Мнение Ольга Ленская, «Про бизнес» 25 августа 2021

«Идеальное место для инвестиций» — посмотрите на прогнозы в минском street retail

«Спрос на аренду помещений в классическом street retail в Минске сохранится стабильно высоким, а общепит останется доминирующим арендатором» — компания Colliers Belarus опубликовала отчет, в котором проведен анализ текущего состояния этого сегмента в Минске и наглядно продемонстрированы тенденции. Мы попросили старшего аналитика Colliers Belarus Сергея Сенкевича прокомментировать исследование и дать прогноз на ближайшее будущее. О структуре street retail, вакантных площадях, арендных ставках и выгодах для инвесторов читайте в материале.

Сергей Сенкевич Старший аналитик Colliers Belarus — **Сергей Сенкевич**
Старший аналитик Colliers Belarus

— В этом материале, основанном на данных, полученных в ходе нашего исследования, игроки рынка получат информацию о конкуренции, которая их ожидает, и о возможностях, связанных, например, со сдачей помещений в аренду. А потенциальные операторы смогут оценить возможности аренды помещений для себя исходя из коммерческих условий и предложения на текущий момент и ближайшую перспективу.

Развитие классического street retail в Минске

Под термином «street retail», который в переводе означает «уличные продажи», понимаются используемые для торговли помещения, находящиеся на первых этажах домов, имеющие отдельный выход на улицу и витрину. Это органичная и неотъемлемая часть каждого большого города, и Минска в том числе, где формируется особая атмосфера шопинга, культура вечерних «посиделок» на террасах многочисленных кафе под звуки живой музыки и т.д.

Но важно также учитывать, что в Минске на сегодня нет развитого классического рынка street retail. Он отличается от «новых районов» тем, что имеет глубокие корни и традиции, которые более характерны для европейских городов. В последние годы очевидны попытки формирования такого сектора в зоне исторической застройки Минска (Верхний город, Раковское и Троицкое предместья), на проспекте Независимости, на участках улиц К. Маркса, Кирова.

До недавнего времени Минск был лишен и пешеходных улиц, и локаций с развитой традиционной инфраструктурой street retail. Хотя справедливости ради стоит отметить, что еще при послевоенной отстройке главного проспекта столицы, улиц К. Маркса, Комсомольской и иных в этой локации архитекторы предусмотрели, что нижние этажи жилых домов будут приспособлены под размещение общественных объектов.

Однако полноценно сегмент начал функционировать только после реконструкции:

К 2014 году завершена реконструкция ул. Зыбицкой и новых кварталов вдоль набережной реки Свислочь
В 2018 году завершены основные работы по созданию пешеходной зоны в Верхнем городе в границах улиц Комсомольской и Революционной.

Это позволило, во-первых, на 30% увеличить предложение площадей под объекты. А во-вторых, что отчасти и еще важнее, — эти площади не соседствовали с жилым фондом, что позволило организовать даже круглосуточную работу операторам этих площадей.

Можно критично относиться к этой «реконструкции», которая в большинстве своем представляла новое строительство, стилизованное под архитектуру конца XIX — начала XX веков. Тем не менее на рынок вышло без малого 63 тыс. м² площадей, на которых расположился и активно развивался минский классический street retail. Преимущества этих помещений для операторов и в том, что они в основном были свободными, предназначенными для спекулятивного использования (с целью сдачи в аренду).

Но и за такой короткий период сегмент пережил определенную трансформацию. Последнее время мы наблюдаем устойчивую тенденцию к росту объектов услуг, особенно услуг общественного питания. Доля последних на сегодня составляет свыше 30% в сегменте классического street retail.

Так, проводя обзор street retail в 2017 году, специалисты Colliers отмечали, что в числе арендаторов в зоне «стрита» присутствовали даже мебельные магазины-шоурумы. Позже они «перекочевали» в также активно развивающийся сегмент специализированных мебельных центров, уступив место или иным магазинам, или кафе.

Сейчас же только в Верхнем городе в границах популярной улицы Зыбицкой на момент работы над отчетом Colliers за 2020 — I полугодие 2021 было представлено 118 заведений общепита против 40 объектов розницы. Именно в этой локации, как нигде, прослеживается тенденция увеличения доли общественного питания в street retail.

«Спрос на аренду традиционно высокий»

Надо сказать, что в последние годы белорусский столичный street retail пережил очень непростые времена. Пандемия весны 2020 года, события в Беларуси второй половины 2020 года привели к закрытиям большого количества заведений общественного питания, корректировке планов по открытию новых заведений и точек продаж.

Например, были закрыты известные и, по масштабам Минска, крупные сетевые операторы: сети «Староместный пивовар», Brioche, Bistro de Luxe, 8 заведений ресторатора Луневича, а также многие другие.

