Недвижимость Владислав Кулецкий, «Про бизнес» 28 октября 2022

Валютную привязку в договорах аренды можно сохранить. Но только временно и с несколькими условиями

23 сентября 2022 года вступил в силу временный запрет на привязку ставок в договорах аренды к иностранной валюте. Уже месяц бизнес работает в новых условиях, но далеко не все частные ситуации урегулированы. В распоряжении редакции «Про бизнес» оказалось разъяснение Минэкономики по одному из таких спорных моментов. Получается, что есть вариант оставить привязку арендной платы к валюте. Правда, временный.

Что просили разъяснить

Одна из компаний отправила в Министерство экономики запрос для разъяснения ситуации, в которой она оказалась из-за новых правил формирования арендной платы. Приводим текст запроса:

«23 сентября 2022 года вступила в силу статья 4 Закона Республики Беларусь от 18 июля 2022 года № 197-З „Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг“, в соответствии с которой до 1 января 2024 года приостановлено действие части второй статьи 11 Банковского кодекса Республики Беларусь в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

Просим разъяснить, как в связи с изменениями законодательства необходимо поступить в следующей ситуации.

Арендатор в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды, в связи с чем договор аренды считается прекращенным 31 августа 2022 года. При этом Арендатор не передал Арендодателю помещения по акту в связи с их неудовлетворительным состоянием. До ноября 2022 года Арендатор будет выполнять ремонт помещений, после чего сторонами планируется подписать акт возврата помещений из аренды. Таким образом, в описанной ситуации одновременно присутствует факт прекращения договора и факт пользования помещением со стороны Арендатора. Стороны не могут подписать дополнительное соглашение об определении размера арендной платы в белорусских рублях, так как договор прекращен. Вместе с тем, согласно п. 39 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15 февраля 2012 № 1 „О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений“ взыскание арендной платы за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды производится в размере, определенном этим договором.

Арендодатель продолжает насчитывать арендную плату по договору, срок действия которого закончился, но помещения еще не возвращены из аренды. За период с 01.09.2022 года по 22.09.2022 года включительно Арендодатель насчитывает арендную плату с привязкой к курсу иностранной валюты, так как такое условие определения арендной платы содержится в договоре. Однако Арендодатель затрудняется в определении методики расчета арендной платы за период с 23.09.2022 года по дату возврата помещения из аренды. Арендодатель предполагает два варианта начисления арендной платы в описанной ситуации:

ВАРИАНТ 1. Арендодатель продолжает насчитывать арендную плату с привязкой к курсу иностранной валюты на дату, определенную договором аренды, поскольку имеет право делать это по договору срок действия которого истек до вступления в силу статьи 4 Закона Республики Беларусь от 18 июля 2022 года № 197-З „Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг“, и основанием для такого начисления является пункт 39 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15 февраля 2012 № 1 „О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений“.

ВАРИАНТ 2. Арендодатель самостоятельно рассчитывает стоимость арендной платы на 22.09.2022 года, исходя из курса иностранной валюты, установленного Национальным банком Республики Беларусь на 22.09.2022 года, и далее применяет сформированную на 22.09.2022 года стоимость арендной платы в белорусских рублях для всех последующих периодов до момента возврата помещения из аренды, письменно уведомив об этом Арендатора.

Просим разъяснить, законно ли применение в описанной выше ситуации варианта 1 или варианта 2 начисления арендной платы, либо же просим предложить иной порядок начисления арендной платы за период с 23.09.2022 года по дату возврата помещения из аренды, учитывая нестандартность данной ситуации».

Что ответило Министерство экономики

В официальном ответе Минэкономики говорится следующее:

«Согласно статье 5 Закона № 197−3, приведению в соответствие с требованиями статьи 4 этого Закона подлежат действующие договоры аренды. Принимая тот факт, что договор аренды прекращен, а размер арендной платы за пользование имуществом, находящимся в частной собственности, является одним из условий этого договора и определяется по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством, установление нового размера арендной платы не представляется возможным.

С учетом изложенного, полагаем, что данные отношения не являются предметом регулирования статей 4 и 5 Закона № 197−3.

В соответствии со статьей 593 Гражданского кодекса Республики Беларусь, пунктом 39 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15 февраля 2012 № 1 „О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений“, при невозврате арендованного имущества либо его несвоевременном возврате, несмотря на прекращение договора аренды, обязательства арендатора по внесению арендной платы за все время просрочки не прекращаются. Взыскание арендной платы за фактическое пользование арендуемым имуществом в таком случае производится в размере, определенном договором».

Иными словами, если срок действия договора аренды истек до вступления в силу изменений (до 23 сентября 2022 года), но помещение не возвращено и арендная плата продолжает насчитываться, то начисляется она и оплачивается в соответствии с условиями договора, то есть в эквиваленте иностранной валюте (если договор был с привязкой к валюте). Но только до момента, когда помещение будет возвращено арендодателю по акту.

Однако не стоит рассчитывать, что этот вариант можно использовать как лайфхак для сохранения валютной привязки. Госорганы наверняка будут проверять обоснованность таких случаев. Так что все подобные ситуации стоит сопровождать перепиской сторон, актами и другими документами.