В Беларуси можно инвестировать в коммерческую недвижимость через токены. Разбираемся, какие есть риски и из чего складывается доход

В Беларуси появилась новая форма инвестиций в коммерческую недвижимость. Компания «РЕИТ Индастриал» предложила первичное размещение токенов (ICO) MANO на криптобирже FREE2EX. Привлекаемые средства направят на долевое строительство производственно-складской недвижимости в СЭЗ Минского района. Инвесторы не участвуют в покупке и управлении объекта, но получают доходность от сдачи его в аренду и последующей продажи. По прогнозам, она составит 8,1% годовых. Но все ли так просто? Партнер ASER Максим Додолев рассказал, как устроен этот инструмент, какие риски есть у проекта и как компания собирается их минимизировать.

Токены не обеспечены государством и не являются средством платежа. Деятельность, связанная со сделками (операциями) с токенами, связана с высоким уровнем риска полной потери денежных средств и иных объектов гражданских прав (инвестиций), переданных в обмен на токены. Правовое регулирование сделок с токенами не имеет единообразного подхода, и последствия совершения таких сделок могут иметь разную правовую оценку в различных государствах.

Что такое REIT?

— Застройщики, девелоперы и профессиональные управляющие недвижимостью постоянно нуждаются в дополнительном финансировании строительства новых объектов, покупки готовых и их модернизации или реконструкции. Инвестиции в недвижимость сопряжены с необходимостью больших единовременных вложений.

Для привлечения инвестиций придуман Real estate investment trust (REIT) — траст или фонд, который инвестирует в недвижимость. Происходит это следующим образом. Компания формирует фонд, которым профессионально управляет, выпускает акции. Акции фонда (компании) приобретают розничные и институциональные инвесторы, привлеченные средства инвестируют в недвижимость. Фонд выплачивает доходность держателям паев или акций.

Как правило, такие компании проходят регуляцию со стороны той страны, где формируется фонд.

В Беларуси такого инструмента пока нет, хоть и есть законодательство, позволяющее создать инвестиционный фонд.

Однако законодательные ограничения не позволяют комфортно инвестировать в недвижимость.

Чем отличаются токены от акций?

В декабре ООО «РЕИТ Индастриал» объявило о начале первичного размещения токенов (ICO) с тикером MANO среди неограниченного круга лиц.

В рамках проведения ICO подлежит выпуску 2800 токенов. Стоимость токенов в процессе первичного размещения увеличивается с $ 650 за первые 700 штук до $ 850 за последние 700 штук. Сумма средств, которая подлежит сбору посредством выпуска токенов для реализации проекта, составляет $ 2 100 000.

Фактически это аналог приобретения акций инвестиционного фонда недвижимости через токенизированный актив.

Инвестор при этом не управляет компанией, но имеет права и требования на активы в этой компании. Активом в этом случае выступает денежный поток, который формирует приобретаемый объект недвижимости в процессе его эксплуатации и при продаже.

Все решения по объекту недвижимости остаются за управляющей компанией, а инвесторы своевременно получают дивидендный доход. Ключевые отличия в том, что:

1. Токенизация существенно упрощает процесс — инвестору не нужно обращаться к иностранным брокерам и через них покупать акции.
2. Вход в этот актив (и в том числе последующий выход) возможен не только через фиатные деньги, но и через криптовалюту.

Какая будет доходность для белорусского и иностранного инвестора?

Компания привлекает средства от инвесторов для приобретения путем долевого строительства производственно-складской недвижимости в Минском районе. Объект будут сдавать в долгосрочную аренду и в последующем продадут по цене, которая максимизирует доходность инвесторов.

Ожидаемая доходность для инвесторов составляет 8,1% годовых.

Нужно учесть, что это доходность в целом по проекту при средневзвешенной стоимости токена на момент размещения в сумме $ 750. При входе за $ 650 (первые 700 токенов) ожидаемая доходность для инвестора составляет 9,4% годовых.

Сегодня в Беларуси действует налоговая льгота — доход по токену не облагается налогом до 1 января 2023 года.

В других странах дивиденды от REIT-фондов подлежат налогообложению. Процент доходит и до 30. Это существенно уменьшает эффективную доходность.

Целевой аудиторией проекта являются как иностранные инвесторы, так и белорусские. Для иностранцев прогнозируемая доходность в два раза превышает доходность от дивидендов крупнейших REIT-фондов в США.

