Рынки Ольга Ленская, «Про бизнес» 19 июля 2021

Рынок коммерческой недвижимости в Беларуси: чего ждать инвесторам

«Рынок отелей приближается к своему дну, а самый перспективный сегмент сейчас — складской», — Роман Алейников, коммерческий директор консалтинговой компании Colliers Belarus, оценил положение дел на белорусском рынке коммерческой недвижимости. О том, что происходит в отдельных его сегментах и об эффективности инвестиций в них, читайте в нашем материале.

Роман Алейников Коммерческий директор консалтинговой компании Colliers Belarus — **Роман Алейников**
Коммерческий директор консалтинговой компании Colliers Belarus

— Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость Беларуси — то, что оставалось без серьезного внимания и анализа достаточно долгое время по ряду причин. По нашим наблюдениям, размеры и объемы сделок с объектами коммерческой недвижимости незначительны, на рынке отсутствуют профессиональные инвесторы (фонды и проч.).

В то же время сделки с относительно крупными объектами совершаются, пусть далеко не все из них покупаются как cash-flow-объекты. Для реализации проектов используется заемное финансирование, и рынок медленно, но развивается.

Если рассматривать инвестиционный рынок как сделки по покупке на вторичном рынке коммерческой недвижимости размером от 5 тыс. м² независимо от наличия арендатора в таких объектах, то в зависимости от года суммы таких сделок существенно разнились: от $ 20 млн в начале-середине 2010-х до $ 100 млн в лучшие годы (2018−2019).

Так, объем сделок в 2020 снизился по сравнению с 2019 (лучшим в истории наблюдений за инвестрынком) на 17% в деньгах. Но при этом значительно вырос по количеству сделок. А первая половина 2021 пока по сумме сделок сопоставима с 2020 годом: почти $ 40 млн за первое полугодие.

Нажмите для увеличения

Изображение предоставлено компанией Colliers Belarus

При этом есть игроки, которые в существенной степени формируют инвестиционный рынок коммерческой недвижимости, регулярно совершая крупные сделки. К таким игрокам относится компания «Табак-инвест». Согласно данным Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, компания выкупила в 2021 году торговый центр «Горка ДОМ», в 2020 — приобрела ТЦ «Асстор Вест» (Брест), а в 2019 — купила бывший ТЦ «Е-Сити».

Помимо вышеупомянутой продажи ТЦ «Горка ДОМ» к наиболее заметным сделкам 2021 года можно отнести продажу ТЦ «Европа» (первая очередь). По нашим данным объект куплен тремя компаниями по 1/3 доли.

Нормы доходности по совершенным сделкам разнятся, часть объектов приобретается без арендаторов. В среднем ставка годовой доходности без учета заемных средств составляет 8−12%.

С точки зрения качественного состояния рынка инвестиций ситуация неоднородна по различным сегментам коммерческой недвижимости. Подробнее об этом — далее.

«Предсказать, что будет дальше — сложно»

Пока наиболее пострадавшая область — отели. В целом можно сказать, что рынок отелей приближается к своему дну. Когда ожидать восстановления этого сегмента, пока не понятно. Но если бы сегодня в Минске продавались отели как инвестиционный актив, исходя из генерируемых такими объектами денежных потоков, цена должна была бы быть с ощутимым дисконтом.

При оценке ситуации в сегменте стоит учитывать, что существенная часть номерного фонда (около 50%) принадлежит государству.

Офисный сегмент также значительно пострадал. Ставки предложения аренды снизились на 20−40% по сравнению с январем 2020 года, и перспективы спроса пока туманны. Как далеко до ценового дна, сказать сложно, но инвестиционный рынок офисов определенно находится в стадии рецессии.

Так, например, стоимость аренды офисов класса В1 находится в диапазоне от € 8−20 за м². Более качественные офисы сдаются по € 15−20 за м²/мес. без НДС и без эксплуатационных расходов.

Вакантность на рынке остается на уровне 2020 года — 10−15%. Интересно, что в качественном сегменте количество сделок по аренде больших площадей (более 600−800 м²) — минимальное. А на смену арендаторам, занимающим большие пространства, приходят компании, бюджет которых позволяет арендовать офис в БЦ более высокого класса.

В целом спрос на офисные площади будет всегда. Принципиальным остается только уровень арендных ставок и, соответственно, окупаемость инвестиций.

Рынок торговой недвижимости чувствует себя более уверенно. Платежеспособность некоторых арендаторов снизилась, однако многие сети развиваются и чувствуют себя вполне уверенно. Многое зависит от дальнейшего развития событий в экономике, пока сегмент находится в стадии замедления роста и ждет, что будет дальше.

Самый перспективный сегмент на текущий момент — складской. Спрос на склады высокий, предложение объектов вблизи от Минска очень ограничено. Ставки на качественные склады не снижались.

Одним из факторов, помимо всех сложившихся обстоятельств, негативно влияющих на инвестиционный рынок, является недоступность заемного финансирования. Белорусские банки крупные проекты в сфере коммерческой недвижимости финансируют неохотно. Европейское финансирование как напрямую инвесторам, так и тем более через белорусские банки, стало недоступно или доступно с большим трудом.

В целом предсказывать, что будет дальше, достаточно сложно. Мы наблюдаем диапазон прогнозов — от полного схлопывания рынка до скачкообразного роста при заходе крупных инвестиционных игроков (например, с восточных направлений).

На наш взгляд, при сохранении текущей непростой ситуации, с учетом показателей за 2020−2021 год, яркой динамики от рынка коммерческой недвижимости ждать не приходится. Но и полного сворачивания также не предвидится. Целесообразно проводить анализ по каждому из сегментов в отдельности.

Эффективность инвестиций в коммерческую недвижимость за 2020−2021 годы представлена в отчете Capital Markets Investment Report, впервые подготовленном для Беларуси экспертами Colliers Belarus.