4 ноября
Это AMACON: в Минске проведут профильную конференцию для маркетологов
125 | 112 | 117 | 117 |
В последние месяцы рынок жилой недвижимости в Беларуси демонстрирует повышенную активность — сделок по купле/продаже квартир статистически много, цены после падения вышли на плато. Что способствовало оживлению и чего ждать к концу текущего года? Есть ли факторы, располагающие к резкому падению цен? Рассказывает эксперт по рынку жилой недвижимости Наталья Литовская.
— После президентских выборов 2020 года аналитики в сфере недвижимости давали очень разные прогнозы по развитию ситуации: от пессимистичного (стройки встанут, цены на «вторичке» упадут до исторического минимума) до оптимистичного (курс доллара перестанет расти и цены на квартиры в валютном выражении упадут незначительно).
Рассматривался также умеренный сценарий, когда новостройки превратятся в долгострои, а средняя цена квадратного метра в столице достигнет психологического рубежа в $ 1000.
Судя по всему, побеждает оптимистичный сценарий. Давайте посмотрим, какие тенденции сформировались на рынке жилой недвижимости по состоянию на середину июля 2021 года.
1. Количество предложений более чем высокое.
В тихие годы рынок предлагал покупателям на выбор около 7−8 тысяч квартир в Минске. Количество объектов жилой недвижимости, выставленных на продажу, росло с весны 2020-го. Пик зафиксировали весной 2021-го — более 16 тысяч предложений (здесь и далее приведены данные Realt.by). Сейчас количество выставленных на продажу объектов порядка 12,6 тысячи — за последний месяц их число сократилось на 4%.
Важно сделать оговорку: база объявлений о продаже вторичного жилья пополнялась и пополняется не только за счет продавцов вторичной недвижимости, но и за счет предложений в домах «Минск-Мира» (каждое пятое объявление). Эти дома рекламируются как готовые, даже если в самом объявлении указан срок сдачи — 2023 год. Но даже если вычесть варианты «Минск-Мира», предложение на рынке выше средних для столицы значений.
2. Сделок достаточно.
Стандартное количество сделок в Минске — 1000−1100 в месяц. Этой весной и в начале лета, по данным Национального кадастрового агентства, их было по 1200—1300 в месяц. От 15% до 30% в разные месяцы составляли сделки с квартирами в готовых и сданных новостройках.
Если сразу после президентских выборов 2020 года никто ничего не покупал, осень была очень вялой с точки зрения активности, то возобновление кредитования, снижение цен на жилье и слухи о том, что валютные вклады могут после лета отдать рублями, подтолкнули граждан к решению жилищного вопроса.
Итог — за первое полугодие 2021 года количество проданных квартир превысило уровень первых шести месяцев 2020-го на 16%.
3. Средняя цена квадратного метра в реальных сделках вышла на плато.
Цены с прошлого лета снижались, но довольно вяло. Например, средняя цена предложения на вторичном рынке год назад была $ 1391. Сейчас, по данным портала Realt.by, без учета квартир «Минск-Мира», средняя цена «квадрата» в Минске опустилась до $ 1328. В начале года этот показатель был на $ 40 больше.
Средняя цена квадратного метра в реальных сделках по данным на май — $ 1295. Собственно, на отметке $ 1300 плюс/минус $ 20 средняя цена в реальных сделках держится несколько месяцев.
Экономисты объясняют плато возвращением кредитования на вторичном рынке жилья.
4. Кредитование исчезло, а потом вернулось.
В начале 2021 года Беларусбанк вернул возможность получения кредита на покупку вторичного жилья для физлиц. Недавно с похожими предложениями выступили еще несколько банков, которые предоставляют краткосрочные кредиты. Ставки по названным кредитам высокие (у Беларусбанка сейчас 20% годовых), но даже это поддержало рынок. Докредитоваться на $ 5−10 тысяч (с учетом того, что цены на жилье с прошлого года просели) спешат те, кому не хватало денег в прошлом году. Теперь им удалось подкопить и благодаря кредиту наконец решить жилищный вопрос.
Партнерские программы кредитования, которые исчезали и вернулись в более жестком формате (короче сроки, выше ставки, больше требований к кредитополучателю), поддержали продажи новостроек.
5. Рынок арендного жилья — тоже плато.
Количество жилья, предлагаемого в аренду, неуклонно растет. В базе Realt.by в начале этого года было 3 тысячи предложений, сейчас — более 10 тысяч, при том что не все сдающиеся квартиры попадают в эту базу.
Средняя цена аренды мало о чем говорит: когда предложение превышает спрос, у арендодателя появляется право голоса и торга. В итоге сдаются те квартиры, собственники которых готовы идти на уступки, остальные — остаются на рынке в ожидании арендатора. Нынешняя ситуация — задел для дальнейшего снижения цен, даже если не будет форс-мажорных обстоятельств, например, на валютном рынке.
Как мы уже сказали, на рынке недвижимости все идет по оптимистичному сценарию: курс доллара пока существенно не растет, а резкого падения цен во всех сегментах не произошло. Снижение цен идет, но очень и очень медленно.
Как поведет себя рынок в ближайшие полгода? На него влияют три основных фактора:
Предсказать, что будет с настроениями, сложно. Кто год назад мог подумать, что возникнет гипотетическая угроза ограничений по валютным операциям, из-за которой часть граждан ринется переводить валюту в бетонометры?
Читайте также:
Опять девальвация?! Нужно ли бояться новых валютных ограничений и бежать в обменники
Новые правила валютного регулирования в Беларуси — что нужно знать бизнесу
Аналогично мы не знаем, как дальше будут реагировать на общественно-политическую ситуацию те, кто думает об улучшении жилищных условий. Какой форс-мажор может изменить настроения белорусов через неделю, месяц, три?
С доходами понятнее: расти в валютном выражении они точно не будут. Не то состояние экономики, чтобы росли зарплаты, а вот инфляция очевидна для любого, кто ходит в магазин за продуктами.
С кредитами проясняется: они будут становиться все менее доступными, как это происходило не раз по мере углубления кризиса. Благо уже с 21 июля дорожать кредитам можно без согласований с регулятором — Нацбанк поднял ставку рефинансирования до 9,25%, а к ней привязаны ставки по кредитам и на вторичное жилье, и на новостройки.
Эти факторы продолжат давить на спрос и цены, двигая их плавно вниз. Но на ближайшие полгода пока не просматриваются факторы, которые способны существенно ускорить это снижение. Даже если спрос на жилье снизится до печальных цифр прошлой осени — рынок, в силу своей инертности, отреагирует на это с опозданием в два-четыре месяца, а то и полгода.
А дальше заглядывать сложно.
4 ноября
Это AMACON: в Минске проведут профильную конференцию для маркетологов
4 ноября
Завершился первый ночной хакатон в Беларуси “Startup Boom Hackathon&Accelerator”! Как это было?
1 ноября
Бесплатный аудит кадровых и бухгалтерских процессов – спецпредложение от ООО «СМАР ЛИГАЛ»
1 ноября
Запускаем акцию — «Заяви о себе с Про бизнес»!
1 ноября
МТБанк открыл phygital-офис в центре Минска. Что это за отделение и почему там нет касс?
1 ноября
Открыта регистрация на Форум по управлению интернетом Belarus IGF-2024
31 октября
Форум для белорусского бизнеса "Лига экспорта" пройдет в Минске 10 декабря
30 октября
BFS 17-й сезон: живая музыка, дух путешествий и инновационные гаджеты