«„На закупы“ в Польшу люди уже не ездят!» Как это используют белорусские ТЦ

Источник: retail-index.com

Однако вопрос используемой для классификации методологии остается открытым. Если взять, к примеру, топ-100 самых дорогих брендов в мире по версии Businessfinancing.co.uk, то из ближайших стран-соседок по числу присутствия явно выделяется Россия, а Польша и Украина идут за ней следом. В Литве, Латвии, Грузии представлено почти в два раза меньше брендов, чем в России, но и они опережают Беларусь, отстающую по этому показателю в три раза.

Белорусским ТЦ сложно удивить искушенного потребителя пулом fashion-операторов, они отстают от количества представленных брендов в странах Прибалтики, в России и Польше.

При отсутствии альтернатив ТЦ могут удовлетворять потребности белорусов. Однако если границы откроются, локальные объекты начнут проигрывать зарубежным, где количество популярных международных брендов, например, из сегмента fast fashion, в 2−3 раза больше, чем в Беларуси, а сами сетевые международные бренды занимают в среднем 70−90% GLA (аренднопригодной площади) в ТЦ. В Беларуси этот показатель равен примерно 40−60%. В наших ТЦ часть площадей занимают ИП, нет международных продовольственных брендов, международных операторов DIY, бытовой техники и электроники.

Но все ли объекты идут нога в ногу на белорусском рынке? Может, кто-то из торговых центров по наполнению вырывается вперед и потенциально более интересен для посетителя?

С точки зрения присутствия fashion-брендов из списка, например, самых дорогих компаний в лидерах — ТЦ «Замок». Однако среди этих брендов не много якорных арендаторов, наиболее востребованных среди широких слоев населения. Можно сказать, что «Замок» — это ТЦ другого формата, не масс-сегмент. Для объектов же массового сегмента важно наличие крупных международных арендаторов как отдельный критерий оценки привлекательности объекта.

Что касается наличия наиболее востребованных крупных (якорных) международных арендаторов, которые способны в разы поднять посещаемость всего объекта, то в Беларуси к таким относятся в первую очередь H&M, магазины групп Inditex, LPP, а также New Yorker. ТРЦ Dana Mall является одним из лидеров по числу магазинов упомянутых выше компаний в Минске, это бренды Inditex и New Yorker.

Однако уникальным для Беларуси по этому параметру можно назвать ТРК TRINITI в Гродно, на площадях которого представлено 8 брендовых магазинов сразу всех популярных в Беларуси компаний: H&M, Inditex, LPP и New Yorker.

Таким образом, наш топ-3 ТЦ с международными якорными fashion-арендаторами выглядит следующим образом: 1. ТРК TRINITI. 2. ТРЦ Dana Mall. 3. ТРЦ Green City.

Помимо наличия наиболее крупных магазинов известных международных торговых сетей, так называемых fashion-якорей, наполнение торговых объектов оценивается с точки зрения наличия магазинов-магнитов, чуть меньших по размеру и не обязательно fashion-направленности, но все еще высоковостребованных (LCW, Next, Kotton, Jysk и др.) на локальном рынке.

Отдельным критерием также выступает широта ассортимента в торговом центре, включая наличие якорных арендаторов в своих категориях: спортивные товары, товары для детей, бытовая техника и электроника, товары для дома и др.

Брендовые магазины — то, что изначально предлагают торговые центры посетителю. И как среди белорусских посетителей, так и среднего потребителя в мире есть топ брендов, пользующихся наиболее высоким спросом и рассчитанных на массового потребителя. На сегодня таких брендов в Беларуси можно назвать 8. Каждый современный ТЦ соответствующего формата при размещении этих брендов существенно улучшает свои рыночные позиции. Наиболее полно указанные бренды представлены в трех вышеуказанных торговых центрах. Такие бренды выходят на белорусский рынок годами. Для привлечения их в ТЦ желательно начинать переговоры на стадии проектирования, чтобы учесть все требования к размеру площадей, размещению магазина и проч.

Также от арендодателя могут потребоваться существенные инвестиции в ремонт. Однако такие вложения оправданы тем, что международный якорный арендатор дает объекту на перспективу до 20 лет определенную устойчивость в плане востребованности и привлечения посетителей.

