Рынки «Про бизнес» 30 июля 2020

Такое «фамильное серебро» инвесторам не нужно — как меняются цены на коммерческую недвижимость в Беларуси

Андрей Алешкин. Фото probusiness.io — Андрей Алешкин. Фото: probusiness.io

ТЦ «режут» свои площади, переходят в активные entertainment-форматы и все чаще предлагают рассчитаться процентом с оборота. Жизненный цикл предприятий сегмента HoReCa ускорился, а производственная недвижимость в Беларуси все еще не привлекает инвесторов.

О том, что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости, на встрече Клуба Про бизнес рассказал Андрей Алешкин, партнер, исполнительный директор NAI Belarus.

Генеральный партнер события — Porsche Центр Минск
Партнерская площадка — HUB 1
Гастрономический партнер — Favorit Catering
Технический партнер — Blackout Studio
Питьевой партнер — Дарида
Партнер активного отдыха — SUP / PORT
Партнер — Glenfiddich, Wine&Spirits

— Наше белорусское подразделение международной консалтинговой NAI на данный момент управляет тремя бизнес-центрами и одним торговым центром в Минске. Региональные офисы компании есть и на соседних рынках — в Польше, Литве, Латвии, Эстонии.

Наиболее тесное сотрудничество связывает наш офис с NAI Ukraine. Эта близость обусловлена схожими тенденциями в коммерческой недвижимости и стремлением к привлечению на рынок международных брендов. Уже сейчас мы планируем приводить новые крупные бренды в Беларусь и предлагать инвесторам беспрецедентные для страны услуги.

Клише — «в условиях высокой турбулентности» — набило оскомину многим предпринимателям, но по-прежнему актуально для рынка коммерческой недвижимости.

Что происходит в Беларуси

1. Рынок офисной недвижимости. В этом направлении сохраняются небольшие скидки (5−15%) на краткосрочный период по действующим договорам. По новым объектам скидки доходят до 30% (в зависимости от локации), которые предусмотрены до конца года. Плюс просматривается тенденция увеличения срока арендных каникул и ремонта за счет арендодателя.

В целом арендные ставки на офисные помещения такие:

Класс А (с учетом местной специфики, ведь многие называют свои бизнес-центры классом А, но не в полной мере им соответствуют) — цены сохраняются в диапазоне от € 22 до € 28 за м² + НДС + коммунальные платежи + эксплуатационные услуги
Класс В1 — цены колеблются в пределах € 12−21 за м²
Класс В2 — в пределах € 7−11 за м²

Есть ряд новых проектов (Капитал, Аякс, Имперский, Шантер и т.д.), которые имеют большой спрос со стороны ИТ-компаний, с одной стороны, но и отказы от предварительных договоров — с другой. Многое зависит от самих ИТ-компаний и той сферы, в которой они работают — например, туризм или геймдев. Ведь очевидно, что туристическая отрасль сейчас в упадке, и ИТ-компании, которые работают с данным сегментом (пишут программы или сопровождают их), могут отказаться от офисных площадей.

К тому же многие компании перешли на «удаленку», и есть мнение, что так и останется. Но я считаю, что люди все-таки социальны и хотят живого общения, поэтому все это временно и люди вернутся в офисы за «печеньками».

Фото probusiness.io — Фото: probusiness.io

2. Коммерческая недвижимость в ритейле. В марте-апреле мы наблюдали большой отток посетителей в торговых центрах — до 90%. Сейчас уже цифры близки к февральским.

Многие сделали скидки, но не все — оперативно, поэтому некоторые арендаторы закрылись.

Наблюдается рост договоров, которые используют метод расчета арендной платы от процента с оборота.

Арендодатели и раньше шли на такие условия в отношениях с крупными сетевыми ритейлерами, особенно международными компаниями (например, бренды группы компаний Inditex), для которых это обычная практика на всех рынках. Но сейчас особенность в том, что на такие отношения арендодатели перешли и с более мелкими компаниями, понимая сложное положение, в котором те оказались. Однако вероятность, что после нормализации ситуации на рынке игроки вернутся к обычным договорам или так называемому фиксу, очень велика.

Пока мы видим, что многие международные бренды приостановили развитие до конца 2020 и будут наблюдать за развитием ситуации. Поэтому сейчас необходимо больше работать над продвижением ТЦ, маркетингом и т.д., чтобы вернуть посетителей в торговые центры.

Я уже говорил о том, что NAI Global работает на соседних рынках и, в частности, очень активно в Украине. У нас уже есть договоренности по совместной работе с ритейл-арендаторами и проекты по привлечению новых интересных ритейл-брендов в Беларусь (в основном это fashion-операторы).

