26 апреля
Объявлены победители ежегодного исследования Pharma Digital Awards от AMDG
2 | 2 |
С 23 сентября 2022 года в Беларуси установили временный запрет по фиксации ставок в договорах аренды в иностранной валюте. Арендаторы и арендодатели пока — в затруднительном положении. Сторонам нужно договариваться друг с другом на новых условиях. Главный вопрос, который всех беспокоит, — как сделать, чтобы никто при этом не потерял. Рынок ждет от госорганов разъяснений по применениям новой нормы.
Во время конференции «Коммерческая недвижимость — 2022» мы провели панельную дискуссию, где обсудили варианты выхода из ситуации. В разговоре приняли участие Алексей Корягин (учредитель сети изестрных ювелирных брендов «7 карат», «Диамант», «Золотов», а также владелец бизнес-центра D16), Владимир Захаров (директор и собственник торгового дома «Стрелец»), Богдан Паремский (управляющий партнер агентства по коммерческой недвижимости «AVÈNUE») и Александр Антонов (руководитель проектов в сфере недвижимости и инфраструктурных проектов REVERA law group).
Модератором дискуссии был главный редактор «Про бизнес» Владислав Кулецкий.
Партнер события: NAI Belarus
Партнер события: СИЛЬВАН-ИНВЕСТ
Владислав Кулецкий:
— Первый вопрос Алексею Корягину. У него смешанный опыт — и как арендатора, и как арендодателя. Сошлись две ипостаси, и сейчас самая главная проблема: как договориться.
Алексей, объясните, как вы планируете это сделать?
Алексей Корягин:
— Давайте начнем со стороны арендатора. Сейчас некоторые ТЦ нам прислали на перезаключение договоры в белорусских рублях, но по курсу евро не 2,6, а 2,9. То есть это больше чем на 10% от текущего. Но это никуда не годится.
Есть и другие ТЦ, которые адекватно реагируют, подстраиваются. Мы вот тоже своих арендаторов не кошмарим.
Я считаю, что сейчас не нужно искуственно увеличивать курс при фиксации в договоре.
Пусть будет как есть, а дальше будет видно. Я, например, говорю своим арендаторам: в договоре мы прописываем, что я имею право в одностороннем порядке поднять цену в зависимости от инфляции.
Допустим, инфляция 100%. Тогда я в первый месяц повышаю ставку всего лишь на 10%, во второй месяц — еще на 10%, в третий — буду смотреть, что реально происходит: смогли ли арендаторы закупить новый товар, например. И практически все говорят «да». Хотя и сомневаются. Конечно, им придется верить мне на слово, что я не буду злоупотреблять своим правом. Но ведь мы с ними партнеры. Если я их обману, они уйдут. Всегда нужно договариваться. И делать это честно.
У нас был один пример интересный. В одном ТЦ стояли три наших бренда: «7 карат», «DIAMANTÉ» и «Золотов». За одно из помещений была очень высокая ставка. Мы пришли и сказали: «Вот в этом месте мы не тянем ставку. Мы можем платить только вот такую». И назвали цену на 40% ниже. Нам сказали: «До свидания!» Мы собрали вещи, уехали. Потом ТЦ пытался сдать это место и никого не нашел. Арендатор нашелся только тогда, когда цену снизили на 55%.
Поэтому я как арендодатель буду договариваться с людьми. Рынок все равно расставит все на свои места. О чем мы тут дискутируем? Мы предприниматели, и нам надо выживать.
Да, когда была пандемия, мы, наверное, практически все написали арендаторам, что если не снизят аренду, то расторгнем договор. И крупные ТЦ тогда не пошли на уступки. Но, правда, не все. Однако рассчитывать надо только на себя в первую очередь.
Владислав Кулецкий:
— Есть такой кейс, а есть и другие варианты решения проблемы. Владимир Захаров рассказывает, что договорился практически со всеми своими арендаторами.
В чем секрет?
Владимир Захаров:
— Благодарю за возможность высказаться, излить душу, и, возможно, подсказать кому-то что-то полезное. Секрета, в принципе, нет. Главное — суметь договориться. А сделать это иногда мешает непонимание реальной ситуации.
Мы с вами, арендаторы и арендодатели, сейчас занимаемся внутренним движением стоимости. У нас нет валютной составляющей. То, что в формулу расчета взаимоотношений включили какой-то расчет показателя валюты — это всего лишь формула расчета. У нас нет влияния на экономическую безопасность государства. Но разбираться с тем, что приняли законодатели, придется нам. Хотя мне лично и неясно, зачем все это сделали.
Александр Антонов:
— Позвольте, я немного поясню. Инициативы не рождаются просто так. Я в своем выступлении рассказывал, что был в рабочей группе в июне в Министерстве экономики. Это была инициатива, как минимум, двух арендаторов. Соответственно, где были иные компании в этот момент, мне непонятно. Но даже сейчас есть шанс достучаться до госорганов: надо как можно больше писать запросов, чтобы было видно, что далеко не всех изменения устраивают.