Читайте также: «Ощутил, что лишний для своей страны». Ресторатор Луневич — об отъезде из Беларуси, тоске по родине и новом проекте в Киеве

Еще 11 объектов общепита, большинство из которых как раз и находилось в зоне классического street retail, формально не прекративших свое существование, на конец 2020 года были выставлены прежними владельцами на продажу как объект готового бизнеса.

В данный момент в классическом столичном street retail размещаются арендаторы, представляющие ценовые сегменты «средний плюс» и выше (монобрендовые магазины, статусные рестораны, фитнес-залы клубного типа и др.). Спрос на аренду помещений в классическом street retail традиционно высокий, даже в периоды кризисных явлений. Арендаторов привлекает хороший трафик потребителей — можно активно продавать свои товары или услуги. Их даже не отпугивают арендные ставки, которые иногда кажутся заоблачными.

Поскольку появление новых площадей здесь ограничено, особенно в тех локациях, где завершены все этапы реконструкции, арендаторы меняются преимущественно за счет ротаций. Ранее, если по тем или иным причинам происходило закрытие какого-либо объекта, тут же появлялись арендаторы из листа ожиданий, и в течение 2−3 месяцев на площадях начинал функционировать новый объект.

Однако функционирование street retail в период 2020 — I полугодие 2021 стало исключением из сложившихся правил. Вплоть до весны 2020 года происходила трансформация арендаторов: на смену объектам торговли массово приходили операторы из сферы общественного питания: в некоторые месяцы было по 8−10 и даже больше новых открытий.

Тем не менее к середине 2021 года спрос так и не вернулся к уровню докризисного 2019 года, хоть и восстановился в объеме, достаточном для сдачи в аренду и работы большинства объектов, имеющих более или менее приемлемую локацию и параметры. Ставки аренды в среднем стали ниже докризисных на 10−20%. В качестве примера приведем динамику средних ставок арендной платы помещений street retail для размещения объектов общественного питания:

Нажмите для увеличения

Важно отметить, что эта тенденция характерна и для остальных объектов street retail, но не затрагивает высоковостребованные ликвидные площади.

Вакантность в сегменте на начало 2021 года выросла в сравнении с началом 2020 года в 2,5−3 раза. Так, если в конце 2019 года и еще в январе-феврале 2020 года она была на уровне допустимой погрешности в ±2%, то к ноябрю-декабрю увеличилась до 5−5,5% от предложения, сохранившись на этой отметке и в первые месяцы 2021 года.

Такой уровень вакантности нельзя назвать опасным для рынка или катастрофическим: для большинства развитых рынков это типичная рабочая вакантность даже в условиях стабильного рынка. Для Минска такая вакантность нехарактерна лишь по той причине, что спрос в сегменте всегда превышал предложение (складывался так называемый лист ожидания), и вакантные площади фактически не существовали.

Для сравнения: вакантность в торговых коридорах Москвы на конец 2020 года составила 12,5%, а в Санкт-Петербурге — 15,5%. Тем более, что в течение I полугодия 2021 года в Минске начала складываться тенденция к сокращению числа вакантных помещений.

«Идеальное место для инвестиций»

Доля государственной собственности в минском street retail все еще относительно высока (не менее 40%).

Сегодня предложений на продажу ликвидных объектов в сегменте совсем немного: собственники не спешат с ними расставаться.

А потенциальные инвесторы зачастую даже не рассматривают подобные объекты ввиду ограниченности предложения, инвестируя, например, в жилье, в то время как доходность объектов недвижимости в сегменте street retail, расположенных в центральных локациях, может доходить до 14%. С учетом того, что здесь часто встречаются небольшие по площади помещения, покупку которых может позволить себе даже частное лицо, это идеальное место для инвестиций.

«Общественное питание останется доминирующим арендатором»: прогноз

В целом street retail, особенно его классический сегмент, всегда был и останется привлекательным и для инвесторов, и для операторов. Однако и он подвержен кризисам и негативным влияниям, происходящим в обществе и экономике, и также хранит некоторые риски, связанные как с инвестированием в сегмент, так и с оперированием объектами в качестве арендатора. Коротко обозначим наши прогнозы и тенденции в сегменте:

Спрос на помещения в классическом street retail сохранится стабильно высоким
Усилятся ротационные явления по причине закрытий/открытий, реконцепций, смены собственников объектов и проч.
Периоды экспозиции помещений удлинятся, для менее ликвидных объектов могут быть достаточно длительными
Общественное питание останется доминирующим арендатором в классическом street retail, несмотря на сложности в отрасли
Коммерческому рынку составит конкуренцию предложение коммунальной (государственной) собственности.

Полностью всю «подноготную», связанную с развитием сегмента в период 2020/2021 гг., основные цифры и факты, характеризующие сегмент, вы сможете узнать из отчета компании Colliers Belarus «Классический street retail. Итоги 2020 — I полугодие 2021».

Ещё больше бизнеса в нашем Telegram канале. Подпишись!