Top.Mail.Ru
Probusiness Youtube
  • 2,58 USD 2,5828 +0,015
  • 2,95 EUR 2,9496 +0,0051
  • 3,39 100 RUB 3,3879 -0,0065
Рынки Владислав Кулецкий, «Про бизнес» 14 декабря 2021

«Приходится брать таких жильцов, которых раньше никто не хотел селить». Что происходит на рынке аренды квартир

Фото: smartagent.ru

Рынок аренды жилья Минска обычно очень динамичен. Сезонные волны спроса и предложения заставляют владельцев квартир следить за тенденциями и вовремя менять стоимость своих апартаментов, чтобы не терять клиентов. Но уже целый год эта сфера остается стабильной как никогда: цены «заморозились» по какому-то негласному договору между участниками рынка. Начальник отдела аренды жилья «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» Маргарита Почицкая и начальник отдела аренды риелторского агентства «Гарант Недвижимость» Владислав Сафронов рассказали, с чем это связано, что будет дальше и как действовать в такой ситуации тем, кто зарабатывает на сдаче квартир в аренду.


Маргарита Почицкая
Маргарита Почицкая
Начальник отдела аренды жилья «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ»

«Цены на долгосрочную аренду не менялись уже год»

— На рынке аренды жилья в Минске царит штиль: цены остались на том же уровне, что и год назад. Однокомнатная квартира для стандартного потребителя по стоимости эквивалентна $ 200, двухкомнатная — $ 250+, трехкомнатная — $ 300+. Конечно, все зависит от расположения квартир, состояния ремонта и количества прописанных жильцов, но в целом порядок цифр такой.

Дело в том, что в 2020 и 2021 годах не было студенческих «бумов». В период первой волны пандемии (апрель-май 2020-го) на одного бюджетного арендатора приходилось 10 квартирных предложений: такого никогда не было. После этого все выровнялось, но «бума» так и не случилось. То есть ситуации, когда на однокомнатную бюджетную квартиру претендуют 8−10 студентов (а это нормально), не было. Но, несмотря на это, в бюджетном сегменте цены практически не изменились. Спрос на жилье есть, хоть и не такой активный.

Обычно летом цены поднимались на 20% — и все равно студенты снимали квартиры, даже по более высокой стоимости. К Новому году цены опять снижались. А сейчас в белорусских университетах недобор, поэтому мест в общежитиях достаточно. И спрос на квартиры не такой ажиотажный.

«Приходится брать таких жильцов, которых раньше почти никто не хотел селить»

Сегодня владельцам квартир приходится быть полностью лояльным к тем категориям жильцов, которых раньше они не заселили бы — иностранцам, людям с животными, с маленькими детьми. Когда-то идеальный образ арендатора был такой: молодая семья без детей и без животных. Сейчас, учитывая, что спрос ниже, мы рекомендуем арендодателям рассматривать разных жильцов — другого выбора просто нет.

Фото: nvdaily.ru

Мы выделяем 2 основных сегмента квартир на рынке Минска:

  • бюджетный — самые дешевые квартиры со старым ремонтом;
  • средний — добротные квартиры средних потребительских качеств, в разных районах, с нормальным ремонтом и техникой
  • элитный — чаще всего центр города, с отличным ремонтом и премиальной техникой.

Хуже всего чувствует себя «элитка»: вот она потеряла в цене. Не менее 10% было снижение в этом сегменте. Если раньше эти квартиры снимали иностранные граждане, которые приезжали по работе, члены дипломатических миссий, то сейчас к нам почти никто не приезжает.

«Элитка» и сдается значительно труднее: такие квартиры снимают люди, которые неплохо зарабатывают. Они, как правило, довольно быстро обзаводятся своим жильем. А сейчас как раз много новостроек, современных, с модными кухнями. И зачем платить $ 400 за «двушку» непонятно кому, если лучше эти деньги вложить в кредит или рассрочку?

А еще при работе в элитном сегменте стоит помнить, что в тренде современные квартиры, мебель и техника. На рынке много квартир, которые сдаются по 10−20 лет, и ремонта они не видели с тех самых пор. Эти арендодатели привыкли, что им когда-то платили $ 2000 в месяц, но никто не хочет уже столько отдавать за старое жилье. Если хотите зарабатывать, значит, должны вложиться в квартиру и сделать ее такой, какой она будет хорошо и дорого сдаваться.

Фото: gm-msk.ru

Элитные квартиры сейчас часто снимает новая категория жильцов. Это российские бизнесмены, которые едут по своим делам к нам, и студенты-иностранцы, которые могут себе позволить снимать более дорогое жилье. Например, студенты медицинского университета из Израиля снимают 1- или 2-комнатные квартиры за $ 500−600. В этом году приехало не менее 100 человек. И все они ищут жилье в районе своего университета. Обычно они выбирают новый дом, новый ремонт, красивые чистые подъезды.