Владимир Захаров:
— Конечно, это тоже нужно. Но жаль, что мы узнаем о таких инициативах постфактум. Так что вернусь к тому, как решили сейчас возникшую проблему в моем торговом доме.
По моей информации, мы единственные в стране, кто в стандартном порядке всегда прописывает четыре тарифа: оплата помесячно, за квартал, за полугодие, за год. Выбирай, что тебе удобней. Крупные арендаторы (формата Евроопт, Green) «приговорены» к годовому платежу. Им так проще. И тем, кто сейчас захотел заплатить вперед, я давал дополнительную скидку в 5%. В итоге сегодня 60% денег на 2023 год мы уже собрали. У нас решена экономическая безопасность. Мы на четыре месяца раньше получили 50% годовых денег. Еще 10% добрали от тех партнеров, что работают с нами по товарообороту: это компании уровне Waikiki, Gloria Jeans и другие. Это все те, с кем мы вышли, я считаю, на высшую степень доверия.
Я против краткосрочных договоров, которые некоторые предлагают, против прописывания в договоре каких-то изменений в одностороннем порядке. Мои арендаторы этого не поймут. Они о таком слышать не хотят.
Да и что делать с договорами, в которых только краткосрочные обязательства? Захотел пришел, захотел ушел? Извините, ребята, расторжение договора должно иметь ответственность. Как можно строить бизнес-план, если у тебя нет никаких гарантий?
Есть еще вариант выстраивания взаимоотношений с арендатором через эксплуатационные услуги. Ведь услуги — это договорная величина: как договорились, так и будешь платить. Один евро за один квадратный метр — и все.
Могут ли юристы ответить: эксплуатационные услуги являются составляющей аренды или нет? Я вот считаю, что нет. Тогда распространяется ли запрет на этот один евро за квадратный метр?
Хороший вопрос, ответ хотелось бы услышать. У меня его нет.
Владислав Кулецкий:
— Ни у кого, похоже, нет ответа.
Но может быть, в зале есть ответ на другой вопрос: как вообще понимать и трактовать документ, который был принят?
Комментарий из зала. Андрей Алешкин, партнер и руководитель NAI Belarus:
— Мы общаемся, пожалуй, со всеми сторонами на рынке Беларуси. И основная масса ответов от госорганов (будь то Минэкономики, Министерство по налогам и сборам, Палата Представителей, Совет Республики или Администрация Президента) одинаковая: применяйте белорусские рубли. Никакую корзину валют нельзя, индексацию валют тоже нельзя, потому что это косвенная привязка к валюте.
Но всем вам стоит написать подобные письма, чтобы был всегда на руках свой ответ. Вы должны ответственно подходить к бизнесу: пишите в разные органы, получайте ответы, тогда вы будете более или менее в безопасности.
Краткосрочность — это тоже, к сожалению, не выход в этой ситуации. Заключить договор, ждать три месяца, а когда курс поменяется, по-человечески поговорить? Я считаю, что вы не договоритесь. Сейчас они скажут: «Да, подпишем». А потом: «Нет, я передумал, мне акционеры зарубежные сказали, что нельзя». Поэтому вопрос очень сложный на самом деле. Лежит в плоскости договороспособности и взаимоотношений ваших долгосрочных с арендатором.
Есть вариант привязки к золоту: отрицательного ответа мы не получили. Возможен этот вариант? Возможен. Но опять же рекомендую получить свой официальный ответ, возможна ли привязка к золоту.
Владислав Кулецкий:
— Спасибо. Александр Антонов, раз не получилось найти виноватых, переведем стрелки на юристов :) Мы ждем правоприменительной практики и тогда можем говорить точно, как можно или как нельзя? Либо что мы сейчас делаем?
Вы ранее отмечали, что суды не лучший вариант. Почему? Может быть, как раз придет какое-то решение, а потом можно будет ссылаться на него в работе?
Александр Антонов:
— К сожалению, у нас не прецедентное право. Решение суда будет единичным случаем, на который никак нельзя будет ссылаться. И даже тот способ, про который говорит Андрей, не до конца рабочий. К сожалению, если кто-то напишет вам (например, Минэкономики), что можно привязываться к золоту, следом может идти проверка госконтроля, которая решит, что это нарушение.
Еще раз вернусь к тому, о чем уже говорил. В той рабочей группе никто не говорил «давайте накажем». На удивление среди всех присутствующих на том обсуждении сторонников этого изменения было больше, чем присутствующих. Как я понимаю, в нашем зале мнение полностью противоположное. Поэтому для того, чтобы слова не закончились словами — предлагаю официально всем написать обращение, что по результатам конференции бизнес-сообщество негативно относится к нововедедниям и предлагает пересмотреть норму. В принципе есть предпосылки, что это делалось во благо. К сожалению, не было услышано другое мнение.
Владислав Кулецкий:
— А можно сказать, что мы сейчас ждем каких-то нарушений, первой ошибки? И после нее все будут знать, что делать?
