«Чтобы вернуться в нормальное состояние, может потребоваться 3−4 года». Что не так с рынком коммерческой недвижимости в Беларуси

Коммерческая недвижимость, как и любая другая сфера, работает по определенным законам. И в данном случае эти законы очень прагматичные: тенденции на рынке диктует бизнес, потому что именно под его потребности все и создается. Девелоперам, чтобы понять, что нужно строить завтра, зачастую стоит посмотреть на опыт других стран сегодня (особенно, если они развиваются быстрее). Эксперт Коллиерз Интернешнл Консалтинг Ольга Ян собрала все важные тренды за вас. На конференции «Коммерческая недвижимость — 2024» она поделилась практиками, которые могут быть потенциально полезны для нашего рынка. Читайте в статье, где искать точки роста.

Партнеры ивента:
СИЛЬВАН-ИНВЕСТ
Ингосстрах
Северный берег
ЖК «Вершина»
Сигмаполюс
Айрон
Инвестиционная группа «РАПА»

Офисы

— Начнем с офисной недвижимости. Интересный тренд — гибкие офисы. Это полностью готовое, оборудованное и обслуживаемое офисное пространство с гибкими условиями аренды.
Например, в Польше за последние 10 лет гибкие офисы стали составлять 4% от общего офисного пространства.Это означает, что 4% вакантности могут уходить на гибкие офисы и на нашем рынке.
Если раньше в Польше этот формат развивали профессиональные операторы, то сегодня собственники офисных зданий все чаще внедряют его. Более 90 офисных зданий уже предлагают гибкие офисы.

Не обязательно переводить все здания в формат гибких офисов. Они могут вполне сосуществовать с традиционными помещениями.
Важно помнить, что гибкие офисы означают гибкие условия аренды.Арендаторы могут арендовать большее или меньшее помещения в период действия договора аренды без применения штрафных санкций. У нас же часто включают штрафы за досрочное освобождение помещение, что неприемлемо для гибких офисов. Так же не ограничен минимальный срок аренды — бизнес имеет возможность арендовать офис на любой период, от месяца до двух лет.

Арендная плата должна рассчитываться с учетом количества рабочих мест и включать в себя абсолютно все расходы, в том числе кухню (чай, кофе, печеньки) и дополнительные услуги арендодателя. Арендатор платит одну ставку за все.

В текущих условиях, когда многие индивидуальные предприниматели должны будут зарегистрировать свои юрлица, гибкие офисы могут быть востребованы.

Следующий тренд рынка офисной недвижимости — экологическая повестка. Во многих странах мира уже приняты документы, которые обязывают компании (и арендодателей, и арендаторов) соблюдать экологические нормы. Распространяются такие концепции, как создание зданий с нулевым энергопотреблением. Например, в Шеньчжене (Китай) офисное здание на 150 тысяч квадратных метров полностью обеспечивает себя электроэнергией от солнечных панелей. Создаются полностью автономные здания, не подключающиеся к внешним системам. Например, Bullitt Center в США рассчитан на 250 лет автономного существования, включая электроэнергию, воду и переработку отходов.

Считаю, что к 2030 году экологическая повестка станет обязательна для каждого собственника здания в Беларуси.

Поэтому важно изучить зарубежные документы и технологии, чтобы понять, насколько наши здания могут им соответствовать.

Как минимум, необходимо следовать стандартам ESG, требующим, чтобы экологические решения не просто улучшали среду, но и реально снижали эксплуатационные и коммунальные расходы. Потенциальные арендаторы все чаще обращают внимание на размеры этих расходов, а не только на арендную ставку. Кроме того, комфорт сотрудников становится приоритетом. Существуют примеры, когда арендаторы готовы покинуть помещение из-за дискомфорта сотрудников, даже если это означает увеличение арендной платы на 20−30% ради качества воздуха.

Есть тренд на безопасность зданий — с повышенными требованиями к климатическим изменениям и экстремальным погодным условиям. Мы наблюдаем, как погодные явления в разных регионах серьезно влияют на безопасность нахождения в зданиях. Например, этим летом некоторые помещения были затоплены.

Эти изменения происходят очень стремительно. Стандарты ESG принимаются с такой скоростью, что здания устаревают с экологической точки зрения гораздо быстрее, чем происходит физический износ конструкций. Пример — Curtis Plaza в Варшаве, построенное в 1992 году и признанное «Зданием года». Сейчас оно считается экологически несовременным и этим летом снесено. Собственники решили, что модернизация до современных стандартов стоит дороже, чем строительство нового здания.

