Недвижимость Владислав Кулецкий, фото: Павел Садовский, «Про бизнес» 2 сентября 2022

«Никакую корзину валют применять нельзя, индексацию валют тоже»: что думает бизнес об изменениях в договорах аренды

С 23 сентября 2022 года в Беларуси установили временный запрет по фиксации ставок в договорах аренды в иностранной валюте. Арендаторы и арендодатели пока — в затруднительном положении. Сторонам нужно договариваться друг с другом на новых условиях. Главный вопрос, который всех беспокоит, — как сделать, чтобы никто при этом не потерял. Рынок ждет от госорганов разъяснений по применениям новой нормы.

Во время конференции «Коммерческая недвижимость — 2022» мы провели панельную дискуссию, где обсудили варианты выхода из ситуации. В разговоре приняли участие Алексей Корягин (учредитель сети изестрных ювелирных брендов «7 карат», «Диамант», «Золотов», а также владелец бизнес-центра D16), Владимир Захаров (директор и собственник торгового дома «Стрелец»), Богдан Паремский (управляющий партнер агентства по коммерческой недвижимости «AVÈNUE») и Александр Антонов (руководитель проектов в сфере недвижимости и инфраструктурных проектов REVERA law group).

Модератором дискуссии был главный редактор «Про бизнес» Владислав Кулецкий.

Партнер события: NAI Belarus
Партнер события: СИЛЬВАН-ИНВЕСТ

Владислав Кулецкий:

— Первый вопрос Алексею Корягину. У него смешанный опыт — и как арендатора, и как арендодателя. Сошлись две ипостаси, и сейчас самая главная проблема: как договориться.

Алексей, объясните, как вы планируете это сделать?

Алексей Корягин:

— Давайте начнем со стороны арендатора. Сейчас некоторые ТЦ нам прислали на перезаключение договоры в белорусских рублях, но по курсу евро не 2,6, а 2,9. То есть это больше чем на 10% от текущего. Но это никуда не годится.

Есть и другие ТЦ, которые адекватно реагируют, подстраиваются. Мы вот тоже своих арендаторов не кошмарим.

Я считаю, что сейчас не нужно искуственно увеличивать курс при фиксации в договоре.

Пусть будет как есть, а дальше будет видно. Я, например, говорю своим арендаторам: в договоре мы прописываем, что я имею право в одностороннем порядке поднять цену в зависимости от инфляции.

Допустим, инфляция 100%. Тогда я в первый месяц повышаю ставку всего лишь на 10%, во второй месяц — еще на 10%, в третий — буду смотреть, что реально происходит: смогли ли арендаторы закупить новый товар, например. И практически все говорят «да». Хотя и сомневаются. Конечно, им придется верить мне на слово, что я не буду злоупотреблять своим правом. Но ведь мы с ними партнеры. Если я их обману, они уйдут. Всегда нужно договариваться. И делать это честно.

У нас был один пример интересный. В одном ТЦ стояли три наших бренда: «7 карат», «DIAMANTÉ» и «Золотов». За одно из помещений была очень высокая ставка. Мы пришли и сказали: «Вот в этом месте мы не тянем ставку. Мы можем платить только вот такую». И назвали цену на 40% ниже. Нам сказали: «До свидания!» Мы собрали вещи, уехали. Потом ТЦ пытался сдать это место и никого не нашел. Арендатор нашелся только тогда, когда цену снизили на 55%.

Поэтому я как арендодатель буду договариваться с людьми. Рынок все равно расставит все на свои места. О чем мы тут дискутируем? Мы предприниматели, и нам надо выживать.

Да, когда была пандемия, мы, наверное, практически все написали арендаторам, что если не снизят аренду, то расторгнем договор. И крупные ТЦ тогда не пошли на уступки. Но, правда, не все. Однако рассчитывать надо только на себя в первую очередь.

Владислав Кулецкий:

— Есть такой кейс, а есть и другие варианты решения проблемы. Владимир Захаров рассказывает, что договорился практически со всеми своими арендаторами.

В чем секрет?

Владимир Захаров:

— Благодарю за возможность высказаться, излить душу, и, возможно, подсказать кому-то что-то полезное. Секрета, в принципе, нет. Главное — суметь договориться. А сделать это иногда мешает непонимание реальной ситуации.

Мы с вами, арендаторы и арендодатели, сейчас занимаемся внутренним движением стоимости. У нас нет валютной составляющей. То, что в формулу расчета взаимоотношений включили какой-то расчет показателя валюты — это всего лишь формула расчета. У нас нет влияния на экономическую безопасность государства. Но разбираться с тем, что приняли законодатели, придется нам. Хотя мне лично и неясно, зачем все это сделали.

