Capital Day Вероника Малыщиц, фото: Павел Садовский, «Про бизнес» 23 февраля 2022

Впервые в СНГ можно инвестировать в недвижимость через токены. Эксперты о том, как юридически оформлен проект

Недавно в Беларуси и в СНГ появилась новая форма коллективных инвестиций в недвижимость — через покупку токенов. Что это за инструмент и как он структурирован юридически, на конференции Сapital Day 2022 рассказали партнер ASER Максим Додолев и адвокат Минской областной специализированной юридической консультации «Судебная защита. Бизнес и Хозяйство» Виталий Твардовский.

Официальный партнер конференции:
индустриальный парк «Великий Камень»
Партнеры конференции:
МТБанк
Visa
РЕИТ Индастриал
Whitebird.io
AIGENIS

О каком проекте речь?

Компания «РЕИТ Индастриал» предложила первичное размещение токенов (ICO) MANO на криптобирже FREE2EX. Привлекаемые средства направят на долевое строительство производственно-складской недвижимости в СЭЗ Минского района. Инвесторы не участвуют в покупке и управлении объекта, но получают доходность от сдачи его в аренду и последующей продажи недвижимости.

«Про бизнес» подробно рассказывал, как устроен этот инструмент, чем отличаются токены от акций, какие риски есть у проекта и как компания собирается их минимизировать. На конференции Максим Додолев также объяснил и другие нюансы проекта.

Как выглядит модель монетизации?

— Real Estate Investment Trust (REIT) — это инвестиционный фонд, который специализируется на инвестициях в коммерческую недвижимость, — пояснил Максим Додолев. — Токенизация и развитие блокчейна дали возможность выпуска децентрализованных инструментов. Акции в привычном нам виде заменяются на блокчейн-цепочку в виде smart-контракта. REIT-токен позволяет с минимальным чеком, который в этом случае составил $ 650 (стартовая цена токенов, которая в дальнейшем будет повышена до $ 750), зайти в инструмент косвенных инвестиций в коммерческую недвижимость.

Модель монетизации состоит из трех ключевых моментов, которые вытекают из хозяйственной деятельности компании, которая приобретает объект недвижимости, сдает ее в долгосрочную аренду и в последующем — продает.

Фиксированные ежемесячные платежи. Это процентный доход, который составляет 4% годовых при цене токена $ 750.
Переменные платежи. Ежеквартально среди владельцев токенов распределяется весь свободный денежный поток компании, которая сдает объект в аренду. В этом случае из арендных платежей вычитаются расходы, связанные с операционной деятельностью, — налог на недвижимость, налог на землю, расходы на управление юридическим лицом, страхование. Остальное распределяется между владельцами токенов. По сути, владельцы токенов становятся владельцами объекта недвижимости с точки зрения денежного потока.
Единоразовый платеж при реализации объекта недвижимости. При продаже объекта недвижимости все денежные средства направляются на погашение владельцам токенов, в том числе при процедуре ликвидации или банкротства.

На данный момент цена квадратного метра помещения площадью 2500 квадратных метров — $ 620 с НДС. В первый год ожидается заполняемость арендаторами на уровне 75%, в последующие годы — 90%. Арендная плата составляет $ 6 за «метр» без НДС.

К слову, начиная с 2023 года прогнозируется рост арендных ставок. Поэтому ожидаемая цена продажи на горизонте 7−10 лет, по нашим оценкам, составит $ 1000 за квадратный метр с НДС.

В процессе общения с инвесторами мы поняли, что необходимо создать инвестиционный комитет из числа наиболее крупных владельцев токенов. Чтобы в том числе решать вопросы, связанные с операционным управлением, — заключать или не заключать определенные договоры, в какой момент выходить из объекта и осуществлять продажу на коллегиальной основе. Так не только управляющая компания будет участвовать в принятии решений, но и наиболее компетентные инвесторы.

Внутренняя норма доходности по проекту в целом составляет 11% годовых в валюте. Если инвестор покупает токен за $ 650, ожидаемая доходность составит 12,7% годовых, за $ 750 — 9,7%.

Какие есть сценарии развития проекта?

— Есть три сценария развития проекта:

Все токены реализованы в течение 6 месяцев. Проект запускается.
Реализовано менее 2100 токенов (около $ 1,5 млн). Проект не запускается, инвесторы получают возврат стоимости токена в течение 1 месяца. Здесь используется механизм эскроу. Денежные средства при размещении токенов накапливаются на специальном счете биржи и «размораживаются» на целевое использование. То есть нет риска, что деньги, которые собираются в процессе первичного размещения, могут быть использованы нецелевым образом заказчиком ICO.
Реализовано более 2100 токенов (около $ 1,5 млн, но менее $ 2,1 млн). Заказчик вправе вложить собственные средства или средства третьих лиц для реализации проекта и выкупить нереализованные токены, продлить период первичного размещения до 9 месяцев, реализовать проект с изменениями с использованием средств, полученных от реализованных токенов.

«Нужно было создать паевый фонд, не регистрируя его»

— Перед заказчиком стояла задача привлечь финансирование для строительства и последующей эксплуатации коммерческой недвижимости, — объясняет юридическую часть проекта Виталий Твардовский. — Сегодня есть несколько вариантов привлечения финансирования — банковский кредит, долевое строительство, классические инвестиции, выпуск долговых или специальных токенов.

Мы не первые в мире, но первые в СНГ, кто выпустил специальные токены для привлечения инвестиций в коммерческую недвижимость.

По сути, нам необходимо было создать паевый фонд, не регистрируя его. Найти оптимальную конструкцию в рамках существующего законодательства.

Наша компания участвовала в разработке токеномики и финансовой модели проекта, регистрации специальной компании-заказчика ICO, заключении договора долевого строительства, подготовке всех необходимых документов для ICO (Whitepaper, локальные акты).

Создана управляющая компания паевого фонда, которой по договору долевого строительства передается часть помещений. Эти площади сдаются в аренду, а прибылью от аренды компания делится с инвесторами.

Почему выбраны специальные токены?

Мы выбрали специальные токены по двум причинам:

До 1 января 2023 года действует налоговая льгота согласно Декрету № 8 — доход по токену не облагается налогом.
Простота размещения токенов и доступность для инвесторов.

Также есть общее правило для всех токенов: деньги, которые компания соберет, необходимо будет вернуть. По сути, это такие же возвратные средства, как банковский кредит.

Инвесторы, в свою очередь, получают новые права. Они могут не только вернуть инвестиции путем продажи токена или после реализации объекта недвижимости, но и получать постоянный пассивный доход от эксплуатации этого объекта.