Ритейл

Структура торговой недвижимости Минска преимущественно представлена районными, микрорайонными и меньшими форматами. Однако для качественного развития ритейла необходимы крупные объекты.

Например, в Риге или Вильнюсе, которые меньше Минска по населения, есть суперрегиональные торговые центры. В Москве их 50, и они продолжают строиться. В Минске же до сих пор таких объектов нет. Отсутствие флагманского торгового центра сдерживает развитие всего ритейла. Крупные сети не могут разместиться со своими форматами из-за отсутствия надлежащей инфраструктуры.

В условиях, когда все торговые центры одинаковы и нет разделения по форматам, эффективное функционирование только при наличии уникальной концепции.

Все борются за одних и тех же арендаторов.Поэтому выбор места для посещения часто зависит от близости торгового центра.

По нашим оценкам, Минск может принять два суперрегиональных торговых центра. Например, Green ведет расширение своих торговых площадей и по заявленным объемам может стать первым суперрегиональным торговым центром. Это увеличит его зону охвата, и крупные бизнесы, работающие с крупными форматами, будут заселяться именно туда, что приведет к ротации арендаторов в других центрах в его зоне охвата.

Кроме Минска, есть еще 6 городов, которые по численности населения и возможностям, могут принять крупные суперрегиональные торговые центры. Это говорит о том, что потенциал ритейла в нашей стране не раскрыт полностью.

При этом, торговые центры быстро устаревают. Более 43% ТЦ старше 10 лет, и не все из них следуют стратегии постоянного обновления концепции. В этом сегменте необходимо постоянно меняться. Если раньше смена концепции каждые 10 лет допускалась, то сегодня жизненный цикл сокращается до 5−6 лет.

Поэтому внедрив сегодня одну концепцию, уже надо начинать работать над новой.
Зеленые технологии так же актуальны для торговых объектов, потому что они снижают эксплуатационные расходы и коммунальные платежи, делают объекты чище и комфортнее для арендаторов и покупателей.

Последний тренд — практически полная диджитализация и внедрение искусственного интеллекта в управление и обслуживание ТЦ. В ритейле это будет происходить быстрее, чем в офисных зданиях, так как эффективность работы торгового центра зависит от обработки данных и их полезности для арендаторов. С искусственным интеллектом вопрос о причинах снижения или роста арендных ставок перестанет быть актуальным.

Склады

В складском сегменте ситуация, на мой взгляд, достаточно простая: у нас их просто мало. И мало настолько, что нам надо около десяти лет строить, не задумываясь о том, сколько и каких складов нужно создавать.

Для достижения уровня обеспеченности складами, сравнимого с Санкт-Петербургом, в этом году необходимо было бы ввести почти 700 тысяч квадратных метров. Однако такие объемы не анонсируются ни на текущий, ни на следующие годы…

В 2024 году не было введено в эксплуатацию ни одного склада. Мы как будто бы замерли, ожидая, что ситуация разрешится сама по себе, но это не так. В результате мы видим не совсем объективный рост вакантности. Основная причина, на мой взгляд, заключается в том, что арендодатели подняли ставки. Наши ставки уже достигли уровня, сопоставимого с Петербургом, Москвой, Варшавой.

Девелоперы решили, что могут зарабатывать столько же, сколько на развитых рынках. Однако сначала нужно закрыть дефициты, и только после этого можно регулировать ставки.

Сейчас из-за роста ставок рынок вышел из равновесного состояния, в котором он был с 2016 года.

По нашим оценкам, для выправления ситуации и выхода на новое плато может потребоваться 3−4 года.

Арендаторы, не согласившись на новые условия, переориентировали свои бизнес-задачи, ушли на другие рынки, начали собственное строительство или применили другие способы решения своих проблем. В результате наблюдается рост вакантности и одновременно предоставление льгот по аренде, включая арендные каникулы, что ранее не практиковалось в складском сегменте.

Все эти тенденции касались только Минска. Но в других городах Беларуси, достаточно крупных, также необходимы складские площади.

Например, Каунас с населением около 300 тысяч человек предлагает 558 тысяч квадратных метров складов. Минск, который в 7 раз больше, — всего лишь 1,6 млн кв. м, в то время как в регионах склады практически отсутствуют.