3. Недвижимость для HoReCa. В развитие этого направления пандемия внесла серьезные коррективы и ускорила жизненный цикл объектов (открытие-закрытие). В этот период закрылись даже очень знаковые для столицы заведения, как, например, «Грай-кафэ», коктейльный бар GODJI, ресторан Feelini и другие. Но они расположены в основном на арендованных площадях, так что большого предложения «выброшенных» помещений на продажу ожидать не стоит.

Размеры ставок в историческом центре, а также главных проспектах города ближе к центру составляют € 18−40 за м². Прочие места близко к центру города — € 14−25 за м².

Произошедшее некоторое снижение ставок аренды практически не привело к падению цен продаж в объектах стрит-ритейла. Стоимость квадратного метра составляла от $ 900−1200 в помещениях, которые еще требуют значительного ремонта, до $ 2700−3250 в объектах с хорошим ремонтом или новостройках.

4. Складские помещения. Спрос на складские помещения в условиях пандемии, наоборот, был активным, поскольку активизировались службы доставки, интернет-торговля, появилась необходимость в новых объектах распределительной логистики. И даже вырос спрос на услуги профессиональных операторов.

В таких условиях не было освобождения складов, никто не выставлял качественные объекты на продажу. Ставки аренды сохранялись на прежнем высоком докризисном уровне.

Так, вблизи МКАД качественные современные склады класса «А» невозможно найти в аренду дешевле € 7−8 евро за м² без НДС.

5. Производственная недвижимость. Если говорить откровенно, то сейчас значимость промышленной недвижимости переоценена. Промышленность у нас на 2/3 находится в государственной собственности, и к большинству объектов сохраняется отношение как к «фамильному серебру».

На самом деле ценность большинства площадей находится на гораздо более низком уровне. Есть понятие технологических укладов. Если придерживаться определения, то это — совокупность сопряженных производств, имеющих единый технический уровень и развивающихся синхронно (подробнее о разных технологических укладах можно узнать по ссылке).

Для сравнения, индустрия передовых государств относится к 6 технологическому укладу, основными достижениями которого являются:

Индивидуализация производства и потребления
Резкое снижение энергоемкости и материалоемкости производства
Конструирование материалов и организмов с заранее заданными свойствами и пр.

Наше же «фамильное серебро» можно отнести, скорее, к 3 технологическому укладу со следующими характеристиками:

Основной ресурс — электрическая энергия
Главная отрасль — тяжелое машиностроение, электротехническая промышленность
Достижение уклада — концентрация банковского и финансового капитала, стандартизация производства и пр.

С учетом всего этого очевидно, что для инвесторов интерес, скорее, будут представлять площади, которые расположены в более привлекательных локациях, чем производства. Яркий тому пример — минские заводы «Горизонт», Станкостроительный завод им. С.М. Кирова и другие, где стоит вопрос о регенерации и реализации инвестпроектов из других областей (например, комплексные жилые объекты) в большей степени, чем возобновление производства.

Взгляд на Запад

Чтобы посмотреть на ближайшее будущее нашего рынка, мы часто обращаем внимание на тенденции рынка коммерческой недвижимости на Западе. Текущая ситуация, вызванная проявлениями пандемии, оказывает прямое влияние на скорость развития рынка коммерческой недвижимости. И драйвером в этой среде выступает антикризисный менеджмент. Именно он подразумевает изменение подхода компаний к организации рабочих мест, усиление роли e-commerce на внутренних европейских рынках, пересмотр кадровой политики.

В офисной недвижимости это ускоряет развитие гибких офисных пространств — коворкингов, а также показывает значимость услуги Workspace Solutions (эргономики рабочего пространства), которая обеспечивает грамотную «логистику» офиса.

В торговле эти изменения более прозаичны. Ритейл-гиганты стремятся сократить расходы, в первую очередь за счет уменьшения числа физических магазинов и перехода в онлайн. Это делает торговые центры еще более уязвимыми. Но, в свою очередь, ускоряет их переход в более активные entertainment-форматы.

Процент площадей, которые ТЦ готовы отдать под развлечения, из года в год растет. И если ранее это было 10−20%, в зависимости от размера торгового объекта, то в скором времени (в мире уже есть примеры) ТЦ будут отдавать под entertainment до 40% площадей.

При этом современные ТЦ с хорошей развлекательной составляющей уже конкурируют не только друг с другом, но и с городскими общественными пространствами, парками, площадями, спортцентрами и т.п. Хорошим примером организации досуга является семейный формат, включающий активности для детей, рестораны, батутные центры, поля для мини-футбола и т.п. В качестве примера можно привести семейные парки развлечений Zamania, «Кидзания», «Остров Мечты» в Москве, Sega Republic в Дубае и др.

Клуб Про бизнеc — самое крупное сообщество владельцев и руководителей бизнеса в Беларуси!

В конце июля мы возобновили регулярные офлайн-встречи участников. Следующая бизнес-вечеринка Клуба состоится уже 28 августа. Успейте оформить подписку на клубные события и с пользой завершите летний сезон!