Александр Антонов:
— Есть, конечно, вероятность того, что уже в октябре кого-то будут проверять и могут обнаружить ошибки. Но первый кейс, скорее всего, будет, когда кто-то захочет соскочить с договора аренды, пойдет в суд по этому поводу и какая-то первая правоприменительная практика появится.
И вот на что еще стоит обратить внимание. Две недели назад был «круглый стол», где выступал коллега из России и рассказывал, что количество валютных договоров там меньше, чем в российских рублях. Причем в кризис их число всегда сокращалось. С учетом всего, что происходит, я бы не был уверен, что привязка к валюте в Беларуси сохранится.
Наверное, неправильно сейчас принудительно отказываться от валютной привязки. Но, по моим субъективным впечатлениям, это и так пришло бы на белорусский рынок недвижимости.
Алексей Корягин:
— Мне вот интересно. Александр, вы говорили о краткосрочных договорах — что это в вашем понимании? Три месяца? На такой срок заключать договора с каким-то крупным арендатором?
Александр Антонов:
— Нет, Алексей. Идея в том, чтобы включить дополнительное соглашение в основной договор: например, на четвертый квартал 2022 года, где мы пишем, что арендная плата составляет столько-то белорусских рублей. Больших экономических потерь не будет ни у арендатора, ни у арендодателя. Но есть четкое понимание, что конкретно в моменте никакого нарушения не будет. И ты не будешь тем первым случаем, который испытает правоприменительную практику на себе.
Владислав Кулецкий:
— Есть еще один важный аспект в нашей проблеме: для арендодателей изменение сулит снижение доходов. С этим можно что-то сделать? Богдан, что могут посоветовать профессионалы рынка недвижимости?
Богдан Паремский:
— Можно ли сохранить эту валютную привязку каким бы то ни было образом с помощью юридического инструмента? Я считаю, что нужно мыслить творчески. Этим мы и занимаемся с бизнесом. В общем, почему мы обсуждаем закон? У нас же осталась «частичка» гражданского кодекса, правильно? Почему мы не можем самостоятельно создать какую-то формулу, которая будет индексом изменения рублевой ставки?
Мы можем законно создать свой индекс. Ведь буквальное толкование закона запрещает лишь использование эквивалента валюте.
Но ни о каких индексах речи нет.
А пока собственники реагируют не очень адекватно — они закладывают какую-то большую ставку. Но с индексом в этом не было бы необходимости. Нужно согласовать все это сейчас, пока положения закона не вступили в силу. И всем нам я рекомендую сейчас договориться на период неопределенности. Это может быть и полгода, и, как минимум, несколько месяцев.
С каждой сделкой мы находим какие-то выходы, стороны договариваются. Недавно уже был первый договор заключен в рублях. Я считаю, что уже к 23 числу должен существовать какой-то инструмент, какая-то формула для обсуждения.
Владислав Кулецкий:
— А если абстрагироваться от того, что все это произошло в такой неподходящий момент, нужно ли было отказываться от валюты? Если подумать стратегически, в вакууме.
Владимир Захаров:
— Будет ли у нас самостоятельная тяга к рублевым договорам? Однозначно будет. Только маленькая ремарка: нужно сделать так, как в России. А там 80% + - вклады в российских рублях, 80% + - кредиты в российских рублях. После таких шагов все гармонично изменится само. Иначе — формула не сойдется: как можно зарабатывать в рублях, а кредитоваться в долларах и постоянно рисковать? Если же все будет в рублях, то и про курс доллара вообще никто вспоминать не будет.
Если же попытаться пойти по пути, который предлагает Богдан, и сделать свой коэффециент, то ни в коем случае там не должны фигурировать слова «эквивалент», «валюта» и «курс». Иначе любая проверка тут же запишет это в нарушения.
И главное насчет привязки к валюте: 2018 год — евро к доллару 1,27, 2020 год — 1,21, 2022 год — 0,99. Что за качели внутри стоимости? Вам для чего это евро? Мне нужно только одно: чтобы я на объект потратил 100 единиц, заработал с них 25 единиц, заплатил кредит и налоги в 15 единиц, а после имел 10 единиц прибыли. Только дайте мне такие длинные и дешевые рубли.
Владислав Кулецкий:
— Это будет хорошей темой для нашей следующей конференции Capital Day: где брать средства в белорусских рублях под большие сроки под маленькие проценты? На этом сегодня можем закончить дискуссию. Всем участникам спасибо!
26 апреля
Объявлены победители ежегодного исследования Pharma Digital Awards от AMDG
25 апреля
Минский Гольф-клуб официально открыл сезон 2024. Посмотрели на новую локацию
25 апреля
Подведены итоги премии «Банк Года Беларуси»: победители и лауреаты
25 апреля
Цифровая трансформация как путь и условие существования
23 апреля
В Минске пройдет бизнес-форум для юристов из Беларуси и России
23 апреля
Из Минска возобновили чартерные рейсы в Катар. Чем это может быть полезно для бизнеса?
18 апреля
25 лет с А1: в честь своего дня рождения компания поздравила своих первых абонентов
17 апреля
«Чего хотят женщины»: Белагропромбанк запустил пакет услуг для женщин в бизнесе