Иностранцы привыкли жить более дорого. Кроме того, их не устраивают общежития из-за количества людей в комнатах в контексте пандемии. Им не нравятся общие туалеты, кухни, коридоры.

В прошлом году очень востребована была загородная недвижимость (особенно среди айтишников), чтобы спрятаться от пандемии: гулять и работать удаленно. Про 2021 год я такого сказать не могу. Люди либо покупают квартиры, либо уезжают.

Посуточная аренда

Есть у нас клиент (ИП), который снимает на долгий срок квартиры, а потом занимается посуточной сдачей. К сожалению, таких клиентов сейчас единицы. Зато пару лет назад от субарендаторов было несколько заявок в неделю. Сейчас раз в месяц-два кто-то позвонит — и все. Спрос на посуточную аренду не очень большой, поэтому и цены невысокие: 70 бел. рублей (примерно $ 27) в сутки за обычную квартиру. Совсем молодым не сдают (например, студентам): определяют по личным параметрам, чтобы отрезать всех, кто хочет побеситься.

Последняя заявка у нас была от субарендатора, который сдает квартиры командировочным. Он работает только с этим сегментом. Основной критерий выбора квартиры для него — удобное транспортное сообщение и хороший ремонт.

Что сейчас делать владельцам квартир

В кризис очень важно устанавливать реальную рыночную цену. Это позволит сдавать квартиру с первого дня и сократить время простоя. А еще не бойтесь сдавать квартиры иностранцам: это даже проще. Если будет какое-то нарушение, их сразу же депортируют. Поэтому они стараются вести себя тише, выполняют все требования арендодателя. Им некуда деваться. Хотя риски есть всегда — никто не застрахован.

Фото: voidvor.com

Не стоит концентрироваться на «идеальном» образе жильцов: иногда с животным проживут гораздо дольше, чем без него. Но нужно оговаривать все условия. Можно приложить опись имущества, попросить оставить залог, сфотографировать мебель, стены, обои, чтобы человек, когда будет съезжать, оставил квартиру в том же состоянии. Либо прописывать условия, что какие-то погрешности будут оплачиваться жильцами. А еще можно застраховать квартиру. Любой бизнес — это риск. Никогда нельзя быть уверенным, что тот, кого вы выбрали, хороший жилец.

Еще одна рекомендация — заключить договор не на год, а на 3 месяца и по его истечении смотреть, в каком состоянии квартира, как себя ведут арендаторы, и далее продлить на год или более. Есть ситуации, когда жильцы просто выезжают, бросают ключи в почтовый ящик и — ни ответа ни привета. Очень сложно расторгнуть договор в одностороннем порядке, потому как необходимо присутствие обеих сторон.

Главная рекомендация — не оставлять все на уровне доверия. Это неверно. Нужно все условия четко проговаривать и прописывать. Тогда неожиданностей будет меньше. Главное — выставить свои условия «на берегу». Мы по-прежнему мыслим категориями советского менталитета — боимся сказать, что хотим залог за квартиру или что ножки у стула уже поцарапнные. Несмотря на то, что договор найма идет в стандартной форме, на последней странице есть «Условия», где можно прописать все, что душе угодно, про жильцов (с регистрацией или без регистрации, с животными или без и так далее).

Как сделать бизнес на сдаче квартиры в аренду

Главный принцип, который должен помнить тот, кто зарабатывает на сдаче квартир в аренду, — жилье простаивать не должно. Любая квартира сдается, дешевая или дорогая. Главное — правильно выставить ее стоимость. Даже нехитрые расчеты помогут: берем квартиру за $ 300. За эту сумму ее снимать никто не хочет, нужно уступить, например, $ 20.

$ 20 * 12 месяцев = $ 240, которые вы теряете в год. Но по факту эта сумма почти равна сумме месяца простоя. А если квартира стоит 2 месяца, 3 месяца? Уступая небольшую сумму, вы теряете меньше. И не забывайте, что во время простоя нужно оплачивать «коммуналку», что недешево (особенно если никто не прописан), плюс налог на 3−4 квартиры в собственности.

Также можете посмотреть на расчеты доходности от специалистов агентства недвижимости.

Элитные квартиры:

Нажмите для увеличения

Расчеты и таблица: аналитики компании «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ»

Бюджетная «вторичка»:

Нажмите для увеличения

Расчеты и таблица: аналитики компании «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ»

«Вторичка», готовая к проживанию:

Нажмите для увеличения

Расчеты и таблица: аналитики компании «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ»

Бюджетные новостройки:

Нажмите для увеличения

Расчеты и таблица: аналитики компании «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ»

Я не вижу предпосылок для увеличения цены в ближайшем будущем. Возможно, будет даже снижение (для средней и элитной аудитории). Я думаю, что конкретно прогнозировать, как будет развиваться ситуация именно в нашей стране, не сможет никто.

