Рынки «Про бизнес» 16 декабря 2020

$ 10 млрд «деревянных» денег и план по выходу из пещеры — что происходит на рынке коммерческой недвижимости в Беларуси

Есть ли в Беларуси качественная коммерческая недвижимость? Или, по международным стандартам, даже наши лучшие объекты все еще не дотягивают до нужного уровня? Итоги 2020 года для рынка коммерческой недвижимости подвел управляющий партнер Colliers International в Беларуси Денис Четвериков. На ежегодной конференции Сapital Day он рассказал об инвестициях и финансировании в сфере коммерческой недвижимости.

Соорганизатор конференции — индустриальный парк «Великий Камень»

Партнер онлайн-трансляции — A1

Партнеры мероприятия:
Finup — платформа для торговли облигациями и акциями
Colliers International — международная консалтинговая компания
Bulba Media — Production-студия
White Bird — сервис по обмену криптовалют

$ 10 млрд или 0? Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость

— Наша компания готовит отчеты по инвестициям в коммерческую недвижимость для многих стран и развитых рынков. Но для Беларуси мы не делали этого 13 лет. То есть ни разу! Потому что не было данных, которые можно было бы представить в этом отчете. В этом году наконец мы смогли собрать некоторые данные и обозначить размеры рынка.

В Беларуси, если посчитать, исходя из стока, уже построено качественной коммерческой недвижимости примерно на $ 10 млрд. При этом заемное финансирование строительства доминирует, т.е. в основном деньги давали банки — местные или зарубежные (обычно в соотношении заемные/свои — 70/30).

Итого: из $ 10 млрд около $ 4 млрд выделили банки.

Изображение из архива компании — Фото: instagram.com/youfollowm

Получив такую оценку рынка, мы обрадовались: решили, что Беларусь займет достойное место в рейтинге инвестиционных рынков коммерческой недвижимости. Но оказалось, что, по международным меркам, объем нашего рынка может все еще составлять 0.

Например, в США вся коммерческая недвижимость стоит около $ 17 трлн, но с точки зрения инвестиционного рынка значение имеют примерно $ 3,5 трлн.

Есть 8 критериев, по которым эксперты оценивают размер инвестиционного рынка в той или иной стране. Это наличие объектов и портфелей, которые принадлежат:

Страховым и пенсионным фондам
Суверенным инвестиционным фондам
Инвестиционным фондам, не включенным в биржевые листинги
Благотворительным фондам и держателям недвижимости
Инвестиционным фондам, акции которых представлены на бирже
Собственникам недвижимости с портфелем более $ 100 млн
Объекты недвижимости, находящиеся в лизинге
Коммерческая недвижимость в процессе строительства

Как видим, из 8 критериев 5 касаются различных фондов. Однако в Беларуси нет ни одного фонда в сфере недвижимости. Поэтому данные критерии к нашему рынку не применимы.

К тому же в международных рейтингах учтены только довольно крупные собственники, в портфеле которых находятся объекты на сумму свыше $ 100 млн. В Беларуси таких единицы.

Такая же история с качеством коммерческой недвижимости в Беларуси. Мы заявляем, что у нас есть офисы класса А (несколько зданий) или, например, около 300 тыс. офисов класса B1. Но это не тот же самый В1, как, скажем, в Варшаве или в Москве.

Если применить аналогичные критерии к белорусским объектам, то окажется, что качественных офисов у нас очень мало. Даже если они всех тут устраивают и за них платят большие деньги — это только белорусский «лакшери».Точно так же и с размером нашего инвестиционного рынка коммерческой недвижимости: мы можем сказать, что его объем — $ 10 млрд, но на самом деле, по меркам западных развитых рынков, может оказаться, что у нас $ 0,9 млрд или даже 0.

«Не денежный поток, а просто „коробка“» — какие сделки совершают на рынке коммерческой недвижимости

Для того чтобы понять, есть ли у нас инвестиционный рынок и релевантны ли упомянутые выше $ 10 млрд, мы посмотрели на сделки с крупными объектами недвижимости, входящими в сток качественных объектов Colliers.

В 2018 и 2019 годах у нас было совершено сделок на суммы по $ 100 млн в год — не так уж и плохо. За исключением того, что это — не инвестиционные сделки.

При инвестиционных сделках в недвижимости покупают денежный поток. В нашем же случае в основном приобретался не денежный поток, а просто «коробка». Например, айтишники покупали здания под офисы либо компания приобретала здание для развития собственной торговой сети. Это тоже является инвестированием, но не соответствует классическому пониманию инвестиционной сделки в коммерческой недвижимости.

Если говорить про чистый инвестмент, то таких сделок заключено всего примерно на $ 10-20 млн в год. Но они все же есть.

Мы посмотрели, сколько сделок в секторе инвестмент заключают в других странах. В Польше, например, — на $ 8 млрд, в Украине и Литве — по $ 500 млн.