Досуговые операторы

Что касается развлечений и досуга, то эти составляющие рассматриваются чаще с точки зрения доли в площадях торгового центра или же по количеству и разнообразию развлекательных элементов. Так, ТЦ Польши часто размещают кинотеатры, фитнес-центры, а мода на ледовые катки пришла к нам из Литвы.

В целом основные элементы развлечений есть и в Беларуси: ледовые катки, кино, детские развлекательные центры. Более того, Минск может похвастаться уникальными даже по меркам европейских городов развлекательными площадями: аэродинамическая труба (i-Fly в ТРЦ Palazzo), крупный парк виртуальной реальности (Teleport VR в ТРЦ Green City).

Зачастую размеры стандартных развлечений в ТЦ, таких как кинотеатры или детские парки, в Беларуси и странах-соседках несопоставимы. Тем не менее все чаще крупные развлекательные зоны встречаются и у нас. Например, новый кинотеатр в ТРЦ Palazzo планируют открыть с 7 залами площадью более 4,6 тыс. м².

В среднем размер развлекательной зоны для регионального белорусского ТЦ составляет 10−15% от GLA, либо 3−7 тыс. м². Размер развлекательной составляющей в торговых центрах сопредельных стран по доле от арендопригодной площади сопоставим (10−20%), а вот за счет большего среднего метража торговых центров составляет в среднем более внушительную величину: 7−20 тыс. м². Но и в Беларуси уже есть объекты в этой весовой категории, к примеру ТРК TRINITI (Гродно).

В целом несмотря на то, что дорогих уникальных и масштабных по мировым меркам видов развлечений в белорусских ТЦ пока нет (парков аттракционов, океанариумов и т.п.), наблюдается устойчивая тенденция увеличения доли досуговых площадей в торговых объектах как неотъемлемого элемента, что приводит к постепенному росту разнообразия.

Развлекательный сегмент развит у нас не так хорошо, как в странах-соседках, по ряду причин:

• Низкая маржинальность этого бизнеса сталкивается с неготовностью арендодателей идти навстречу и держать низкие ставки аренды (€ 4−8 евро за 1 м² в мес.)
• Относительно невысокая платежеспособность населения, особенно за пределами Минска, периодические кризисы (как пандемия, так и макроэкономические кризисы с девальвациями), не позволяющие эволюционно вырасти этому чувствительному бизнесу.

Поэтому зачастую на зарезервированных под досуг площадях просто некого разместить. Хотя, конечно, увеличение доли развлечений и досуга — тренд для ТРЦ последние 10−15 лет, который стал особенно актуальным в связи с недавним рывком в развитии интернет-торговли и переформатирования ряда магазинов. Посетители ходят в ТРЦ за эмоциями, общением и проч. Торговые центры, если хотят и в среднесрочной перспективе пользоваться спросом у посетителей, должны продумать и быть готовы внедрить стратегию использования площадей НЕ под магазины.

Анализ же развлекательной составляющей в крупных белорусских ТЦ показал, что самыми популярными и распространенными являются детские развлекательные центры и кинотеатры. По-прежнему внимание привлекает каток в торговом центре. К более редким можно отнести аэродинамическую трубу, парк виртуальной реальности, полноформатный спортивный зал. Лидерами по размеру развлекательной зоны стали:

• ТРК TRINITI с суммарной площадью развлекательных площадей более 8 тыс. м², с учетом предстоящего открытия детского развлекательного центра — 1700 тыс. м². Среди развлекательных и досуговых элементов — детский центр, ледовый каток, кинотеатр, фитнес SportFamily, парк виртуальных развлечений Teleport, художественная галерея
• ТЦ «Замок» с площадью развлекательных площадей более 6 тыс. м². Среди развлекательных и досуговых элементов — полноценный концертный зал Prime Hall, ледовый каток, кинотеатр, детский центр
• ТРЦ Dana Mall с более 4,5 тыс. м² досуговых площадей, включающих в себя кинотеатр, детский центр, художественную галерею.

Также можно отметить ТРЦ Palazzo, который после открытия многозального кинотеатра войдет в тройку лидеров торговых центров по размеру досуговой составляющей с показателем более 8 тыс. м².

