Право Анастасия Панкратова, «Про бизнес» 7 апреля 2022

Как досрочно прекратить договор аренды: советы бизнесу от юриста

В последний месяц из Беларуси начали массово релоцироваться айтишники. На фоне санкций сворачивается деятельность ивент-агентств, усложняется работа логистических компаний, испытывают трудности кинопрокатчики. И это далеко не весь список отраслей, столкнувшихся со сложностями. Чтобы сократить расходы, многие собственники бизнеса задумываются о сокращении арендуемых площадей, а то и вовсе об отказе от аренды. Происходящее снова делает актуальными вопросы, связанные с прекращением аренды недвижимости. Ярослав Галенчик, юрист ООО «Степановский, Папакуль и партнёры. Юридические услуги», специально для «Про бизнес» собрал самые часто встречающиеся из них и дал четкие ответы.

**Ярослав Галенчик**
Юрист ООО «Степановский, Папакуль и партнёры. Юридические услуги»

Как проще всего выйти из договора?

— Оставляя за рамками соглашение сторон, проще всего воспользоваться правом на односторонний отказ. Но он должен быть прямо предусмотрен договором. И чаще всего в нем прописывается срок на заявление такого отказа, например, не ранее чем за 3 месяца до планируемого прекращения договора. Поэтому сразу отказаться от договора, скорее всего, не удастся.

Возможны и иные варианты — например, расторжение договора в судебном порядке. Но арендатору необходимо будет доказывать наличие оснований для расторжения. А еще нужно учитывать сроки (от 2 месяцев, не считая сроки на обжалование решения) и судебные расходы.

Также, если компания не планирует дальше осуществлять деятельность, остается вариант с ликвидацией юридического лица-арендатора.

Договор еще не прекращен, но объект освобожден. Все равно нужно платить?

Коротко: по общему правилу — да.

Если арендодатель не принял объект обратно (не подписан акт возврата, соглашение о расторжении договора), то юридически пользование объектом не прекращено.

При условии, что фактическая возможность пользоваться сохраняется — есть физический доступ, объект не передан другому лицу, состояние объекта пригодно для использования — обязанность по оплате сохраняется.

Это касается и отказа от договора, когда предусмотрен срок на его заявление. В нашем примере с 3 месяцами — на их протяжении арендатор должен платить арендную плату и коммунальные платежи.

Может ли арендодатель потребовать дополнительной оплаты за досрочный выход из договора?

Досрочное прекращение договора (в том числе отказ от него), если такое право арендатора предусмотрено договором, не признается нарушением обязательств.

Значит, и штрафные санкции (неустойка, убытки) арендатор уплачивать не должен, даже если они прописаны в договоре.

Но может быть и другая ситуация. Например, договором предусмотрено, что при его досрочном расторжении арендная плата за последние 3 месяца увеличивается в 2 раза. Штрафные санкции при этом прямо не прописаны. Хотя по сути это та же скрытая неустойка, есть риск, что арендатору заплатить придется, в том числе по решению суда — такая практика имеется.

В объект вложена крупная сумма на отделку и прочие улучшения. Их стоимость будет возмещена?

Зависит от условий договора. Стоимость неотделимых улучшений возмещается при условии, что арендодатель согласовал их производство.

Но законодательство допускает внесение в договор пункта, что даже если улучшения согласованы, арендодатель не возмещает их стоимость.

В таком случае получить стоимость улучшений арендатору не удастся.

Чтобы избежать споров, касающихся неотделимых улучшений, арендатору рекомендуется еще до начала работ письменно согласовать как производство улучшений, конкретные виды работ, так и их стоимость с обязательством арендодателя ее возместить.

Заявлен односторонний отказ от договора, но арендодатель не хочет принимать объект обратно. Что делать?

Мотивы у арендодателя могут быть разными — например, состояние объекта, которое арендодатель считает неудовлетворительным. Или оспаривается сам факт прекращения договора.

Здесь необходимо понимать, что если расторжение договора действительно правомерно, то принять помещение обратно — обязанность арендодателя.

Споры, связанные с состоянием объекта, взысканием убытков, какими-либо задолженностями и т.д., могут быть рассмотрены отдельно в судебном порядке.

Однако аренда будет считаться прекращенной.

Поэтому арендатору необходимо совершить все зависящие от него действия:

письменно уведомить арендодателя о расторжении договора;
направить ему односторонний акт о возврате объекта;
вернуть ключи;
вывезти имущество.

В таком случае будет считаться, что арендатор вернул объект аренды.

Есть ли особенности в текущей ситуации для иностранных компаний?

Ограничений на прекращение договоров аренды нет. Однако 14 марта был подписан Указ № 93 «О дополнительных мерах по обеспечению стабильного функционирования экономики». В нем предусмотрено следующее:

правительство вправе устанавливать сбор и неустойку за досрочное расторжение договоров аренды, если оно инициировано лицами из «недружественных» государств.

Причем в указе прописано, что даже контролируемые такими лицами субъекты подпадают под эти нормы — вне зависимости от места регистрации. То есть действие указа распространяется и на белорусские компании, контролируемые иностранными участниками.

Однако сам указ напрямую неустойки и сборы не устанавливает. Чтобы его нормы начали применяться, правительству необходимо утвердить перечень «недружественных» стран, а также порядок взимания и размеры сбора и неустойки.

На момент публикации статьи соответствующие постановления правительством не приняты.