Посмотрим, каков процент оборачиваемости объектов на инвестиционном рынке, т.е. какая часть рынка покупается и продается. В США, например, — 15% недвижимости продается в инвест-сделках, а в Польше — 17%. В Беларуси получилось меньше 1%.

То есть здания есть — в Беларуси построили качественные объекты. Но они, скажем так, стоят мертвым грузом с точки зрения экономики и финансов. Менее 1% инвест-сделок — это очень мало.

Это значит, что $ 10 млрд на нашем рынке коммерческой недвижимости есть, но это «деревянные» деньги.В чем причина? Может быть, у нас никто не хочет продавать эти объекты и привлекать инвесторов? Нет: ежегодно около 10% объектов пытаются продать. Но из этих 10% только до 10% реально реализуются в течение года.

Почему? Есть несколько нюансов (см. слайд ниже).

1. Ценовые ожидания. Например, один продавец пытается продать объект с доходностью под 8%, а покупатель хочет для себя 12%. Середина — где-то 10%, но договориться об этих 10% — это высший пилотаж.

2. У игроков разное понимание перспектив рынка. Продавцы говорят, что сейчас у офисов небольшая пауза, а в следующем году будет, как в прошлом, — ставки по € 20 за м². Покупатель считает: «А может, ставка в следующем году будет меньше, и все будет не так?». Они не могут договориться.

3. Разная оценка качественных параметров объекта. В Беларусь приезжают инвесторы из других стран. Они ожидают увидеть объекты, которые соответствуют их представлениям о качественной недвижимости. Им показывают наши лучшие варианты. А они говорят: «Нет, вы не поняли, мы хотим хороший бизнес-центр». А это и есть «хороший» — по нашим меркам, но не по их мнению.

На более мелком уровне: покупатель смотрит объект и видит, что зданию нужен ремонт или реконструкция, — и он понимает, что ему придется вложить еще $ 2 млн. А продавец уверен, что и так все отлично. То есть они не сходятся в оценке качественных параметров.

3. Вопрос с выходом (exit) для инвестора. Когда инвестор покупает коммерческую недвижимость, то, естественно, хочет четко представлять, как потом выйдет из этой сделки, т.е. как перепродаст объект. У нас перепродать крупный актив в сфере недвижимости очень сложно.

4. Дороговизна финансирования. Финансирование у нас далеко не всегда доступно на тех условиях, на которых хотелось бы его получить покупателю или девелоперу. Что касается доходности, вот актуальные данные по рынку:

Ситуация такая: банки дают сегодня кредиты под 8−10% годовых. Покупатель хочет приобрести объект, доходность которого составляет тоже 8−10% годовых. В теории можно выйти в ноль. Но это в теории. На практике арендатор может съехать, ставка — пойти вниз и т.д. Банковское финансирование должно выделяться при условии хотя бы 5−6% годовых, чтобы сделка состоялась.

Исторически сложилось так, что доходность на вторичном рынке коммерческой недвижимости снижается в процентном выражении.

Но это нормально. Рынок развивается, становится более конкурентным. Ставки доходности падают, как и риски, — все логично. При этом рынок в среднем не так подвержен влиянию кризисных явлений, как некоторые другие рынки.

Доходность при покупке недвижимости сегодня — в среднем 10%. Это сейчас один из самых доходных активов в Беларуси.

Итак, мы сделали следующие выводы о коммерческой недвижимости в качестве сферы инвестиций в 2020 году:

Кто и как финансирует коммерческую недвижимость в Беларуси и почему так не должно быть

Виды и источники финансирования в коммерческой недвижимости:

Для примера: вот как финансируются объекты на белорусском рынке:

А теперь сравним ситуацию с зарубежными рынками. Какие источники финансирования используют в развитых странах:

В основном мы видим здесь фонды. Банки занимают в чистом виде около 10%. У нас же больше половины строящейся недвижимости финансируют именно банки с помощью кредитов. При этом они потом не совсем понимают, что делать с этой недвижимостью.

В Беларуси многих инструментов нет и никогда не было — например, не было фондов недвижимости, проектного финансирования, настоящей ипотеки с оборотом закладных. Поэтому нам еще расти и расти!

Какие финансовые инструменты в сфере коммерческой недвижимости чаще используются в Беларуси:

Краткое резюме по трендам в сфере финансирования:

Недвижимость выступает индикатором экономики: количество сделок ничтожно мало, недостаточно профессиональных игроков рынка, нет инвестиционной инфраструктуры. Но при этом уже есть физические активы и определенный потенциал.

Это план на следующую пятилетку — привлекать финансирование, в том числе в новых формах, налаживать инвестиционный оборот недвижимости. То есть — выходить из пещеры.

Краткий обзор рынка коммерческой недвижимости можно увидеть на слайдах ниже.