Недвижимость Владислав Кулецкий, «Про бизнес» 23 сентября 2022

«Уже подаются первые иски». Вступил в силу запрет на привязку ставок аренды к валюте

Сегодня, 23 сентября 2022 года, в Беларуси вступает в силу временный запрет на привязку ставок в договорах аренды к иностранной валюте. У арендаторов и арендодателей было 2 месяца на то, чтобы подготовиться к изменениям, но консенсус до сих пор не найден. В распоряжении редакции «Про бизнес» есть несколько разъяснений от госорганов о том, к чему все-таки еще можно «привязать» арендную ставку, а к чему — не стоит. Публикуем эти документы и мнение юриста о том, как бизнесу сейчас лучше поступать.

Не должно быть даже косвенной привязки к иностранной валюте

Эквиваленты «на основе белоруссого рубля»

Еще в августе в Минэкономики пояснили: «По мнению министерства, при определении размера арендной платы возможно использования любого порядка расчета от эквивалентов, сформированных на сонове белорусского рубля, включая использование принципа расчета базовой арендной величины, предусмотренного указом президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 года № 150 „О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом“, за исключением привязки к курсам иностранных валют, а также использования валютных и опосредованных валютой коэффициентов (изменение курсов валют, курса криптовалюты)».

SDR и эксплуатационные расходы

Также Минэкономики давало разяснения по «специальным правам заимствования» и эксплуатационным расходам:

«Принимая во внимание, что стоимость „специальных прав заимствования“ рассчитывается исходя из стоимости пяти иностранных валют, использование „специальных прав заимствования“ будет являться опосредованным (косвенным) использованием эквивалента в иностранной валюте».
«Полагаем, что эксплуатационные расходы в договоре аренды формируют размер арендной платы (являются ее состовляющей) и, соответственно, их расчеты должны осуществляться с соблюдением тех же требований, что и к арендной плате».

По «специальным правам заимствования» примерно так же высказались и в белорусском Парламенте.

Драгоценные металлы — нет, ИПЦ — возможно

Еще один ответ от Минэкономики затронул возможность применения в качестве эквивалента цену на золото и показатели инфляции:

«Для формирования расчетных и отпускных цен на драгоценные металлы используются цены в долларах США, использование эквивалента учетной цены за 1 г золота при определении размера арендной платы будет являться опосредованным (косвенным) использованием эквивалента в иностранной валюте.

Косвенная привязка к курсам иностранных валют, включая использование валютных и опосредованных валютой коэффициентов, эквивалентов (изменение курсов валют, курса криптовалюты, цена золота, нефти и т.д.), может привести к неоправданному изменению (росту) размера арендной платы.

Изменение величины арендной платы в установленные договором или законодательством сроки, например, может происходить, когда меняются значения элементов, формирующих ее величину, по причине инфляции, которую характеризуют индексы, определяемые органами государственной статистики и иными государственными органами».

Получается, что более-менее реальным вариантом замены для валютного эквивалента в дороворах аренды может стать ИПЦ. Одна из крупных торговых сетей своим арендаторам предлагала привязку к индексу потребительских цен. Но неизвестно, стали ли такие договора подписывать.

Напомним, что все эти ответы являются лишь мнением отдельных госорганов, а не официальным толкованием законодательных норм.

«Ясности до сих пор нет»: мнение юриста о том, что делать арендаторам и арендодателям

**Александр Антонов**
Руководитель инфраструктурных проектов REVERA law group

— Вынужден подтвердить, что ясности за прошедшие 2 месяца существенно не прибавилось. Изначальная рекомендация зафиксировать ставку в белорусских рублях до конца 2022 года и решать судьбу ставки на 2023 год в декабре по-прежнему остается одной из основных, которые мы можем дать.

По субъективным ощущениям, на сегодня не более чем в половине договоров аренды стороны нашли взаимовыгодное решение до конца действия ограничения (до конца 2023 года).

Такими решениями являются:

Фиксация в договоре ставок в белорусских рублях с сохранением джентельменских договоренностей о возможности их пересмотра по соглашению сторон в случае изменения курсов валют.
Досрочная оплата аренды до конца 2023 года при дисконте со стороны собственника (10−30%). К моему собственному удивлению, это является не редким явлением.
Перевод договора в белорусские рубли с индексацией на ИПЦ или процент изменения базовой величины/базовой арендной величины.
Перевод договора в белорусские рубли по «повышенному» курсу.
Перевод договора в белорусские рубли с правом арендодателя повысить ставку в одностороннем порядке не более чем на величину какого-то процента и корреспондирующим правом арендатора отказаться от исполнения договора в случае такого увеличения.
Переход на процент от выручки в тех договорах аренды торговой недвижимости, где такого процента еще не было. Минимальный фикс в любом случае устанавливается.
Переход на методику расчета «госаренды».

Ожидаемо многие собственники и арендаторы «невыгодных» договоров аренды пытаются воспользоваться ситуацией, чтобы расторгнуть или пересмотреть невыгодные для себя условия. Уже подаются первые иски. Как раз сегодня наш клиент (арендодатель) подал иск о понуждении к изменению условий договора аренды. Клиент просит суд зафиксировать ставку в белорусских рублях, пересчитанную из евро по курсу на последний день «легального» использования валютного эквивалента (22 сентября 2022 года). Рекомендаций о том, как судам следует рассматривать такие дела не опубликовано.

Такими способами в теории могут быть:

переход на методику расчета «госаренды»;
перевод договора в белорусские рубли по последнему известному или среднегодовому курсу;
использование фактической сложившейся среднегодовой ставки по договору в белорусских рублях;
использование ставок по аналогичным объектам;
иные способы.

Со своей стороны мы продолжим держать руку на пульсе и при формировании новой практики обязательно поделимся ею с читателями «Про бизнес».