«"Могло быть и хуже" для некоторых уже настало» — что происходит на рынке коммерческой недвижимости

«Сокращение спроса, как ни удивительно, не привело к существенному росту вакантности. Да, арендаторы стали меньше заинтересованы в новых площадях. Но при этом не было массового отказа от занимаемых», — о том, в каком состоянии встретили 2021 год разные сегменты коммерческой недвижимости, рассказал эксперт Colliers, старший аналитик Сергей Сенкевич.

Офисный сегмент

— На протяжении 2020 года в офисном сегменте стоял вопрос: вернутся арендаторы в офисы или нет? С началом первой волны пандемии коронавируса еще теплилась надежда, что переживем полтора-два, ну, максимум, три месяца, и все в деятельности офисов будет, как прежде. Но в итоге не успели компании отреагировать на первую волну, как осенью пришла вторая, и уже стало ясно: не вернутся. В том объеме, как прежде.

За 2020 год было введено на рынок 58,7 тыс. м² валовой арендной площади (GLA) офисов. Это не худший среднегодовой показатель, но он далек как от показателей лучших лет, так и от среднегодовых, которые находятся на уровне GLA порядка 90 тыс. м². Можно констатировать, что такой объем площадей наиболее удачен для нынешней ситуации. С одной стороны, новые пространства позволили удовлетворить запросы тех, кто несмотря ни на что искал офисы, с другой — небольшой в сравнении со среднегодовыми показателями объем ввода не позволил сильно обвалить рынок в плане резкого роста вакантности.

От сокращения спроса именно новостройки пострадали в первую очередь. Что до показателей общего спроса, то он сократился катастрофически. Давайте сравним. Среднегодовые показатели спроса в посткризисный период после 2015−2016 годов составляли порядка GLA 80 тыс. м². На пике, который пришелся на I полугодие 2019 года, неудовлетворенный платежеспособный спрос в офисном сегменте оценивался в GLA 110−120 тыс. м². В 2020 году уже во II полугодии спрос сжался до 30 тыс. м², а новый 2021 год рынок встретил с заявленным спросом в 5−8 тыс. м².

Сокращение спроса, как ни удивительно, не привело к существенному росту вакантности. Да, арендаторы стали меньше заинтересованы в новых площадях. Но при этом не было массового отказа от занимаемых. Так, если вакантность на рынке в допандемический период составляла 3,7−3,8% от всего стока офисов, то к концу года выросла, скорее, символически, до 4−4,2%.

Но предпосылки для роста незаполненных площадей на 2021 год были заложены за счет удлинившегося периода экспозиции в бизнес-центрах — новостройках и из-за зарождающейся тенденции оптимизации офисных площадей. В итоге это приведет к освобождению как части офисов в бизнес-центрах, так и отдельных объектов полностью.

Торговый сегмент

За 2020 год рынок торговой недвижимости вырос на GLA 71,5 тыс. м². Сегмент сильно ощутил на себе последствия пандемии коронавируса. Хоть в стране официально не вводились карантинные меры, население выработало своеобразное «саморегулирование по ситуации». Так, в период с марта и до середины мая покупатели ограничили посещение торговых объектов, практически вообще прекратили посещать досугово-развлекательные объекты, существенно снизилось посещение фудкортов и иных объектов общепита.

Но уже в мае 2020, после празднования Дня Победы, собственники торговых объектов и операторы стали говорить, что народ начал возвращаться в стационарную торговлю. А в июле-августе ведущие объекты констатировали, что посещаемость вернулась на уровень, характерный для этого периода прошлых лет.

Несмотря на все сложности, уровень ставок не сильно снизился. Да, были периоды, когда арендодатели предоставили арендаторам краткосрочные «пандемические» условия, но уже с мая-июня начали возвращаться к прежним договорным условиям. А в период второй волны пандемии даже проигнорировали практику первой.

Однако 2020 год существенно повлиял на ценообразование. Начала массово применяться привязка ставок к проценту от выручки. Это явление не новое для рынка, оно широко практикуется последние лет 5. Но если раньше в основном собственники объектов шли на такие условия только с крупными «якорями», международными сетевыми операторами, то в 2020 году стали чаще применять этот принцип и к небольшим ритейлерам. Вот здесь проявился определенный парадокс. Привязав ставку к проценту от выручки, и ритейлеры-арендаторы, и собственники-арендодатели отметили рост рублевых поступлений за аренду.

Но если в январе 2020 года среднемесячный курс евро составлял 2,35 бел. рубля, то за декабрь 2020 года он поднялся до 3,11 бел. рубля. Из-за такой курсовой разницы фактическая ставка в евро не показала роста. Наоборот, арендодатели отметили или снижение, или, в лучшем случае, тот же уровень ставок, что был при «фиксе». 

Несмотря на ситуацию, которую можно оценить как «могло быть и хуже», в определенных направлениях было действительно хуже. Так, значительно пострадали такие подсегменты, как торговля бытовой техникой, мебелью. Приобретая дорогостоящие товары длительного пользования, население широко использовало потребительские кредиты. А в 2020 потребительское кредитование было сведено к минимуму.

