Рынки Владислав Кулецкий, «Про бизнес» 28 декабря 2021

«У людей нет денег на большие квартиры». Эксперт рассказал, что происходит на рынке новостроек Минска

В 2021 году на рынке новостроек Минска произошло много важных изменений. Они касаются и структуры спроса, и формирования цен от застройщиков, и способов покупки жилья. Обо всех нюансах этих тенденций и прогнозах на 2022 год «Про бизнес» рассказала руководитель «Твоя столица · Новостройцентр» Наталья Жалова.

**Наталья Жалова**
Руководитель «Твоя столица · Новостройцентр»

Предложение квартир: что и как продают застройщики

— Условно все новостройки Минска, в зависимости от их характеристик (материала стен, площадей квартир, технического оснащения, местоположения и прочего), можно разделить на 4 класса качества: «Эконом», «Стандарт», «Комфорт» и «Престиж». За неполный 2021 год количество новостроек, в которых квартиры доступны широкому кругу лиц (сюда не входят дома только для нуждающихся в улучшении жилищных условий), увеличилось более чем на 30% — со 115 до 151 дома. Это максимум для первичного рынка Минска. Для сравнения: десять лет назад их было 83, а пять лет назад — 99.

Наибольший прирост новостроек отмечен в классе «Стандарт» (+32 дома), который сейчас является самым многочисленным: к нему относятся более 80% всех домов. Самым малочисленным остается класс «Эконом», в котором осталось всего 3 дома. Причина в том, что застройщики в ответ на возросшие ожидания покупателей модернизируют проекты новостроек. Однако списывать со счетов класс «Эконом» еще рано, поскольку в 2022 году планируется старт продаж нового жилого комплекса в этом сегменте.

Нажмите для увеличения

Территориально наибольший прирост новостроек за 2021 год отмечен в Октябрьском районе Минска: +38 домов. Со значительным отрывом за ним следуют Партизанский (появились первые 2 дома), Первомайский (+2 дома) и Советский (+1 дом) районы. При этом в Московском районе количество новостроек уменьшилось с 19 до 16, во Фрунзенском — с 6 до 3, а в Ленинском — с 3 до 2.

В 2021 абсолютным лидером было каркасно-блочное домостроение: по данной технологии строятся 136 домов, что на 37 домов больше, чем было в конце 2020 года. При этом количество панельных домов ежегодно снижается: в конце 2011 года их было больше 30, в конце 2016-го уже 18, а за 2021 количество уменьшилось еще на один дом — с 16 до 15. Кирпичные дома уже не строятся: последнее упоминание о них в предложении на рынке датируется августом 2019 года. Одна из основных причин — более высокая себестоимость и длительность строительства по сравнению с другими видами домов. Например, сейчас средняя стоимость квадратного метра каркасно-блочных домов составляет $ 1310, а панельных — $ 1215. Как показывает практика прошлых лет, при сопоставимом уровне цен на каркасные и панельные дома стоимость квадратного метра кирпичных домов была гораздо выше — от $ 1500.

Нажмите для увеличения

В зависимости от строительной готовности дома (строительство первых этажей и уже введенный в эксплуатацию) цены отличаются на сумму в среднем от $ 110 до $ 450 за кв. м. Разница увеличивается вместе с ростом класса качества дома. Однако по конкретным домам, в зависимости от структуры предлагающихся квартир (размер площади) и устанавливаемой застройщиками ценовой политики (акционные предложения и т.п.), данная закономерность может не наблюдаться.

Нажмите для увеличения

Практически половину всех новостроек предлагают на продажу по схеме долевого строительства. При этом за год количество домов увеличилось с 51 до 71. Интересно, что для данного механизма характерен наименьший средний уровень цен — $ 1200 за кв. м, что обусловлено широким ассортиментом новостроек.

На втором месте находится механизм купли-продажи, по которому можно приобрести уже введенные в эксплуатацию новостройки. В этом случае покупатель избегает рисков затягивания сроков строительства и после покупки может сразу приступать к ремонту или заселению. В результате получается неплохая альтернатива квартире со вторичного рынка, где в большинстве случаев тоже необходимо делать ремонт. Из минусов можно назвать высокую стоимость — в среднем $ 1380 за кв. м, что соответствует стоимости «квадрата» готовых к проживанию квартир на вторичном рынке, продающихся со свежим ремонтом.

По жилищным облигациям предлагается на продажу наименьшее количество новостроек. И только здесь за 2021 год отмечено уменьшение — с 31 до 25 домов. Интересная особенность касается средней стоимости «квадрата»: у этого механизма продаж она самая высокая — более $ 1400 за кв. м. Причина подобного ценообразования исключительно в структуре новостроек — высокого класса качества.

Еще одна особенность, характерная для первичного рынка жилья, - разница в стоимости одних и тех же квартир в начале строительства и ближе к его окончанию может достигать 20%.

Зачастую появляющиеся в продаже новые дома с начальной строительной готовностью, а значит, и низкими ценами, снижают и средний уровень цен. Именно это и является причиной отмеченного за 2021 год падения цен на дома классов «Эконом» и «Стандарт» — выход на рынок значительного количества новых домов по более низким ценам.

Нажмите для увеличения

Варианты покупки: кредиты и рассрочки

Активность покупателей на рынке жилья несколько лет поддерживается кредитами, но за 2021 год ситуация значительно изменилась. С одной стороны, увеличилось количество банков, кредитующих покупку строящейся квартиры. Если в декабре прошлого года кредит можно было получить только в одном банке и только на определенные новостройки (у застройщиков, которые заключили соглашение с банком), то сегодня кредиты предлагают уже 5 банков, при этом четыре из них кредитуют приобретение любой из новостроек. Но, с другой стороны, ставки по кредитам увеличились на 7 процентных пунктов — с 14% до 21%+.

