Релокейт из белорусского «айтишного рая» — обзор цен на офисы и жилье в соседних странах

«Еще неделю назад мы строили догадки насчет возможного релокейта белорусских компаний, а сегодня уже видим стойкий интерес ИТ-сектора к странам ближнего зарубежья и готовы делиться информацией». Эксперт Colliers International, старший аналитик Сергей Сенкевич рассказал о вакантности, ценах и разнообразии площадей офисной и жилой недвижимости в соседних странах.

— «Призрак релокейта наоборот» на наших глазах становится реальностью для Беларуси. Я поясню, что имею в виду. Еще каких-то полгода назад речь шла о релокейте иностранных специалистов в наш «айтишный рай».

Под это был даже создан масштабный специальный проект, который должен был помочь им погрузиться в белорусскую действительность. И наша компания принимала непосредственное участие в наполнении его контентом.

Неделю назад ситуация изменилась, но мы все еще строили догадки и проводили опросы на предмет, готовы ли компании в случае катастрофического для ИТ-сектора развития событий совершить релокацию в ближнее зарубежье?

А сейчас целый ряд событий, таких как обыск в офисе PandaDoc и арест топ-менеджеров компании, разгон цепи солидарности айтишников в районе ПВТ, дает все больше поводов для негативных прогнозов в отношении релокейта. В данный момент вероятность того, что часть штата компаний либо некоторые компании целиком могут уехать из Беларуси, крайне высока.

Вот только одно заявление и одно направление: «Министр экономики и инноваций Римантас Синкявичюс говорит, что министерство получило обращение 21 компании сферы ИТ из Беларуси, желающих работать в Литве. По его словам, около половины из них — крупные…»

А еще Украина, Латвия, Польша, Россия… Реклама с программами содействия релокации в эти страны стала чуть ли не самой распространенной интернет-рекламой байнета. Причем услуги в сопровождении релокации предоставляют как юридические компании, так и компании, основная деятельность которых лежит в не связанных сферах.
Поскольку интерес к релокейту растет и ряд компаний так или иначе интересуется условиями ведения бизнеса в соседних рынках, мы как международная компании с офисами в 68 странах мира считаем, что будет полезным познакомить читателей с тем, что ждет компании на потенциальных новых рынках размещения.

Правовой статус, преференции — не в нашей компетенции. С этим есть возможность ознакомиться в анализе специалистов. Например:

• Здесь хорошо описан режим преференций в Украине
• Здесь речь идет о преференциях в России.

Мы же хотим рассказать о том, на что надо будет ориентироваться в поиске физического размещения компании, то есть — офисного, рабочего пространства, а также кратко остановимся на арендном рынке жилья.

Прежде всего поговорим о вакантности, ценах и разнообразии площадей.

Литва, Вильнюс

В оптимальных для размещения IT-компаний бизнес-центрах класса В1 (В+) помещения в Вильнюсе найти очень проблематично. Для понимания, это бизнес-центры, как, например, минские «Клевер-Парк», «Титул», «Сильвер Тауэр».

В Вильнюсе, как и у нас в Минске в период, например, 2019 год и начало 2020, очень низкая вакантность (незначительные объемы незанятых офисных площадей). Столица Литвы еще во II полугодии 2018 года по наличию доли незанятых площадей стала фактически стопроцентно сравнимой с минским рынком. А кто искал офис в 2019 году, тот понимает, как это было непросто.

Это связано с тем, что в Литве после пика нового офисного строительства в период 2000—2010 годов наступил спад. А в последние года три в этой соседней столице по аналогии с Минском стала активно развиваться ИТ-сфера, поглощающая все имеющиеся привлекательные офисные площади. В результате свободно только чуть больше 2% площадей всех построенных офисов. Фактически это ничто, найти самостоятельно помещение будет почти нереально.

Но зато в плане стоимости рынок офисов более комфортный: качественные офисы класса В1 в Вильнюсе находятся в диапазоне ставок € 9−14 за 1 м² в месяц.
Снять меблированную квартиру типовых потребительских характеристик (аналог 1−2-комнатной) в Вильнюсе можно от € 200 до 400 в месяц.

Латвия, Рига

В столице Латвии проблем с выбором офисов быть не должно. Достаточное предложение и в оптимальном для ИТ-компаний классе В1 — порядка 15% от всех представленных в классе площадей и еще больше — около 30%, в классе А. При этом, говоря о классе А, можно быть уверенным и в наличии сопутствующих ему атрибутов, таких как отличное расположение в черте города, оригинальная архитектура зданий, современная высококлассная инженерия, комплексы дополнительных услуг от управляющих компаний и прочее.

Всего в настоящее время в городе в свободном предложении более 100 тыс. м² качественных офисных площадей.

И после Минска ставки аренды не должны испугать: качественный В1 находится в пределах € 10−14, да и класс А не намного дороже: 14−16 евро за 1 м² в месяц.
Снять меблированную квартиру типовых потребительских характеристик в Риге можно от € 250 до 400 в месяц.

Украина, Киев

ИТ-сфера соседней Украины тоже активно развивается, и, согласно данным наших коллег из киевского офиса Colliers International, в 2019 году ИТ-компании заняли 48% от всех снятых в аренду офисов, а по итогам первого полугодия 2020 года — 53% от арендованных в этот период помещений.

Но в случае релокейта в Киев за офисы переживать не стоит: предложение достаточное.

