Недвижимость Владислав Кулецкий, «Про бизнес» 28 октября 2022

«Некоторые при переходе на рублевые ставки умножали курс евро на 4». Что еще происходило на рынке торговой недвижимости Минска в последние месяцы

«III квартал для рынка торговой недвижимости оказался неплохим. Многим объектам удалось сократить имевшуюся вакантность, а также закрыть вакантные площади, которые образовались в процессе ротации и ухода с рынка отдельных сетей. Также получилось удержать, в основном, на прежнем уровне ставки аренды. В целом, все неплохо, поскольку на фоне ускорившейся динамики падения розничного товарооборота были риски, что III квартал для сегмента окажется хуже по многим параметрам», — считает партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин. Он рассказал «Про бизнес», что происходило на рынке ретейла и торговой недвижимости в последние месяцы.

алешкин — **Андрей Алешкин**
Партнер, исполнительный директор NAI Global в Беларуси

Основные события на рынке

Закрытие магазинов отдельных международных брендов. В Минске прекратили работу только две известные международные сети: H&M и JYSK. H&M при этом рассматривал вариант продолжения работы, была вероятность, что с августа работа сети возобновится, однако в сентябре компания объявила об окончательном уходе с рынка Беларуси и открыла магазины лишь для продажи оставшихся товаров.
Падение розничного товарооборота. В III квартале в Минске динамика РТО составила минус 5,5% (январь-август), а непродовольственная группа товаров ушла в минус более значительно — на 10,4%.
Факты слияний/поглощений. Наиболее громкое событие — поглощение аптечной сетью «Остров здоровья» сети «Белфарм». «Белфарм» — это своеобразная легенда, первая и старейшая в Беларуси частная фармацевтическая сеть. Ее первая аптека была открыта в 1992 году.
Ожидалось открытие нового крупного объекта. Речь про ТРЦ Minsk City Mall. Открытие гипермаркета и, частично, объектов прикассовой зоны заявлялось сначала на июль, а затем ко дню города в сентябре.
Предварительное решение по ТРЦ «Магнит Минска». Возможно, он станет крупным торговым центром по реализации товаров белорусской промышленности.
Началось заселение арендаторами нового здания рынка «Экспобел». В ходе реконструкции ТРЦ «Экспобел» введен в эксплуатацию корпус рынка, куда начали переезжать павильоны (роллеты) с открытой территории.

Предложение выросло, но не так, как ожидалось ранее

В III квартале 2022 года ожидалось, что начнется частичное функционирование ТРЦ Minsk City Mall. Сначала — на День Независимости, затем новый ожидаемый рубеж — День города в сентябре. Предварительно эти даты несколько раз озвучивались на различном уровне.

Реально завершен был другой крупный объект торговой недвижимости — корпус рынка на территории ТРЦ «Экспобел». Это крупный 2-этажный корпус, общей площадью немногим менее 33 тыс. кв. м. Данный объект в контексте коммерческой недвижимости спорный в том плане, стоит ли его относить к объектам современной торговой недвижимости. С одной стороны, он имеет крупную площадь, довольно качественную отделку и инфраструктуру для вещевых рынков. С другой — все же это не совсем ТЦ, прежде всего, это вещевой рынок под крышей, рассчитанный на размещение практически 1400 мелких арендаторов.

В любом случае, появление крупного специализированного корпуса на территории «Экспобела» — значимое событие, поскольку это вывод на новый качественный уровень организации мелкорозничной торговли, в которой задействованы преимущественно индивидуальные предприниматели.

В III квартале появилась информация, которая может в перспективе определить судьбу одного из наиболее крупных долгостроев в сегменте — МФК «Магнит Минска». После того, как переориентацию ТЦ «Столица» в торговый центр по реализации товаров белорусского производства признали перспективной, на высоком уровне стали рассматривать вариант достройки объекта за счет бюджета города и преобразования его также в крупный центр торговли продукцией белорусской промышленности.

Озвучено и предварительное название объекта: Торговый дом «Произведено в Беларуси». Однако на конец квартала особой активности по строительно-монтажным работам здесь не наблюдалось. Хотя, по заявленным планам, завершить проект поручено до конца 2023 года.

Рынок качественной и условно качественной торговой недвижимости Минска в пересчете на арендные площади по состоянию на III квартал составляет более 1423 тыс. кв. м. Предложение выросло на 23 тыс. кв. м: в первом полугодии текущего года впервые после длительного перерыва состоялся ввод крупного объекта — ТЦ Green Time. От включения в суммарное предложение современной недвижимости нового корпуса крытого вещевого рынка «Экспобел» воздерживаемся.

Спрос умеренный, но стабильный

Спрос сохраняется умеренным, на рынке не наблюдается высокой конкуренции за право оперировать имеющимися свободными площадями, однако новые объекты розницы или общественного питания открывались во многих торговых центрах.

Касательно помещений под размещение продовольственных якорей, то здесь вообще не ощущалось даже намеков на падение спроса: новые предложения по аренде, предложения, образовавшиеся в результате ротаций, — все в короткие сроки находили новых арендаторов. Например, успешно заполнялись площади открывшегося недавно ТЦ Green Time, где начали функционировать и новые магазины, и отделения банков.

Рынок спроса постепенно вырабатывает правила работы в условиях санкций. Так, ответом на произошедшее сокращение арендуемых площадей международными брендами, стало расширение так называемых «концептуальных пространств», где представлены белорусские дизайнеры со своими коллекциями.

