Рынки Владислав Кулецкий, «Про бизнес» 14 декабря 2021

«Приходится брать таких жильцов, которых раньше никто не хотел селить». Что происходит на рынке аренды квартир

Рынок аренды жилья Минска обычно очень динамичен. Сезонные волны спроса и предложения заставляют владельцев квартир следить за тенденциями и вовремя менять стоимость своих апартаментов, чтобы не терять клиентов. Но уже целый год эта сфера остается стабильной как никогда: цены «заморозились» по какому-то негласному договору между участниками рынка. Начальник отдела аренды жилья «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» Маргарита Почицкая и начальник отдела аренды риелторского агентства «Гарант Недвижимость» Владислав Сафронов рассказали, с чем это связано, что будет дальше и как действовать в такой ситуации тем, кто зарабатывает на сдаче квартир в аренду.

**Маргарита Почицкая**
Начальник отдела аренды жилья «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ»

«Цены на долгосрочную аренду не менялись уже год»

— На рынке аренды жилья в Минске царит штиль: цены остались на том же уровне, что и год назад. Однокомнатная квартира для стандартного потребителя по стоимости эквивалентна $ 200, двухкомнатная — $ 250+, трехкомнатная — $ 300+. Конечно, все зависит от расположения квартир, состояния ремонта и количества прописанных жильцов, но в целом порядок цифр такой.

Дело в том, что в 2020 и 2021 годах не было студенческих «бумов». В период первой волны пандемии (апрель-май 2020-го) на одного бюджетного арендатора приходилось 10 квартирных предложений: такого никогда не было. После этого все выровнялось, но «бума» так и не случилось. То есть ситуации, когда на однокомнатную бюджетную квартиру претендуют 8−10 студентов (а это нормально), не было. Но, несмотря на это, в бюджетном сегменте цены практически не изменились. Спрос на жилье есть, хоть и не такой активный.

Обычно летом цены поднимались на 20% — и все равно студенты снимали квартиры, даже по более высокой стоимости. К Новому году цены опять снижались. А сейчас в белорусских университетах недобор, поэтому мест в общежитиях достаточно. И спрос на квартиры не такой ажиотажный.

«Приходится брать таких жильцов, которых раньше почти никто не хотел селить»

Сегодня владельцам квартир приходится быть полностью лояльным к тем категориям жильцов, которых раньше они не заселили бы — иностранцам, людям с животными, с маленькими детьми. Когда-то идеальный образ арендатора был такой: молодая семья без детей и без животных. Сейчас, учитывая, что спрос ниже, мы рекомендуем арендодателям рассматривать разных жильцов — другого выбора просто нет.

Мы выделяем 2 основных сегмента квартир на рынке Минска:

бюджетный — самые дешевые квартиры со старым ремонтом;
средний — добротные квартиры средних потребительских качеств, в разных районах, с нормальным ремонтом и техникой
элитный — чаще всего центр города, с отличным ремонтом и премиальной техникой.

Хуже всего чувствует себя «элитка»: вот она потеряла в цене. Не менее 10% было снижение в этом сегменте. Если раньше эти квартиры снимали иностранные граждане, которые приезжали по работе, члены дипломатических миссий, то сейчас к нам почти никто не приезжает.

«Элитка» и сдается значительно труднее: такие квартиры снимают люди, которые неплохо зарабатывают. Они, как правило, довольно быстро обзаводятся своим жильем. А сейчас как раз много новостроек, современных, с модными кухнями. И зачем платить $ 400 за «двушку» непонятно кому, если лучше эти деньги вложить в кредит или рассрочку?

А еще при работе в элитном сегменте стоит помнить, что в тренде современные квартиры, мебель и техника. На рынке много квартир, которые сдаются по 10−20 лет, и ремонта они не видели с тех самых пор. Эти арендодатели привыкли, что им когда-то платили $ 2000 в месяц, но никто не хочет уже столько отдавать за старое жилье. Если хотите зарабатывать, значит, должны вложиться в квартиру и сделать ее такой, какой она будет хорошо и дорого сдаваться.

Элитные квартиры сейчас часто снимает новая категория жильцов. Это российские бизнесмены, которые едут по своим делам к нам, и студенты-иностранцы, которые могут себе позволить снимать более дорогое жилье. Например, студенты медицинского университета из Израиля снимают 1- или 2-комнатные квартиры за $ 500−600. В этом году приехало не менее 100 человек. И все они ищут жилье в районе своего университета. Обычно они выбирают новый дом, новый ремонт, красивые чистые подъезды.

Иностранцы привыкли жить более дорого. Кроме того, их не устраивают общежития из-за количества людей в комнатах в контексте пандемии. Им не нравятся общие туалеты, кухни, коридоры.