Объекты общественного питания

Общественное питание в белорусских ТЦ в среднем развито меньше, чем в ТЦ в приграничных странах. Так, не самые масштабные региональные торговые центры площадью 40−70 тыс. м² имеют в среднем 15−30 точек общественного питания (например: T1 Mall of Tallinn в Таллине, Akropolis в Вильнюсе, Złote Tarasy в Варшаве).

Белорусские торговые центры часто не имеют такого разнообразия в объектах общепита. На локальном рынке большое количество точек питания, скорее, исключение. Так, например, ТРЦ Galleria Minsk имеет большое для белорусского рынка число объектов общественного питания — 32.

ТРЦ Green City в случае заполнения всех точек на открывшемся недавно фуд-корте будет иметь 34 объекта общественного питания, в то время как в среднем посетителей региональных ТЦ в Беларуси встречают 10−15 точек общественного питания. При этом зачастую разные форматы заведений в рамках торговых объектов развиты неодинаково: ресторанов может быть мало или не быть вовсе, а вот без фуд-корта крупный ТЦ вряд ли обойдется.

Общепит выполняет функции социализации и досуга — то, что так актуально в современных торговых центрах. Большое количество разнообразного и качественного общепита привлечет определенную аудиторию в ТРЦ, оживит локацию, в которой расположены заведения. Более того, уникальный общепит может являться конкурентным преимуществом торгового центра, а зачастую мощный общепит (фуд-корт, фуд-холлы и проч.) может использоваться для «раскачки» торгового центра, стимулирования его посещаемости. Поэтому если говорить о доле общественного питания, то на развитых рынках общепит может занимать в региональном ТЦ до 15%. В Беларуси это обычно 5%.

Как в объектах формата street retail, так и в торговых центрах, общепит — то, что последние несколько лет только начало развиваться, столкнувшись с суровой реальностью 2020−2021 годов. Сегодня большим количеством качественного общепита может похвастаться далеко не каждый торговый центр. Из крупных объектов больше всего заведений общепита мы отметили в ТРЦ Galleria Minsk, ТРЦ Green City, ТРЦ Dana Mall. Причем в ближайшее время лидер может смениться.

Среди популярных и востребованных заведений общественного питания в торговых центрах можно отметить: для фуд-кортов — McDonald’s, KFC, Burger King, Salateria и пр., в то время как для ресторанов важнее представить разнообразие кухонь.

Резюмируем

Получается, что торговые центры сопредельных стран по-прежнему лидируют по всем трем пунктам: популярных fashion-брендов все еще ощутимо больше за границей, там же больше шансов встретить уникальные и масштабные развлечения. Хотя в белорусских ТЦ развлечений, в том числе уникальных и конкурентоспособных по европейским меркам, становится все больше. А вот разнообразие объектов общественного питания в среднем в зарубежных ТЦ больше.

Если суммировать сравнение действующих белорусских торговых центров по их наполнению, то получается, что самыми продвинутыми по всем параметрам являются ТРЦ Dana Mall, ТРК TRINITI, ТРЦ Green City. При этом ТРК TRINITI очевидно выделяется количеством популярных международных fashion-якорей и размером развлекательной составляющей, а ТРЦ Dana Mall и ТРЦ Green City опережают другие центры по количеству и разнообразию представленных на своих площадях брендов, предлагая и популярные марки, и широкий товарный ассортимент.

Отдельно можно упомянуть ТРЦ Galleria Minsk, предлагающий на сегодня самый большой выбор объектов общественного питания, а также ТЦ «Замок», на площадях которого можно встретить наибольшее число брендов из топ-100 самых дорогих в мире.

Конечно, будущее торговых центров напрямую зависит от наличия инвестиций в стране, платежеспособности населения и бизнес-климата в целом. Сегодня развитие международных брендов в Беларуси замедлилось, все хотят большей уверенности в будущих трендах и векторах развития экономики, понимания прогнозного уровня платежеспособности и т.д. Но, несмотря на неопределенность, ритейл-бренды продолжают работать, и вполне успешно. Что особенно удивительно — не только в Минске, но и в регионах.

Читайте также

• «„Могло быть и хуже“ для некоторых уже настало» — что происходит на рынке коммерческой недвижимости
• Как кризис и пандемия меняют цены и спрос на недвижимость в Беларуси

• $ 10 млрд «деревянных» денег и план по выходу из пещеры — что происходит на рынке коммерческой недвижимости в Беларуси