В ТРЦ «Галилео» организовано пространство Boulevard Concept Store, где представлены как известные мировые бренды, так и бутики ряда белорусских дизайнеров. В ТРЦ «Галерея Минск» организовано пространство REOPENING TREND PARK!, в котором представлен 21 дизайнерский магазин. А в ТРЦ «Дана Молл» открылось пространство WEARE с 20 белорусскими брендами. Все эти пространства или были организованы, или расширялись и развивались в период III квартала.

Менее ожидаемой была активность выхода на белорусский рынок локальных российских сетей. И эксперты, и менеджмент сетей объясняют это тем, что в России после ухода многих международных брендов активизировалась внутренняя «борьба» за появившиеся вакантные площади в популярных объектах, многие из которых крайне интересны для ретейлеров и ранее были им недоступны (собственники просто не пускали «местечковых», когда в объекты шли международные сети).

Процесс освоения внутреннего рынка может растянуться до конца 2022 года и даже начало 2023-го, поэтому ближайшие месяцы большинству из них не до наших торговых центров. Тем не менее можно отметить, что отдельные открытия были. Например, новые торговые объекты сетей Kari, Savage.

В России тоже набирают обороты аналоги наших «концептуальных пространств». И масштабы там значительно крупнее. Например, на площадях ТРЦ «Афимолл Сити» в августе был организован универмаг «Телеграф» с магазинами более чем 70 российских дизайнеров и производителей одежды и обуви. Существуют и сетевые универмаги, представляющие интересы национальных дизайнерских брендов во многих городах и регионах, как, например, универмаг российских дизайнеров SLAVA.

У торговли переход на рублевые ставки получился менее болезненным

Торговые объекты, как и другие сегменты коммерческой недвижимости, в III квартале были озадачены переходом на рублевые ставки без привязки к какому-либо номиналу.

Собственники и девелоперы торговых объектов и проектов, а также и арендаторы были в числе самых активных участников, кто выносил на рассмотрение различные варианты наиболее приемлемого и безболезненного перехода от традиционного еврономинала на рублевые ставки арендной платы.

Между тем, именно торговому сегменту как раз проще было переходить на привязку к рублям, поскольку в секторе уже не первый год широко практикуется или привязка к проценту от товарооборота, или гибридная ставка, когда есть небольшой зафиксированный уровень плюс процент от выручки.

Если же ориентироваться на уровень ставок в переводе на фиксированный уровень, размер устанавливался исходя из действовавшего на момент перехода еврономинала в пересчете ориентировочно на 2,6 рубля за евро.

Были отдельные случаи нехарактерного для рынка перехода. Например, собственники площадей еще в августе, даже не вникая в споры о возможных вариантах предстоящего ценообразования, устанавливали, что отныне ставка — экс-еврономинал, умноженный на 4. Но это относилось только к отдельным объектам на рынке, имеющим лист ожидания из арендаторов, и только к небольшим помещениям в прикассовой зоне. Основная масса игроков такой «вольности» просто не могла себе позволить в нынешней ситуации.

Риск роста вакантности стал меньше

Заметного роста вакантности на минском рынке торговой недвижимости не произошло и в сложном по геополитическим причинам I полугодии 2022 года, поскольку сохранялся умеренный спрос на торговые площади, а отказ от аренды в период марта-апреля не носил массового характера.

В III квартале 2022 года можно говорить о реальном снижении риска роста вакантности. Прежде всего сократилось число свободных площадей, образованных в процессе ротаций. В частности, на такого типа площадях открывались упомянутые ранее «концептуальные пространства». Заполнялись и те площади, с которых все-таки уходили международные бренды. Например, на площадях бывшего супермаркета JYSK в ТЦ «Гиппо» на ул. Горецкого открылся мебельный супермаркет сети «Ами Мебель».

В этот же период временно открылись приостановившие работу магазины H&M с целью распродажи запасов, были иные открытия в торговых центрах Минска, заполнялись площади нового ТЦ «Грин Тайм». Все это в целом способствовало снижению уровня текущей вакантности.

Общему уровню снижения вакантности способствовало и то, что новые магазины белорусских производителей открывались на площадях в ТЦ «Столица», ранее имевшем значительную вакантность. Так, если по состоянию на I полугодие в этом ТЦ представительство белорусских брендов занимало более 55% площадей, то к концу III квартала доля национальных арендаторов составила более 75%. Рост числа арендаторов параллельно существенно сократил имеющуюся вакантность помещений.

Из действующих объектов на данный момент довольно высокая вакантность сохраняется в МФК «Центрополь».

Основные тенденции рынка торговой недвижимости на следующий квартал

Падение товарооборота, снижение выручки ретейлеров с редкими периодами всплеска (ожидаемые «черные пятницы», ажиотаж накануне Нового года).
Стабилизация рынка аренды в целом, стабилизация ставок (исходя из новых реальностей ценообразования). Контрагенты и дальше будут воздерживаться от резких изменений условий, поскольку рублевая выручка падает у обеих сторон.
Вакантность стабилизируется, масштабных закрытий не произойдет, но и активность игроков рынка в плане новой аренды не будет высокой. Наиболее вероятный сценарий развития на ближайшие месяцы — эпизодические открытиям новых розничных объектов.
Ротационные явления сохранятся, но процесс ротации будет неактивным.
Ожидается ввод, как минимум, еще одного объекта — ТРЦ «Минск Сити Молл», а также начинает работу первый в Беларуси фудмолл «Конкорс» в ТРЦ Galileo.