. Но резкий отказ банков выдавать кредиты на жилье в августе-сентябре 2020 года — это большой удар
  • Благосостояние населения ухудшилось. Если раньше у людей были сбережения, то сейчас их не осталось или они существенно сократились. Поэтому количество людей, у которых есть свободные средства для покупки недвижимости, — крайне невелико.

Рынок вторичной недвижимости

На вторичном рынке до 9 августа движения практически не было — цены либо не меняли вообще, либо корректировали совсем немного. Но после выборов и с началом протестов с каждой неделей растет количество тех, кто изменяет цены в объявлениях о продаже.

Сейчас цены снизили около 10% всех продавцов «вторички». Остальные 90% упрямо держат планку, потому что надеются продать по прежнему ценнику.Пока в общем объеме снижение цен не так заметно. Но уже нынешней осенью ситуация может измениться.

На Realt.by мы постоянно анализирует состояние рынка «вторички». И уже 4 недели подряд цены снижаются, причем процесс набирает ход. Не сомневаюсь, что ближайшие недели будут такими же.

Рынок сейчас очень неповоротливый. Те 10%, которые снижают цены на 10–15%, — это люди, здраво понимающие ситуацию. Совершенно ясно: чтобы продать недвижимость в какие-то обозримые сроки, нужно делать скидки. Но белорусский рынок вторичной недвижимости очень «тугой» — полагаю, что 60% продавцов начнут менять цены в объявлениях только к Новому году.

Фото с сайта unsplash.com

Сейчас резко сократилось количество тех, у кого вообще есть возможность покупать недвижимость. Политика политикой, но у людей либо есть деньги на квадратные метры, либо нет. Раньше люди могли воспользоваться кредитами в «Белинвестбанке» или «БПС». Сейчас такой возможности у них нет, по крайней мере для вторичного рынка.

Ситуация такая: еще месяц назад человек, у которого есть $ 20 000 накоплений, мог взять кредит и купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке. Сегодня у него все еще есть те же $ 20 000, но без кредита он уже не может себе позволить приобрести недвижимость. Он просто выброшен с рынка. И таких людей очень много.

Следует ожидать падения спроса примерно на 40%. И это еще оптимистичный прогноз.Уже некоторое время на рынке недвижимости больше половины сделок — обменные. Например, люди продавали «двушку», добавляли деньги из накоплений или брали кредит — и покупали «трешку». Такие сделки все еще будут проводиться. Но все, что связано с «чистой» покупкой, когда квартира полностью приобретается за счет накоплений или кредитных средств, — непременно обвалится этой осенью.

Рынок «новостроек»

У застройщиков дела получше, особенно у крупных. Несмотря на падение курса рубля по отношению к доллару, еще остались партнерские программы с банками, которые пока не свернули. Конечно, и эта часть рынка заметно просядет — примерно на 10–15%. Но это будет, скорее, краткосрочный спад. Сейчас многим покупателям не до приобретения жилья — некоторые просто ставят решение о покупке на паузу и следят за новостями.

На рынке новостроек хорошо заметна тенденция к укрупнению основных игроков. Уже сейчас три крупных застройщика контролируют примерно 70% всех строящихся в Минске квартир — «А-100 Девелопмент», Dana Holdings и ОДО «Айрон». Остальные — средние и мелкие застройщики. Если кризис окажется затяжным или усугубится и кредитов для строительства не будет, — не исключено, что только эти три компании и останутся.

Фото с сайта unsplash.com

Однако у застройщиков впереди еще один проблемный вопрос. Недавно был принят Указ № 247 «О строительстве жилых помещений», в котором говорится, что прибыль застройщиков будут ограничивать 5%, если объект продается на стадии строительства. Документ вступает в силу с января.