В прошлом году очень востребована была загородная недвижимость (особенно среди айтишников), чтобы спрятаться от пандемии: гулять и работать удаленно. Про 2021 год я такого сказать не могу. Люди либо покупают квартиры, либо уезжают.

Посуточная аренда

Есть у нас клиент (ИП), который снимает на долгий срок квартиры, а потом занимается посуточной сдачей. К сожалению, таких клиентов сейчас единицы. Зато пару лет назад от субарендаторов было несколько заявок в неделю. Сейчас раз в месяц-два кто-то позвонит — и все. Спрос на посуточную аренду не очень большой, поэтому и цены невысокие: 70 бел. рублей (примерно $ 27) в сутки за обычную квартиру. Совсем молодым не сдают (например, студентам): определяют по личным параметрам, чтобы отрезать всех, кто хочет побеситься.

Последняя заявка у нас была от субарендатора, который сдает квартиры командировочным. Он работает только с этим сегментом. Основной критерий выбора квартиры для него — удобное транспортное сообщение и хороший ремонт.

Что сейчас делать владельцам квартир

В кризис очень важно устанавливать реальную рыночную цену. Это позволит сдавать квартиру с первого дня и сократить время простоя. А еще не бойтесь сдавать квартиры иностранцам: это даже проще. Если будет какое-то нарушение, их сразу же депортируют. Поэтому они стараются вести себя тише, выполняют все требования арендодателя. Им некуда деваться. Хотя риски есть всегда — никто не застрахован.

Не стоит концентрироваться на «идеальном» образе жильцов: иногда с животным проживут гораздо дольше, чем без него. Но нужно оговаривать все условия. Можно приложить опись имущества, попросить оставить залог, сфотографировать мебель, стены, обои, чтобы человек, когда будет съезжать, оставил квартиру в том же состоянии. Либо прописывать условия, что какие-то погрешности будут оплачиваться жильцами. А еще можно застраховать квартиру. Любой бизнес — это риск. Никогда нельзя быть уверенным, что тот, кого вы выбрали, хороший жилец.

Еще одна рекомендация — заключить договор не на год, а на 3 месяца и по его истечении смотреть, в каком состоянии квартира, как себя ведут арендаторы, и далее продлить на год или более. Есть ситуации, когда жильцы просто выезжают, бросают ключи в почтовый ящик и — ни ответа ни привета. Очень сложно расторгнуть договор в одностороннем порядке, потому как необходимо присутствие обеих сторон.

Главная рекомендация — не оставлять все на уровне доверия. Это неверно. Нужно все условия четко проговаривать и прописывать. Тогда неожиданностей будет меньше. Главное — выставить свои условия «на берегу». Мы по-прежнему мыслим категориями советского менталитета — боимся сказать, что хотим залог за квартиру или что ножки у стула уже поцарапнные. Несмотря на то, что договор найма идет в стандартной форме, на последней странице есть «Условия», где можно прописать все, что душе угодно, про жильцов (с регистрацией или без регистрации, с животными или без и так далее).

Как сделать бизнес на сдаче квартиры в аренду

Главный принцип, который должен помнить тот, кто зарабатывает на сдаче квартир в аренду, — жилье простаивать не должно. Любая квартира сдается, дешевая или дорогая. Главное — правильно выставить ее стоимость. Даже нехитрые расчеты помогут: берем квартиру за $ 300. За эту сумму ее снимать никто не хочет, нужно уступить, например, $ 20.

$ 20 * 12 месяцев = $ 240, которые вы теряете в год. Но по факту эта сумма почти равна сумме месяца простоя. А если квартира стоит 2 месяца, 3 месяца? Уступая небольшую сумму, вы теряете меньше. И не забывайте, что во время простоя нужно оплачивать «коммуналку», что недешево (особенно если никто не прописан), плюс налог на 3−4 квартиры в собственности.

Также можете посмотреть на расчеты доходности от специалистов агентства недвижимости.

Элитные квартиры:

Нажмите для увеличения

Расчеты и таблица: аналитики компании «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ»

Бюджетная «вторичка»:

Нажмите для увеличения

«Вторичка», готовая к проживанию:

Нажмите для увеличения

Бюджетные новостройки:

Нажмите для увеличения

Я не вижу предпосылок для увеличения цены в ближайшем будущем. Возможно, будет даже снижение (для средней и элитной аудитории). Я думаю, что конкретно прогнозировать, как будет развиваться ситуация именно в нашей стране, не сможет никто.