Александр Антонов:

— Позвольте, я немного поясню. Инициативы не рождаются просто так. Я в своем выступлении рассказывал, что был в рабочей группе в июне в Министерстве экономики. Это была инициатива, как минимум, двух арендаторов. Соответственно, где были иные компании в этот момент, мне непонятно. Но даже сейчас есть шанс достучаться до госорганов: надо как можно больше писать запросов, чтобы было видно, что далеко не всех изменения устраивают.

Владимир Захаров:

— Конечно, это тоже нужно. Но жаль, что мы узнаем о таких инициативах постфактум. Так что вернусь к тому, как решили сейчас возникшую проблему в моем торговом доме.

По моей информации, мы единственные в стране, кто в стандартном порядке всегда прописывает четыре тарифа: оплата помесячно, за квартал, за полугодие, за год. Выбирай, что тебе удобней. Крупные арендаторы (формата Евроопт, Green) «приговорены» к годовому платежу. Им так проще. И тем, кто сейчас захотел заплатить вперед, я давал дополнительную скидку в 5%. В итоге сегодня 60% денег на 2023 год мы уже собрали. У нас решена экономическая безопасность. Мы на четыре месяца раньше получили 50% годовых денег. Еще 10% добрали от тех партнеров, что работают с нами по товарообороту: это компании уровне Waikiki, Gloria Jeans и другие. Это все те, с кем мы вышли, я считаю, на высшую степень доверия.

Я против краткосрочных договоров, которые некоторые предлагают, против прописывания в договоре каких-то изменений в одностороннем порядке. Мои арендаторы этого не поймут. Они о таком слышать не хотят.

Да и что делать с договорами, в которых только краткосрочные обязательства? Захотел пришел, захотел ушел? Извините, ребята, расторжение договора должно иметь ответственность. Как можно строить бизнес-план, если у тебя нет никаких гарантий?

Есть еще вариант выстраивания взаимоотношений с арендатором через эксплуатационные услуги. Ведь услуги — это договорная величина: как договорились, так и будешь платить. Один евро за один квадратный метр — и все.

Могут ли юристы ответить: эксплуатационные услуги являются составляющей аренды или нет? Я вот считаю, что нет. Тогда распространяется ли запрет на этот один евро за квадратный метр?

Хороший вопрос, ответ хотелось бы услышать. У меня его нет.

Владислав Кулецкий:

— Ни у кого, похоже, нет ответа.

Но может быть, в зале есть ответ на другой вопрос: как вообще понимать и трактовать документ, который был принят?

Комментарий из зала. Андрей Алешкин, партнер и руководитель NAI Belarus:

— Мы общаемся, пожалуй, со всеми сторонами на рынке Беларуси. И основная масса ответов от госорганов (будь то Минэкономики, Министерство по налогам и сборам, Палата Представителей, Совет Республики или Администрация Президента) одинаковая: применяйте белорусские рубли. Никакую корзину валют нельзя, индексацию валют тоже нельзя, потому что это косвенная привязка к валюте.

Но всем вам стоит написать подобные письма, чтобы был всегда на руках свой ответ. Вы должны ответственно подходить к бизнесу: пишите в разные органы, получайте ответы, тогда вы будете более или менее в безопасности.

Краткосрочность — это тоже, к сожалению, не выход в этой ситуации. Заключить договор, ждать три месяца, а когда курс поменяется, по-человечески поговорить? Я считаю, что вы не договоритесь. Сейчас они скажут: «Да, подпишем». А потом: «Нет, я передумал, мне акционеры зарубежные сказали, что нельзя». Поэтому вопрос очень сложный на самом деле. Лежит в плоскости договороспособности и взаимоотношений ваших долгосрочных с арендатором.

Есть вариант привязки к золоту: отрицательного ответа мы не получили. Возможен этот вариант? Возможен. Но опять же рекомендую получить свой официальный ответ, возможна ли привязка к золоту.

Владислав Кулецкий:

— Спасибо. Александр Антонов, раз не получилось найти виноватых, переведем стрелки на юристов :) Мы ждем правоприменительной практики и тогда можем говорить точно, как можно или как нельзя? Либо что мы сейчас делаем?

Вы ранее отмечали, что суды не лучший вариант. Почему? Может быть, как раз придет какое-то решение, а потом можно будет ссылаться на него в работе?

Александр Антонов:

— К сожалению, у нас не прецедентное право. Решение суда будет единичным случаем, на который никак нельзя будет ссылаться. И даже тот способ, про который говорит Андрей, не до конца рабочий. К сожалению, если кто-то напишет вам (например, Минэкономики), что можно привязываться к золоту, следом может идти проверка госконтроля, которая решит, что это нарушение.

Еще раз вернусь к тому, о чем уже говорил. В той рабочей группе никто не говорил «давайте накажем». На удивление среди всех присутствующих на том обсуждении сторонников этого изменения было больше, чем присутствующих. Как я понимаю, в нашем зале мнение полностью противоположное. Поэтому для того, чтобы слова не закончились словами — предлагаю официально всем написать обращение, что по результатам конференции бизнес-сообщество негативно относится к нововедедниям и предлагает пересмотреть норму. В принципе есть предпосылки, что это делалось во благо. К сожалению, не было услышано другое мнение.