Но белорусский сегмент инвесторов, предполагается, будет превалирующим и состоящим из двух категорий:

• те, кто уже имеет опыт или хотел попробовать себя в инвестициях в недвижимость;
• инвесторы, которые в основном вкладываются в банковские депозиты, в корпоративные облигации и в долговые токены.

Если льгота пропадает, то доходы у физических лиц будут подлежать налогообложению в виде подоходного налога в размере 13%.

А из чего состоит доходность?

Во-первых, фиксированный доход, который выплачивается вне зависимости от чего-либо — 4% годовых.

Во-вторых, распределяемый свободный денежный поток среди всех владельцев токенов, который формируется из прогнозируемых арендных платежей (за вычетом всех обязательных расходов). Соответственно, чем выше арендная ставка, тем больше доходность инвестора.

Гарантией для компании и инвестора здесь выступают планируемые к заключению предварительные договоры аренды с арендной ставкой на уровне $ 6 за квадратный метр без НДС.

В-третьих, последующая продажа объекта недвижимости, когда для того есть комфортные условия. Спрос на коммерческую недвижимость производственно-складского назначения растет.

Прогнозируется, что после ввода объекта в эксплуатацию в перспективе 7−10 лет объект недвижимости может быть продан по $ 1000 за квадратный метр.

На что пойдут инвестиции и какие гарантии даются?

На сегмент коммерческой недвижимости есть повышенный спрос в связи с развитием на фоне пандемии электронной торговли, логистических путей, локализацией производственных иностранных площадок на территории Беларуси.

Инвестиции направят на долевое строительство производственно-складских помещений в свободной экономической зоне (СЭЗ) Минского района.

Территория СЭЗ позволяет резидентам иметь существенные налоговые льготы. Кроме того, площадка будет иметь ценность еще и потому, что территорию СЭЗ расширять не планируют.

Компания и ее деятельность на рынке прозрачна. Для этого создано отдельное юридическое лицо, у которого нет никаких обременений в виде долгов, нет предыдущей истории, которая может вызвать дополнительные риски. Это существенно сокращает риски.

Ведь зачастую компании привлекают денежные средства либо для реализации новых инвестиционных проектов (они могут и не «выстрелить»), либо для поддержания текущего бизнеса. И если что-то происходит с бизнес-моделью отдельных проектов, то может произойти дефолт всей компании.

Но сделки с токенами связаны с большими рисками. Какие есть механизмы хеджирования?

Любые инвестиции сопряжены с риском потери средств. Около 90% ICO связаны с проектами, которые практически ничем не обеспечены и зиждутся на потенциальном спросе и предложении, которые формируются вокруг проектов их технологий и маркетинга.

В данном проекте токены аsset-backed, то есть обеспечены проектом вложений в коммерческую недвижимость.

Таким образом, мы имеем прямую взаимосвязь с реальной экономикой и постоянными денежными потоками.

За счет периодических платежей по токенам можно докупать токены на первичном размещении и на вторичном, можно продавать их, уменьшая свой портфель.

Что касается внутренних рисков проекта, компания их спрогнозировала и выработала механизмы хеджирования.

Например, возьмем самый очевидный риск — рост цен на стройматериалы, который ударил по рынку недвижимости в 2021 году.

В рамках проекта на начальном этапе утверждена твердая фиксированная стоимость передачи зданий и сооружений от застройщика к заказчику ICO, которая не подлежит изменению. Таким образом, все риски, связанные с ходом и стоимостью строительства, переносятся на застройщика.

Еще один риск связан с неплатежеспособностью будущих арендаторов. В этом случае проект предполагает работу с 1−2 крупными арендаторами с хорошей платежной дисциплиной и репутацией, что позволит избежать проблем с платежами и частой сменой арендаторов.

Если заказчику ICO угрожает дефолт, управляющий по банкротству реализует объект недвижимости по рыночной стоимости.

В отсутствие иной задолженности, кроме токенов, денежные средства обеспечат возврат средств инвесторам.

Еще больше бизнеса — в нашем Telegram-канале. Подпишись!

Также существует риск потери актива. В случае крупной аварии, пожара инициаторами проекта заложены расходы на страхование объекта.

Читайте также

• В итоге всем придется перейти на ОСН? Белорусский бизнес ищет, как сохранить налоговые льготы после изменений в НК

• «Тема неожиданно выстрелила». Как парень из Минска заполняет офисы и квартиры… мхом

• «Белтелеком» может стать еще одним сотовым оператором в Беларуси. Что это значит?