Очень серьезно пострадал такой подсегмент в торговой коммерческой недвижимости, как стрит-ритейл. Последние лет 5 в стрит-ритейле происходила трансформация арендаторов. Так, в «классическом» стрите — исторической части Минска — сокращалось число арендаторов из таких направлений, как, например, мебельные магазины, привычные нам продмаги, некоторые направления услуг. И в то же время, несмотря на то, что прошедший 2020 нанес ощутимый удар по заведениям общественного питания, помещения в локациях на «классическом» стрите массово заполнялись игроками из сектора общепита: иногда в месяц было по 10−12 новых открытий.

Сначала сектор серьезнее остальных пострадал от первой волны пандемии. А как только появилась надежда на восстановление выручки — последовали события августа и осени, что в итоге вылилось в административное закрытие десятков объектов, среди которых были объекты знаковые, с давней историей. И если раньше в случае закрытия какого-либо заведения в классическом стрит-ритейле буквально в течение двух-трех месяцев открывались новые, то сейчас все далеко не так.

Прошедший год сильно подстегнул e-commerce. Росли и развивались традиционные интернет-магазины, службы доставки сетевых ритейлеров, независимые службы доставки и отдельные сервисные аутсорсинговые направления. E-commerce однозначно создала конкуренцию традиционной рознице, а также собственникам торговых центров, и ее конкурентное влияние будет только усиливаться.

Но, например, для стрит-ритейла, особенно стрит-ритейла крупных спальных районов, это неплохие арендаторы. Они активно развивают магазины — пункты выдачи товаров, приближая их к месту проживания заказчиков, располагая в местах транспортных хабов, где население делает пересадки в процессе дневной миграции. Компания Colliers в 2017 году делала обзор стрит-ритейла Минска. Так вот в тот момент этот тип арендаторов был практически не представлен, а сейчас — это свыше 6% от числа арендаторов в стрит-ритейле новых районов.

Складская логистика

Рынок складов чувствовал себя в прошедший 2020 год совсем неплохо. В Минске и пригородах ввелось 81,5 тыс. м² новых складских площадей. В стадии строительства находится еще порядка 190 тыс. м², это хороший показатель для рынка. Вакантность, которая еще в 2018 году образовалась на уровне ±4% от стока, за 2020 год не выросла.

Как ни странно, конъюнктура для сегмента в период пандемии оказалась даже благоприятной, особенно для складов, расположенных недалеко от МКАД:

• Во-первых, никто из традиционных арендаторов не спешил отказываться от занимаемых площадей; снижение грузооборота, сокращение ВЭД и оптового товарооборота еще не привело к результатам, что компаниям, будь то производители или дистрибьюторы, пришлось бы отказываться от складов
• Во-вторых, благодаря развитию все той же e-commerce происходит гибридизация склада и торгового объекта.

И если раньше сочетание «торгово-логистический комплекс» или «торгово-логистический центр» редко воспринималось буквально, то теперь стало нормой, когда объект складской логистики в одном лице выступает складом, складом-магазином мелкооптовой или розничной торговли, распределительным центром, пунктом выдачи интернет-заказов. Развивающиеся крупные игроки сегмента e-commerce в прошедшем году были активными потребителями складских площадей.

Не было предпосылок к сокращению площадей и еще у одного крупного потребителя — традиционной розницы, поскольку, как отмечалось, сегмент розничной торговли сработал в целом по году успешно, и склады, и распределительные центры на их базе были востребованы.

Ну, и активное включение сетей в развитие направлений e-commerce тоже способствовало сохранению за компаниями складов: если снижалась потребность в площадях под традиционную обработку товаров в распределительном центре, их перенаправляли на обслуживание собственных служб доставки. Также стоит отметить, что из реализуемых 190 тыс. м² новых складских площадей практически 30% строятся под потребности розничных сетей.

Но прогнозы для сегмента на ближайшую перспективу менее оптимистичные. С большой долей вероятности произойдет рост вакантности в сегменте. Так, после того как представители розницы построят собственные складские объекты, они, скорее всего, освободят все или почти все арендуемые площади. А это десятки тысяч квадратных метров. Плюс ожидаемый ввод площадей за счет новостроек. В текущей ситуации нет арендаторов, способных за короткий период поглотить все ожидаемое предложение.

Более подробно с итоговыми показателями 2020 в каждом сегменте коммерческой недвижимости вы можете ознакомиться в наших бесплатных отчетах:

• Рынок офисной недвижимости 2020
• Рынок торговой недвижимости 2020
• Рынок складской недвижимости 2020
• Рынок гостиничной недвижимости 2020

Читайте также

• $ 10 млрд «деревянных» денег и план по выходу из пещеры — что происходит на рынке коммерческой недвижимости в Беларуси
• Купить за кредитные рубли, а через пару лет снять сливки? Что делать инвесторам, когда коммерческая недвижимость на дне

• Релокейт из белорусского «айтишного рая» — обзор цен на офисы и жилье в соседних странах