Но указ для многих непонятен. Как по нему работать? 5% прибыли в строительстве, когда надо вкладывать сейчас, а дивиденды будут только через два года, — это просто ничто!Указ стимулирует застройщиков продавать только готовое жилье. Но продавать готовые квартиры могут только очень крупные компании с большими капиталами. На рынке и сейчас доминируют 3–4 крупных застройщика, а указ только поддержит эту тенденцию. Все мелкие — вынуждены будут сменить сферу деятельности или перевести бизнес в другую страну.

Рынок аренды недвижимости

Рынок аренды в этом году сильно пострадал. Из-за коронавируса сократилось количество людей, которые решились поменять квартиру. Как бы ни снижали цены на вакантные квартиры, люди оставались в старой, никуда не ездили и ничего не смотрели.

В результате предложение квартир на рынке аренды выросло. К тому же из-за обвала туристического потока все «квартиры на сутки» (а их в Минске больше тысячи) остались без клиентов. У владельцев было два варианта: либо оставлять такие объекты пустовать, либо сдавать на долгосрочный период, чтобы компенсировать хотя бы часть убытков. Почти 600 таких «квартир на сутки» вышли на рынок долгосрочной аренды. Это еще больше усугубило ситуацию.

Переизбыток предложения на рынке существует до сих пор. Как следствие, в этом году получился смазанным сезон летнего высокого спроса от студентов. Было, конечно, повышение интереса, студенты поразбирали бюджетные квартиры. Но в среднем и высоком ценовом сегменте предложение исторически максимальное на данный момент. Август практически незаметно прошел, только на самые бюджетные квартиры был спрос.

Фото с сайта unsplash.com

Цены на арендное жилье снижались с весны до середины лета. Чуть-чуть подросли в июле-августе, на считаные проценты. Раньше в аналогичный период цены росли примерно на 10–15%. Можно сказать, что на рынке — стагнация. А когда осенью спадет спрос от студентов, цены продолжат снижаться.

Смежные рынки

Ситуация на рынке недвижимости непременно повлияет и на другие сферы.

Например, явно произойдет снижение закупок и заказов у строительных компаний и производителей строительных материалов. Застройщики сейчас строят относительно небольшое количество жилья и в текущих условиях продолжат снижать объемы. Поэтому закупки материалов, найм рабочих строительных специальностей и другие тесно связанные с недвижимостью процессы начнут сокращаться. В каких объемах — пока сложно себе представить. Но подозреваю, что для производителей и поставщиков строительных материалов речь может идти о потере сотен тысяч долларов на контрактах с застройщиками.

Сожмется рынок риелторских услуг. За последние несколько лет в Беларуси открылось довольно много агентств недвижимости, поскольку ситуация на рынке оставалась благоприятной для развития отрасли. Но сейчас судьба многих агентств оказалась под угрозой. Скорее всего, на этом рынке сформируется тенденция к укрупнению: небольшие агентства будут закрываться или входить в состав крупных. В итоге на рынке может остаться несколько ключевых компаний, остальные — исчезнут.

Тенденции на рынке недвижимости в регионах

В регионах ситуация аналогична минской. Опасения и риски — такие же. Но, конечно, спрос на жилье в том или ином городе зависит от уровня его экономического развития и удаленности от столицы.

Регионы всегда запаздывали в реакции по отношению к столице. Это своего рода «временной лаг» — от двух до шести месяцев. Быстрее всего реагируют развитые областные города — Брест, Гродно. А небольшие населенные пункты перенимают столичные тенденции вплоть до полугода, но затем у них происходит все то же самое, что и везде. К тому же условия кредитования у нас везде одинаковые — нет региональных различий.

В случае с сегодняшней повесткой, думаю, реакция будет чуть более оперативной даже для небольших городов — до трех месяцев. Затем начнется сильное сокращение количества сделок.

Стоит ли сейчас вкладываться в недвижимость

Если рассуждать здраво, то сейчас недвижимость — не перспективный вариант вложения денег. Очевидно, что в ближайшее время цены на нее будут снижаться.

