Недвижимость Владислав Кулецкий, «Про бизнес» 20 мая 2022

С офисами все плохо. Сколько сейчас стоит аренда помещения для бизнеса в Минске

Стремительный уход международных компаний, несговорчивые арендодатели и сумрачные перспективы развития… Все это стало реальностью для рынка офисной недвижимости Минска всего за 2 месяца. А до этого казалось, что хуже, чем в пандемию, быть не может. Какие сейчас ставки аренды? Когда будет «дно» рынка? Какие офисы хотят арендаторы? Обо всем этом рассказал порталу «Про бизнес» директор независимой консалтинговой компании ООО «Коллиерз Интернешнл» Денис Четвериков.

четвериков — **Денис Четвериков**
Директор независимой консалтинговой компании ООО «Коллиерз Интернешнл»

Что сейчас происходит на рынке офисной недвижимости Минска?

— Рынок офисной недвижимости, мягко говоря, переживает сегодня не лучшие времена. Можно по-разному оценивать текущую ситуацию, однако череда событий, начиная с 2020 года, заставила по-новому взглянуть на офисы в Беларуси:

Ряд IT-компаний открыли для себя возможности удаленной работы в ходе пандемии COVID-19 и используют эту практику до сих пор.
После августа 2020-го ряд компаний релоцировались, что нанесло удар по размеру спроса на офисы (он уменьшился в 2−3 раза), но к концу 2021-го можно было констатировать, что все-таки спрос восстанавливается, хоть и не в тех же масштабах (оценочно до двух раз меньше спроса 2019 года).
События февраля 2022 года заставили большинство оставшихся IT-компаний искать другие регионы для найма рабочей силы, приостановив развитие в Беларуси, а в ряде случаев — существенно сократив имеющиеся офисы.

В результате профиль спроса на офисы поменялся очень существенно:

Причины поиска офисов. Если до 2020 года речь шла в основном о расширении существующих компаний и появлении новых, для которых требовались офисные площади, то сегодня офисы ищут в подавляющем большинстве случаев, чтобы оптимизировать затраты или улучшить свои условия: уменьшить ставку аренды, уменьшить занимаемую площадь или снять помещения в престижном бизнес-центре по низкой цене.
IT-компании, на которых приходилось 70−80% всех вновь заключаемых сделок, перестали быть основным потенциальным арендатором. Теперь среди арендаторов — оставшиеся международные, российские компании, банки и прочие.
Девелоперы, в связи со снизившимся спросом, а также ввиду того, что финансирование на строительство стало практически недоступно, не спешат выводить на рынок свои проекты. Высока вероятность переноса сроков ввода текущих проектов. В 2022 году были введены в эксплуатацию пока только БЦ «Сampus» на ул. Я. Коласа, 73/3 и 2-я очередь БЦ «Имперский», изначально планировавшаяся как апартаменты.

Как владельцы недвижимости пытаются решать проблемы с заполняемостью?

— Тут ничего новаторского не происходит. Арендодатели неоднородны в своем восприятии ситуации: кто-то видит, что найти арендаторов в ближайшее время будет сложно, и идет на всяческие скидки, кто-то, наоборот, считает, что ничего страшного в текущей ситуации нет и не следует обваливать рынок офисов низкими ставками аренды. Надо сказать, что первая категория все же более многочисленна.

В итоге ставки аренды по вновь заключаемым договорам аренды ощутимо снизились. По текущим договорам девелоперы также идут на скидки — это, пожалуй, основной способ решить проблему с заполняемостью. Кроме того, ряд арендодателей активно обзванивают арендаторов в конкурирующих объектах, пытаясь переманить их к себе. Помимо собственно ставки аренды, в качестве «плюшек» используются арендные каникулы, дополнительные машиноместа. Но какие-то иные инструменты, кроме финансовых, используются редко: об оказании дополнительных услуг или повышении качества услуг арендодателями пока говорить не приходится.

Хотя запрос со стороны рынка на это есть. За последние полгода было несколько случаев, когда крупные арендаторы просили найти офис с адекватным (лояльным, приличным и т.п.) арендодателем: мол, текущие не договороспособны, не идут навстречу. Если это продолжится, то скоро можно будет делать «черный список» арендодателей.

Как изменились ставки аренды?

— Ставки аренды продолжают падать. В основном арендодатели их либо держат на прежнем уровне, либо снижают. Хотя отдельные девелоперы, или даже девелопер, пытались повысить ставки по предлагаемым к аренде помещениям, но своего арендатора такие помещения, как правило, не находят. В целом сегодня самый приятный ценовой диапазон для больших компаний (>1000 кв. м). Офисы меньших площадей предлагаются по немного большим ставкам аренды, что целесообразно, исходя из того, что, арендуя отдельные блоки/кабинеты, компания платит за полезную площадь, исключая при этом проходы, коридоры и другие места общего пользования.

Если говорить о конкретных значениях, то ставки для офисов 500−1000 кв. м в качественных бизнес-центрах В1 по вновь заключаемым договорам составляют в среднем 8−12 евро за кв. м без НДС. При этом речь идет о помещениях с ремонтом.