Явным конкурентным преимуществом первичного рынка жилья перед вторичным является возможность оплаты квартиры в рассрочку. Как показывает практика последних лет, не все покупатели готовы взять кредит в банке. А если и готовы, то не всегда могут это сделать — из-за усложнившихся условий получения кредита. В этом случае рассрочка, предлагаемая застройщиками, выступает хорошей альтернативой.

Нажмите для увеличения

В рассрочку можно приобрести не только строящиеся, но и уже построенные квартиры. Но в этом случае в течение периода рассрочки дополнительно необходимо будет ежемесячно оплачивать застройщику еще и стоимость аренды квартиры — поскольку она все это время, до полного погашения рассрочки, будет находиться у него в собственности. Это и есть одно из важных отличий рассрочки от кредита: в случае покупки квартиры в кредит право собственности на нее переходит к покупателю в полном объеме сразу после оплаты.

За 2021 год количество домов, в которых можно приобрести квартиру в рассрочку, увеличилось с 74 до 127, но при этом снизился максимальный период рассрочки — с 10 до 8 лет. Однако наибольшее количество предложений рассрочки предполагает срок гораздо меньший — до 1 года либо до окончания строительства дома. При этом стоит учитывать, что практически в 80% случаев рассрочка увеличивает стоимость квадратного метра на сумму от $ 10 до $ 250 — в зависимости от срока и суммы рассрочки.

Покупательские предпочтения

Несмотря на доступное кредитование и рассрочку оплаты, покупательскую способность нельзя назвать высокой. Доходы людей снижаются на фоне роста цен на товары ежедневного потребления. Это отражается и на покупательских предпочтениях по площадям квартир. В 2021 году усилился спрос на компактные квартиры, в частности жилье евроформата («евродвушки», «евротрешки»), отличительной особенностью которых является объединение кухни и гостиной, с обязательным наличием хотя бы одной изолированной комнаты (обычно спальни).

Подобные квартиры привлекают покупателей возможностью снизить итоговую стоимость покупки за счет небольшой площади, но при этом и наличием одной или нескольких изолированных комнат, что важно семьям. Для многих такое жилье выступает современной альтернативой компактных по площади «хрущевок» со вторичного рынка. Ведь, по сути, последние покупаются именно из-за сочетания таких характеристик: компактная площадь — изолированные комнаты — бюджетная цена.

А вот с однокомнатными квартирами ситуация неоднозначная. С одной стороны, на стандартные «однушки» (площадью до 40 кв. м и с изолированной кухней) спрос по-прежнему стабильно высокий. Их доля в общем количестве продаваемых квартир — порядка 40%. А с другой стороны, просторные квартиры-студии (более 40 кв. м и без изолированной кухни) продолжают терять свою покупательскую аудиторию — уже который год спрос на них снижается. Причина — в большой для однокомнатных квартир площади и сложностях с трансформацией пространства: выделения кухни либо изолированной комнаты.

Отдельно выделяются малогабаритные квартиры, чья площадь менее 30 кв. м. Существует мнение, что они мало подходят для комфортной жизни из-за совсем компактных размеров и, зачастую, вытянутой формы, которая среди покупателей получила название «пенал». Но данные квартиры пользуются высокой популярностью как у молодых людей в качестве стартового жилья, так и среди людей, приобретающих квартиры для последующей сдачи в аренду.

В ответ на спрос со стороны покупателей количество домов с подобными квартирами за последний год увеличилось с 19 до 24. В результате средняя площадь предлагаемых на первичном рынке Минска квартир снизилась с 40 до 36 кв. м.
Однако преобладающая часть покупаемых квартир в новостройках (порядка 45−50%) — это двухкомнатные квартиры. А наиболее востребованные из них — площадью до 50 кв. м, в каркасно-блочных домах. Средняя площадь «двушек» в новостройках за 2021 год также снизилась — с 46 до 44 кв. м. При этом минимальная площадь составляет 37 кв. м — наглядный пример площади квартиры евроформата.

Трехкомнатные квартиры покупаются значительно реже одно- и двухкомнатных (порядка 15% продаваемых квартир) и зачастую выступают заменой квартире на вторичном рынке. Типична ситуация, когда семья переезжает из двухкомнатной квартиры в трехкомнатную новостройку.

Чего ждать дальше

В течение 2021 года отчетливо прослеживалось нарастание конкуренции между новостройками и вторичным рынком. В 2022 -м этот тренд будет только усиливаться. На фоне девальвационных ожиданий и нестабильности обменного курса белоруского рубля, все больше покупателей задумываются о приобретении квартиры для последующей сдачи в аренду — для дополнительного источника дохода. При этом, за счет стабильно высокого спроса на жилье в Минске, в любое время квартиру можно будет продать и вернуть изначально вложенные деньги.

Еще больше бизнеса — в нашем Telegram-канале. Подпишись!

Малогабаритные квартиры будут оставаться в топе покупательских предпочтений из-за возможности сэкономить при покупке. Однако застройщикам следует осторожно подходить к проектам новых домов и не допускать значительного перевеса доли однокомнатных квартир, чтобы не создать эффекта «муравейника» в доме.

Цены на квартиры будут напрямую зависеть от экономической ситуации в стране, поскольку именно она влияет на покупательскую способность населения через величину обменного курса и доступность кредитов.

Если экономические форс-мажоры будут отсутствовать, то и цены будут оставаться на стабильном уровне. В противном случае, величина их снижения напрямую будет зависеть от сложности ситуации. А для начала роста цен необходима не только экономическая стабильность, но и ощутимый рост доходов покупателей.