Свободно около 10% от всего предложения (7% — в классе А и 10,5% — в классе В). А это в сумме почти 210 тыс. м².

Ставки аренды в Киеве, в отличие от минского рынка с привязкой к евро, принято номинировать в долларах США. И размер там следующий: популярные офисы В1 находятся в основном в диапазоне $ 12−18 за 1 м² в месяц, а офисы класса А — $ 20−30.

Снять меблированную квартиру типовых потребительских характеристик в Киеве можно от € 200 до 350 в месяц.

Польша, Варшава

В польской столице предложение офисов составляет около 5,7 млн м² в практически 700 бизнес-центрах. В том числе больше 100 бизнес-центров имеют сертификат «зеленых» зданий (в Минске, кстати, только один, БЦ «Омега Тауэр» имеет такой сертификат). Свободно сейчас в Варшаве 8% офисных площадей, что в сумме составляет 450 тыс. м².

Как видно, выбор вполне приличный. Ставки на офисы уровня В1 находятся в основном в диапазоне € 12−16 евро за 1 м², хотя достаточное предложение и офисов ниже 10 евро за 1 м² в очень хороших по меркам нашего рынка зданиях. Если устраивает ценовой диапазон в € 15−20, то это однозначно будет большой выбор в центре Варшавы и 50−60% предложений — сертифицированные «зеленые» здания.

Впрочем, наши коллеги из польского офиса Colliers International создали качественную карту офисов, где можно быстро сориентироваться и ознакомиться со всем существующим в столице и стране предложением.

Снять меблированную квартиру типовых потребительских характеристик в Варшаве можно от € 350 до 550 в месяц.

Польша, Краков

Кроме Варшавы, для релокейта представляют интерес и другие города. Некоторых интересуют расположенные ближе к белорусской границе, как, например, Белосток, других — «королевский» город Краков.

В Кракове предложение качественных офисов составляет 1,5 млн м². Свободно на данный период 11,1% площадей, или около 170 тыс. м². Основной ценовой диапазон, включая офисы класса А и сертифицированные «зеленые» бизнес-центры, находится в границах € 12−14 за 1 м². Ставки выше € 20, скорее, исключение, и это будут офисы в таком высококлассном объекте, как, например, БЦ Unity Tower высотой 102 метра.

Снять меблированную квартиру типовых потребительских характеристик в Кракове можно от € 300 до 500 в месяц.

Россия, Санкт-Петербург

Рассматривая Российскую Федерацию, прежде всего стоит ориентироваться на Санкт-Петербург. И вот почему. Во-первых, Москва — один из самых дорогих городов мира, поэтому многие белорусские компании ее как вариант для релокейта вообще отметают. Во-вторых, именно в Санкт-Петербурге отмечается концентрация российского ИТ-сектора (если не брать как пример подмосковный Сколково).

В период 2017—2019 годов ИТ-компании в Санкт-Петербурге, как и в Минске, были основным потребителем офисных площадей: в эти годы их доля достигала 40−50% от всех сделок аренды.

На данный момент в Санкт-Петербурге рынок современных офисов составляет 3,55 млн м², из которых 2,44 млн занимает класс В.

В этом классе свободно 7,8% площадей, что составляет свыше 190 тыс. м². Также свободно 50 тыс. м² офисов в классе А.

Ставки аренды в классе В1 составляют в основном от € 11 до 15 за 1 м² в месяц, что сопоставимо с Минском и даже дешевле, поскольку питерская ставка, как правило, включает и операционные расходы.

Снять меблированную квартиру типовых потребительских характеристик в Санкт-Петербурге можно от € 200 до 360 в месяц, что тоже аналогично минским ценам.

Ставки арендной платы на офисы класса В1:

Как искать жилье и офис в чужой стране?

На развитых рынках практически нереально самостоятельно и в краткосрочный период отыскать офис. Причина в том, что практически все серьезные девелоперы имеют договоры о брокерских и консалтинговых услугах, иногда под ключ, с агентствами недвижимости и консалтинговыми компаниями — это общепринятая практика безопасности, удобства и юридической прозрачности сделок на рынке коммерческой недвижимости.

Арендатору, желающему найти офис, как правило, не приходится оплачивать услуги агентств недвижимости, свой гонорар риелторы получают либо со сделки с девелопером, либо в рамках заключенного ранее консалтингового договора с ним. Впрочем, и наш рынок давно стремится к этой модели, и наша компания также работает в Минске по общепринятой международной практике.

Что происходит сейчас с нашими ИТ-клиентами, какие запросы от них поступают? Не беремся пока судить о процентном соотношении.Но в данный момент мы наблюдаем стойкий интерес к региону Прибалтики, и именно туда сопровождаем релокейты большинства обратившихся клиентов. Относительно невысокий спрос наблюдается на релокейт в Россию, что отчасти может быть связано с политической ситуацией в этой стране.

Конечно, общаясь сегодня с айтишниками, мы слышим много сомнений, много надежд на то, что получится вернуться и честно работать в своей стране. И мы искренне огорчены тем, что наиболее активный и успешный сектор экономики всерьез рассматривает варианты релокейта из Минска.

Читайте также

• Перемен! 5 историй про девушек, которые уехали строить бизнес за границу

• «Диктата на рынке офисной недвижимости в Беларуси не будет» — эксперт о ценах и ситуации в отрасли

• Опыт выживания — в 5 видеоинтервью с известными CEO