Обязательные расходы у собственников, которые сдают квартиры:

Eсли он заключает договор с арендодателем, то платит налог. Год назад он был разным в зависимости от расположения квартиры (ближе к центру — дороже), а сейчас налог уравняли. Это 34,3 бел. рубля (примерно $ 13) за комнату вне зависимости от того, где располагается квартира

Если собственник покупает страховку, то есть разные пакеты страхования: от 50 бел. рублей (примерно $ 20). Чем больше рисков закладываете, тем выше стоимость страховки

Клининг после арендаторов, который обходится в среднем в 100 бел. рублей (около $ 40)

Косметический ремонт раз в несколько лет обойдется примерно в $ 200 за «квадрат»

Взносы в товарищество собственников.

Стоит ли сейчас заниматься бизнесом по сдаче квартир

Недвижимость — это «вечный» бизнес. Просто придется снижать цены, но что-то капать в кошелек будет. Все зависит от того, что именно покупаешь. Новостройки, например, даже когда происходят колебания на рынке вторичного жилья, дольше держат первоначальную стоимость. И если инфраструктура улучшается, то это плюс к цене такой квартиры.

У нас такие клиенты, которые живут в другом месте, а покупают квартиры здесь и доверяют нам их сдачу. А если у людей подрастают дети и есть деньги, то почему бы не сдавать квартиру, пока дети не подрастут? Чтобы эта квартира окупала сама себя. Все равно регионы едут в Минск в поисках работы.

Иметь несколько «однушек», наверное, проще: они всегда востребованы. А если мы говорим об однокомнатной дорогой квартире в духе времени, то это не просто новый ремонт. Это нужно пригласить дизайнера и сделать из квартиры картинку, как из рекламы в журнале.

Три бюджетные «однушки» — это гораздо меньшие риски и более стабильный заработок, особенно в текущем контексте. В «элитке» всегда больше вложений, и сейчас это самые большие риски. Хотя нам таких квартир не хватает. Всего 5% от рынка — это элитные апартаменты.

Чем отличается ситуация в долгосрочной и в посуточной аренде

**Владислав Сафронов**
Начальник отдела аренды риелторского агентства «Гарант Недвижимость»

— Аренда жилой недвижимости все еще востребована, поэтому спрос на нее пока падать не собирается. Все больше в данный момент нуждаются в аренде иностранцы, приехавшие сюда работать по контракту. Бюджет у таких лиц выше среднего, поэтому разные объекты недвижимости стали гораздо конкурентнее по отношению друг к другу. Несколько новых жилых комплексов в Минске, которые уже введены в эксплуатацию в этом году, увеличили выбор для арендаторов. И предложение гораздо больше по отношению к прошлому году.

Ставки аренды квартир по сей день зафиксированы на уровне последних изменений в прошлом году: за 1-комнатную квартиру в среднем просят $ 250 в месяц, за 2-комнатную — от $ 350, за «трешку» — $ 450.

Большей популярностью, конечно, сейчас пользуется длительная аренда. Но и после 2020 года суточная аренда начала просыпаться. Иностранцам стало проще приезжать в нашу страну. Здесь у них могут быть разные цели визитов, которые предполагают короткий срок пребывания в Беларуси.

Кстати, собственники квартир для длительной аренды стали более лояльно относиться к короткому сроку проживания. Так, с начала лета на 10 арендаторов в месяц приходилось 4−5 со сроком проживания до 1 месяца. Поэтому советую собственникам адаптироваться под сегодняшние реалии и не пренебрегать клиентами с месячным сроком проживания, так как это интереснее с финансовой точки зрения, чем пустующая квартира, которая ждет своего клиента на длительный срок.

Еще больше бизнеса — в нашем Telegram-канале. Подпишись!

В посуточной аренде сейчас средний ценник от 80 бел. рублей (примерно $ 31) в сутки за 1-комнатную квартиру, в центре — от 150 бел. рублей (примерно $ 59). Двухкомнатные можно найти от 150 бел. рублей (примерно $ 59) и выше, в зависимости от ремонта и расположения. Если квартира находится в рентабельном районе с развитой инфраструктурой, то процент простоя таких квартир очень мал. В среднем 5 дней из 7 квартира сдается.

Что делать, если хочешь купить квартиру под сдачу в аренду

Собственникам, которые покупают квартиры исключительно для последующей сдачи в аренду, посоветую не вкладывать большие суммы в укомплектование жилья. Потому что, исходя из практики, собственники, чьи квартиры наполняются дорогой эксклюзивной мебелью, ставят совершенно нерыночные цены на аренду, чтобы окупить не только купленную жилплощадь, но и сам ремонт. А чем дороже квартира, тем выше срок ее окупаемости. На самом деле единицы арендаторов оценят диван за € 5000. Сегодня очень важны приемлемая цена за аренду, хорошее месторасположение и не «золотой» ремонт со вкусом.

В среднем при покупке жилья по нормальной рыночной стоимости и отсутствии больших и неоправданных вложений в ремонт собственник окупит свои инвестиции в ближайшие 15−20 лет. Далее можно получать чистую прибыль.