Ситуация на рынке офисной недвижимости: как избежать простоя и потерь

Рынок офисной недвижимости Минска оказался сегодня в непростой ситуации: сокращение спроса привело к рекордному снижению ставок аренды. Руководитель «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов на конференции «Коммерческая недвижимость — 2023″ поделился, как избежать простоя и вызванных им потерь в таких условиях.

Партнер конференции — YOUREALT

Партнер конференции — «Северный Берег»

Что происходит на рынке офисов Минска

— Всего в Минске сегодня открыты 144 бизнес-центра. Это здания не старше 1996 года постройки и с совокупной площадью от 3 тысяч квадратных метров. Общая площадь всех бизнес-центров — 1,1 миллиона «квадратов». Много это или мало? Смотря с чем сравнивать. Мы находимся на уровне Вильнюса:

Многие сравнивают текущую ситуацию на рынке офисной недвижимости Минска с периодом 2014−2016 годов, когда ставки аренды упали практически на 50%. Но это неверное сравнение: ситуации принципиально разные. Тогда рынок упал из-за финансового кризиса и ввода большого количества новых площадей,а сегодня профицит образовался от снижения спроса — и в этом вся сложность.Если сравнить объем предложения на рынке с допандемийным 2019 годом, то количество вакантных площадей выросло в 5 раз: с примерно 40 тысяч «квадратов» до 200 тысяч.

Показательна также структура предложения: за 4 года сильно изменилось соотношение крупных и мелких офисов. Например, стало заметно больше пустых объектов площадью выше 500 «квадратов», а предложение помещений до 50 «квадратов» существенно сократилось.

Также обратите внимание на сравнение ставок аренды в 2016, 2019 и 2023 годах. После пиковых значений 2019 года сегодня уровень ставок упал ниже кризисного 2016-го.

Собственникам офисов, как минимум до конца этого года, стоит ориентироваться на текущие ставки реальных сделок (на диаграмме справа).

Практически 60% востребованных ставок сегодня находятся в диапазоне до 10 евро в эквиваленте за «квадрат». Причем в этом диапазоне есть и 4−6 евро. И только 9% объектов имеют стоимость от 15 евро и выше.

Кроме того, в основном пользуются спросом офисы площадью до 100 квадратных метров (64%).

Как в сложившихся условиях избежать простоя площадей и потерь

У меня есть несколько рекомендаций для удержания арендаторов:

• быть в диалоге с арендатором:
• интересоваться бытовыми вопросами;
• узнавать об изменениях потребностей;
• понимать потребности о сокращении/увеличении количества сотрудников;
• разработать анкету локального арендатора для определения «градуса лояльности»;

• при превышении сроков восстановления инженерии/коммуникаций предлагать снижение ставки арендной платы до полного восстановления или не взимать оплату за период не предоставления услуг;
• при отсутствии коммуникации с арендатором, отслеживать уровень потребления ресурсов с целью определения повышения/понижения энергоемкости оборудования и/или изменения численного состава сотрудников арендатора;
• при переходе на новую ставку принимать во внимание аналитику рынка.

А вот рекомендации для привлечения арендаторов:

• Офис должен быть готов к заселению новых арендаторов: в новом офисе сделайте базовую чистовую отделку; проведите косметический ремонт.
• Поиск нового арендатора необходимо начинать как можно быстрее: с момента получения уведомления о расторжении договора аренды.
• Привлекайте экспертов рынка для получения объективной и актуальной информация о ситуации, ведь это станет хорошей аргументацией в переговорах и базой для принятия правильных решений.

Прогнозы

Сейчас главное, чего ждет рынок, — это восстановление спроса на офисные площади. Оно возможно только в условиях активного развития бизнеса и прихода международных арендаторов (практика показала, что внутреннего белорусского спроса нам не хватает для потребления офисного профицита). Есть надежда на развитие новых IT-компаний внутри страны, но на это потребуется время: минимум 5 лет, а может быть, и 10. Поэтому пока предпосылок для восстановления уровня ставок аренды нет.