Но при этом есть часть людей, которые забирают свои деньги из банков, закрывая депозиты из-за недоверия к банковской системе. За последнее время репутацию банков подорвало и дело «Белгазпромбанка», и сложности с покупкой валюты. Но что с этими деньгами происходит дальше? Зачастую они просто лежат дома, даже довольно крупные суммы. Не всем такой вариант подходит. Поэтому я не исключаю, что кто-то будет забирать депозиты и покупать недвижимость, например, под сдачу. Т. е. если сама квартира будет дешеветь, то за счет аренды можно компенсировать это снижение цены. В итоге получится «нулевое» вложение.

Фото с сайта unsplash.com

Конечно, сдавая квартиру в аренду, люди будут считать, что получают некий доход. Но проблема в том, что сама квартира — дешевеет. Например, если купить квартиру за $ 50 000, сдавать ее два года, можно заработать примерно $ 6000 за счет аренды. Но сама квартира к концу этого периода уже будет стоить $ 40 000. Т. е. по факту доход — минус $ 4000.

В целом, если покупка квартиры — это долгосрочное вложение и ее предполагается сдавать, получая небольшой пассивный доход, например, с горизонтом в 5–10 лет, можно не переживать насчет изменения стоимости. Рынок — цикличный: когда-то цена восстановится. Но если  недвижимость рассматривается человеком как вложение на ближайшие годы, снижение цены обязательно нужно закладывать в расчеты. 

Как повлияет на рынок миграция из Беларуси

Сейчас часто говорят о том, что многие люди, особенно предприниматели и работники ИТ-сферы, собираются уезжать из Беларуси. Встает вопрос: что они собираются делать со своим жильем? Пока сложно предположить, сколько будет тех, кто уедет из Беларуси навсегда. Зачастую убывающие не продают недвижимость сразу. Квартира остается родственникам и либо пустует, либо сдается в аренду. Поэтому не стоит ждать вала экстренно выставленных на продажу квартир.

К тому же даже если ИТ-компании сейчас говорят о релойкетах, то это, скорее, про временное явление. Мало кто подразумевает, что компания и сотрудники уедут навсегда. Речь ведется зачастую о нескольких месяцах, чтобы закончить текущие проекты, не теряя команду. Нет смысла продавать квартиру, если отъезд предполагает скорое возвращение.

Конечно, если начнется массовая волна миграции «с концами», то на рынке появятся квартиры тех, кто не собирается больше жить в Беларуси. Преимущественно — среднего и высокого ценового диапазона. Реализовать их будет непросто, потому что в нынешних условиях найти для них покупателей с деньгами — проблема.

Что будет дальше?

Оптимистичный сценарий. Если курс доллара по отношению к рублю попытаются удержать на нынешнем уровне, возможно хотя бы частичное возвращение кредитов на вторичное жилье. Спрос все равно будет невысоким. Но, по крайней мере, рынок не будет инертным, начнутся какие-то движения. Цены продолжат плавно снижаться — думаю, на 1% в месяц. Т. е. до конца года примерно на 4% снизится цена.

Пессимистичный сценарий. Курс доллара продолжит расти, дойдет до 3 руб. или выше. Тогда кредитов на жилье не будет вовсе. На рынке начнется коллапс. Не удивлюсь, если будет происходить снижение цен на 3–4% в месяц, как в самые яркие периоды прошлых девальваций. Вторичный рынок сильно сожмется. На нем останутся только обменные операции.

Нельзя предсказать, насколько затяжным будет нынешний кризис для рынка недвижимости. Пока сложно представить, за счет чего спрос может выровняться и когда это может произойти. Но очевидно, что ближайшие месяцы станут испытанием для всех игроков и отрасли в целом.

За 6 лет мы взяли интервью у сотен видных бизнесменов, известных экспертов и руководителей. Эти люди всегда оставляли на страницах нашего портала частицу своего опыта: работающие кейсы, полезные инструменты и идеи. Поддержите «Про бизнес» сегодня — чтобы мы и дальше могли транслировать опыт успешных людей.

Читайте также