Владислав Кулецкий:

— А можно сказать, что мы сейчас ждем каких-то нарушений, первой ошибки? И после нее все будут знать, что делать?

Александр Антонов:

— Есть, конечно, вероятность того, что уже в октябре кого-то будут проверять и могут обнаружить ошибки. Но первый кейс, скорее всего, будет, когда кто-то захочет соскочить с договора аренды, пойдет в суд по этому поводу и какая-то первая правоприменительная практика появится.

И вот на что еще стоит обратить внимание. Две недели назад был «круглый стол», где выступал коллега из России и рассказывал, что количество валютных договоров там меньше, чем в российских рублях. Причем в кризис их число всегда сокращалось. С учетом всего, что происходит, я бы не был уверен, что привязка к валюте в Беларуси сохранится.

Наверное, неправильно сейчас принудительно отказываться от валютной привязки. Но, по моим субъективным впечатлениям, это и так пришло бы на белорусский рынок недвижимости.

Алексей Корягин:

— Мне вот интересно. Александр, вы говорили о краткосрочных договорах — что это в вашем понимании? Три месяца? На такой срок заключать договора с каким-то крупным арендатором?

Александр Антонов:

— Нет, Алексей. Идея в том, чтобы включить дополнительное соглашение в основной договор: например, на четвертый квартал 2022 года, где мы пишем, что арендная плата составляет столько-то белорусских рублей. Больших экономических потерь не будет ни у арендатора, ни у арендодателя. Но есть четкое понимание, что конкретно в моменте никакого нарушения не будет. И ты не будешь тем первым случаем, который испытает правоприменительную практику на себе.

Владислав Кулецкий:

— Есть еще один важный аспект в нашей проблеме: для арендодателей изменение сулит снижение доходов. С этим можно что-то сделать? Богдан, что могут посоветовать профессионалы рынка недвижимости?

Богдан Паремский:

— Можно ли сохранить эту валютную привязку каким бы то ни было образом с помощью юридического инструмента? Я считаю, что нужно мыслить творчески. Этим мы и занимаемся с бизнесом. В общем, почему мы обсуждаем закон? У нас же осталась «частичка» гражданского кодекса, правильно? Почему мы не можем самостоятельно создать какую-то формулу, которая будет индексом изменения рублевой ставки?

Мы можем законно создать свой индекс. Ведь буквальное толкование закона запрещает лишь использование эквивалента валюте.

Но ни о каких индексах речи нет.

А пока собственники реагируют не очень адекватно — они закладывают какую-то большую ставку. Но с индексом в этом не было бы необходимости. Нужно согласовать все это сейчас, пока положения закона не вступили в силу. И всем нам я рекомендую сейчас договориться на период неопределенности. Это может быть и полгода, и, как минимум, несколько месяцев.

С каждой сделкой мы находим какие-то выходы, стороны договариваются. Недавно уже был первый договор заключен в рублях. Я считаю, что уже к 23 числу должен существовать какой-то инструмент, какая-то формула для обсуждения.

Владислав Кулецкий:

— А если абстрагироваться от того, что все это произошло в такой неподходящий момент, нужно ли было отказываться от валюты? Если подумать стратегически, в вакууме.

Владимир Захаров:

— Будет ли у нас самостоятельная тяга к рублевым договорам? Однозначно будет. Только маленькая ремарка: нужно сделать так, как в России. А там 80% + - вклады в российских рублях, 80% + - кредиты в российских рублях. После таких шагов все гармонично изменится само. Иначе — формула не сойдется: как можно зарабатывать в рублях, а кредитоваться в долларах и постоянно рисковать? Если же все будет в рублях, то и про курс доллара вообще никто вспоминать не будет.

Если же попытаться пойти по пути, который предлагает Богдан, и сделать свой коэффециент, то ни в коем случае там не должны фигурировать слова «эквивалент», «валюта» и «курс». Иначе любая проверка тут же запишет это в нарушения.

И главное насчет привязки к валюте: 2018 год — евро к доллару 1,27, 2020 год — 1,21, 2022 год — 0,99. Что за качели внутри стоимости? Вам для чего это евро? Мне нужно только одно: чтобы я на объект потратил 100 единиц, заработал с них 25 единиц, заплатил кредит и налоги в 15 единиц, а после имел 10 единиц прибыли. Только дайте мне такие длинные и дешевые рубли.

Владислав Кулецкий:

— Это будет хорошей темой для нашей следующей конференции Capital Day: где брать средства в белорусских рублях под большие сроки под маленькие проценты? На этом сегодня можем закончить дискуссию. Всем участникам спасибо!