Какие виды офисов наиболее востребованы у бизнеса?

— Что касается требований арендаторов к современным офисам, есть несколько тенденций:

На данный момент абсолютно все арендаторы предпочитают офисы с готовой отделкой. Сегодня это не исключение и для больших объемов, которые ранее, как правило, готовились под требования арендатора самостоятельно, включая разработку дизайн-проекта и его последующую реализацию.
Зачастую арендаторы ищут офисы еще и с мебелью, чтобы минимально вкладываться в переезд.
Поскольку IT-компании пока перестали быть основным арендатором для новых площадей, то изменились предпочтения в части типа планировок: open space стал менее популярен, чаще стали появляться запросы на кабинетную систему.
Из-за того, что офисы стали более доступными, помещения на окраинах или за городом почти не востребованы — можно доплатить пару евро за квадрат и взять хороший офис в центре города или рядом с метро.

Что делать арендодателю, чтобы с большей вероятностью сдать офис?

— Популярностью сегодня пользуются небольшие готовые офисные блоки (150−300 кв. м) с отдельным входом, оборудованные кухней и переговорками, личными санузлами. Ну, и больше вероятность сдать офис, если:

есть отделка;
арендодатель готов обеспечить офис мебелью;
ставка аренды — рыночная;
есть гибкость в дополнительных коммерческих условиях (машиноместа недорого или бесплатно, платежи за эксплуатацию на рыночном уровне, депозит не боле одного месяца и прочие).

В целом, от арендодателя сегодня требуется проактивность. Зачастую, даже чтобы сдать хорошее помещение, уже недостаточно просто дать объявление. Тут, помимо работы с агентствами и консультантами, нужно самим обзванивать потенциальных арендаторов, в том числе размещенных у конкурентов, давать релевантную рекламу, участвовать в профильных мероприятиях и так далее.

Как ситуация на рынке офисов будет развиваться дальше и что делать компаниям и арендодателям?

— Давать прогнозы сегодня крайне затруднительно. Состояние спроса на офисы зависит от развития бизнеса в стране, состояния IT-отрасли, наличия санкций, состояния соседних государств и прочего. В целом можно дать традиционные сценарии развития ситуации: пессимистичный, оптимистичный и линейный.

Пессимистичный сценарий предполагает, что ситуация в экономике и бизнесе будет сильно ухудшаться, IT-отрасль будет стремительно сокращаться. В этих условиях спрос на офисы будет падать, количество вакантных помещений — расти, ставки аренды — приближаться к нижним значениям диапазонов. При этом сказать однозначно, где «дно» для ставок аренды, в таких кризисных условиях сложно.

При оптимистичном сценарии в 2023 году ожидается восстановление экономики и бизнеса, рост спроса на офисы и восстановление ставок аренды пусть не к уровню 2019 года, но хотя бы к уровню 2021-го.

При линейном сценарии восстановление спроса на офисы затянется до 2−3 лет. До этого ставки будут примерно на текущем уровне (9−12 евро без НДС для относительно качественных офисов В1 с ремонтом).

В текущих условиях арендаторы уже поняли, что могут сэкономить на офисах: снизить ставку аренды у текущего арендодателя, переехать в более дешевый офис либо сократить метраж. При этом арендаторы, которые не верят в пессимистичный сценарий, фиксируют текущие ставки аренды на несколько лет. Арендодателям остается идти на разумные уступки арендаторам, снижать ставки, искать новых арендаторов, помимо традиционных IT. В текущей ситуации неопределенности арендодателям нужно заинтересовать арендаторов хотя бы на старте, на второй и последующий годы аренды ставка может быть пересмотрена в соответствии с рыночными трендами.

Когда может наступить «дно» рынка?

— «Дно», конечно, понятие относительное. Снизу всегда могут постучать. В то же время можно условно обозначить некий минимальный уровень арендной платы, ниже которого многим девелоперам уже не интересно отдавать в аренду здание, и оно, скорее, будет стоять пустым, чем передаваться в аренду по более низким ставкам. Для более или менее современных бизнес-центров, расположенных не в центральных локациях и потому менее востребованных, нижний предел уже обозначен — в районе 5 евро с НДС.

Тут уже вряд ли можно говорить о каких-либо серьезных скидках либо сдаче в аренду «за коммуналку» — к этому пока наш рынок не пришел. Возможно, крупному игроку, забирающему здание целиком, могут предложить ставку еще ниже, но не намного.

Для качественных объектов в центральных локациях ниже 8 евро без НДС рынок пока тоже не движется.Однако если вести речь об аренде здания целиком, то, возможно, ставка может быть ниже на 15−20%. Это все очень индивидуально.

Получается, на текущий момент можно констатировать, что ряд предложений уже весьма близки к условному «дну». Дальнейшее существенное снижение ставок и новое «дно» возможны в случае, если в экономике и бизнесе будут преобладать крайне негативные явления либо произойдет очередное масштабное и неожиданное негативное событие.