Недвижимость Владислав Кулецкий, фото: Павел Садовский, «Про бизнес» 2 сентября 2022

«Ничего не получилось, но это отличная возможность для девелоперов». В чем была ошибка первых в Беларуси токенов недвижимости

В декабре прошлого года в Беларуси выпустили токены, привязанные к коммерческой недвижимости. Мы рассказывали о юридических нюансах этого проекта еще в феврале, а теперь стало понятно, что ICO не было успешным. Партнер инвестиционно-консалтинговой компании ASER Максим Додолев во время выступления на конференции «Коммерческая недвижимость — 2022» рассказал о причинах неудачи и выводах, которые помогут девелоперам все-таки использовать новый инструмент инвестирования строительства.

Партнер события: NAI Belarus
Партнер события: СИЛЬВАН-ИНВЕСТ

«Цена входа позволяет зайти розничному инвестору»

— В первую очередь опишу задачу, с которой мы столкнулись. К нам пришел девелопер и заявил: «У меня есть объект складской недвижимости, первую очередь я почти достроил, на вторую мне нужны деньги, а есть еще и третья очередь».

В целом на рынке фондирование в иностранной валюте имеет существенные ограничения. Длинный белорусский рубль недоступен: только в формате связанных кредитных ресурсов Банка развития. Но и они закрыты для девелоперов, которые в дальнейшем предоставляют объекты недвижимости в аренду. С 9 июля 2021 возможность выпуска корпоративных облигаций в иностранной валюте была ограничена на законодательном уровне. Облигационная токенизация, которую мы видим на Finstore, имеет свои ограничения: необходимо платить ежемесячно, ежеквартально процентный доход и точно определять точки, когда ты вернешь деньги. А в девелопменте ты не понимаешь, когда настанет тот момент, в который ты сможешь продать конкретную недвижимость. Вот мы с такой задачкой столкнулись и думали над тем, какой же инструмент позволит нам решить этот вопрос.

В итоге мы взяли за основу классическую схему Real estate investment trust. Т.е. это трастовая система, где объект недвижимости передаётся в трастовую форму, которая управляет самим объектом и выплачивает владельцам трастов, паев доходность владельцев траста от аренды объекта, либо сумму ее продажи. И мы решили токенизировать объект недвижимости — законодательство позволяет.

Чтобы снизить риски, мы создали отдельное юридическое лицо для реализации только этого проекта. Чистое, свежее юрлицо, которое имеет отдельный баланс и не имеет никаких предыдущих историй. Далее сделали токенизацию на бирже, которая позволяет продавать токен на вторичном рынке.

Цена входа в инвестицию достаточно комфортная и позволяет зайти розничному инвестору. Тем самым мы решали задачу расширения круга инвесторов.

«Планировали, что реализуем весь объем токенов в течение 6 месяцев»

Мы планировали, что реализуем весь объем токенов в течение 6 месяцев и запустим строительство. Если бы нам это не удалось, то проект мы бы не запускали. В случае если проект считается неуспешным, деньги возвращаются инвесторам.

И у нас ничего не вышло.Но — обо всем по порядку. На основании финансовой модели мы рассчитали тот минимальный денежный поток, исходя из текущих арендных ставок и возможных изменений дисконта, который компания за счет арендного потока после сдачи объекта в аренду может платить. У нас она составила 4% годовых. Переменную часть мы выплачиваем ежеквартально. В конце, когда происходит реализация объекта недвижимости, весь денежный поток, который поступает от продажи объекта недвижимости, пропорционально распределяется всем владельцам токенов и проект закрывается.

Естественно, мы не первые на рынке по токенизации недвижимости, но мы проводили первое ICO в СНГ по токенизации коммерческой недвижимости. Стартовали 15 декабря 2021 года и 24 сентября 2022-го заканчивается срок первичного размещения токенов на платформе. А продан только один токен. Мы считаем, что ICO прошел неуспешно. Но мы провели работу над ошибками и теперь знаем, что нужно изменить, чтобы в будущем такие проекты работали.

Вот четыре условия успешности:

Для токенизации стоит брать завершенный объект недвижимости, который сдан в аренду и имеет исторические показатели по арендным платежам, эксплуатационным платежам и долгосрочные, прогнозируемые договоры аренды. Этот актив передается в отдельную SPV и застройщик получает денежные средства путем продажи и в дальнейшем направляет их на постройку, реализацию своих следующих проектов. Соответственно, инвесторы через ICO предоставляют деньги SPV, а они направляют деньги девелоперам.
Необходим диверсифицированный поток арендных платежей.
Огромную роль играет репутация девелопера, его умения и показатели по долгосрочной работе с коммерческой недвижимостью.
Прозрачное и рыночное ценообразование.

Если эти четыре условия соблюсти, можно спокойно собирать с рынка розничных инвесторов, причем не ограничиваться только Беларусью: это могут быть резиденты любых стран. Это отличная возможность сегодня в Беларуси продолжать девелоперскую деятельность.Тем более, что, по аналогии с корпоративными облигациями, токены, которые выпущены до 1 января 2023 года имеют налоговые льготы. И мы полагаем, что льгота по налогообложению операций с цифровыми активами будет продлена на период после 1 января 2023-го.