Обязательные расходы у собственников, которые сдают квартиры:

  • Eсли он заключает договор с арендодателем, то платит налог. Год назад он был разным в зависимости от расположения квартиры (ближе к центру — дороже), а сейчас налог уравняли. Это 34,3 бел. рубля (примерно $ 13) за комнату вне зависимости от того, где располагается квартира
  • Если собственник покупает страховку, то есть разные пакеты страхования: от 50 бел. рублей (примерно $ 20). Чем больше рисков закладываете, тем выше стоимость страховки
  • Клининг после арендаторов, который обходится в среднем в 100 бел. рублей (около $ 40)
  • Косметический ремонт раз в несколько лет обойдется примерно в $ 200 за «квадрат»
  • Взносы в товарищество собственников.

Стоит ли сейчас заниматься бизнесом по сдаче квартир

Недвижимость — это «вечный» бизнес. Просто придется снижать цены, но что-то капать в кошелек будет. Все зависит от того, что именно покупаешь. Новостройки, например, даже когда происходят колебания на рынке вторичного жилья, дольше держат первоначальную стоимость. И если инфраструктура улучшается, то это плюс к цене такой квартиры.

У нас такие клиенты, которые живут в другом месте, а покупают квартиры здесь и доверяют нам их сдачу. А если у людей подрастают дети и есть деньги, то почему бы не сдавать квартиру, пока дети не подрастут? Чтобы эта квартира окупала сама себя. Все равно регионы едут в Минск в поисках работы.

Иметь несколько «однушек», наверное, проще: они всегда востребованы. А если мы говорим об однокомнатной дорогой квартире в духе времени, то это не просто новый ремонт. Это нужно пригласить дизайнера и сделать из квартиры картинку, как из рекламы в журнале.

Три бюджетные «однушки» — это гораздо меньшие риски и более стабильный заработок, особенно в текущем контексте. В «элитке» всегда больше вложений, и сейчас это самые большие риски. Хотя нам таких квартир не хватает. Всего 5% от рынка — это элитные апартаменты.

Чем отличается ситуация в долгосрочной и в посуточной аренде


Владислав Сафронов
Владислав Сафронов
Начальник отдела аренды риелторского агентства «Гарант Недвижимость»

— Аренда жилой недвижимости все еще востребована, поэтому спрос на нее пока падать не собирается. Все больше в данный момент нуждаются в аренде иностранцы, приехавшие сюда работать по контракту. Бюджет у таких лиц выше среднего, поэтому разные объекты недвижимости стали гораздо конкурентнее по отношению друг к другу. Несколько новых жилых комплексов в Минске, которые уже введены в эксплуатацию в этом году, увеличили выбор для арендаторов. И предложение гораздо больше по отношению к прошлому году.

Ставки аренды квартир по сей день зафиксированы на уровне последних изменений в прошлом году: за 1-комнатную квартиру в среднем просят $ 250 в месяц, за 2-комнатную — от $ 350, за «трешку» — $ 450.

Большей популярностью, конечно, сейчас пользуется длительная аренда. Но и после 2020 года суточная аренда начала просыпаться. Иностранцам стало проще приезжать в нашу страну. Здесь у них могут быть разные цели визитов, которые предполагают короткий срок пребывания в Беларуси.

Фото: mebel.ru

Кстати, собственники квартир для длительной аренды стали более лояльно относиться к короткому сроку проживания. Так, с начала лета на 10 арендаторов в месяц приходилось 4−5 со сроком проживания до 1 месяца. Поэтому советую собственникам адаптироваться под сегодняшние реалии и не пренебрегать клиентами с месячным сроком проживания, так как это интереснее с финансовой точки зрения, чем пустующая квартира, которая ждет своего клиента на длительный срок.

Еще больше бизнеса — в нашем Telegram-канале. Подпишись!

В посуточной аренде сейчас средний ценник от 80 бел. рублей (примерно $ 31) в сутки за 1-комнатную квартиру, в центре — от 150 бел. рублей (примерно $ 59). Двухкомнатные можно найти от 150 бел. рублей (примерно $ 59) и выше, в зависимости от ремонта и расположения. Если квартира находится в рентабельном районе с развитой инфраструктурой, то процент простоя таких квартир очень мал. В среднем 5 дней из 7 квартира сдается.

Что делать, если хочешь купить квартиру под сдачу в аренду

Собственникам, которые покупают квартиры исключительно для последующей сдачи в аренду, посоветую не вкладывать большие суммы в укомплектование жилья. Потому что, исходя из практики, собственники, чьи квартиры наполняются дорогой эксклюзивной мебелью, ставят совершенно нерыночные цены на аренду, чтобы окупить не только купленную жилплощадь, но и сам ремонт. А чем дороже квартира, тем выше срок ее окупаемости. На самом деле единицы арендаторов оценят диван за € 5000. Сегодня очень важны приемлемая цена за аренду, хорошее месторасположение и не «золотой» ремонт со вкусом.

В среднем при покупке жилья по нормальной рыночной стоимости и отсутствии больших и неоправданных вложений в ремонт собственник окупит свои инвестиции в ближайшие 15−20 лет. Далее можно получать чистую прибыль.

Читайте также