Мнение «Про бизнес» 22 июня 2020

«Диктата на рынке офисной недвижимости в Беларуси не будет» — эксперт о ценах и ситуации в отрасли

«Диктата как со стороны арендодателей, так и со стороны арендаторов не будет. Предпосылок для значительного падения цен на рынке офисной недвижимости в Беларуси тоже нет».

О ситуации на рынке и ценах на аренду офисной недвижимости в Беларуси рассказал Сергей Сенкевич — старший аналитик Департамента исследований и консалтинга Colliers International.

— Кризисы 2008−2009, 2011, конца 2014—2016 годов прошлись катком по рынку недвижимости, в том числе офисной. Сейчас сфера переживает очередной. Предлагаю сравнить его с предыдущими, оценить просадку и последствия.

Сергей Сенкевич Старший аналитик Департамента исследований и консалтинга Colliers International — **Сергей Сенкевич**
Старший аналитик Департамента исследований и консалтинга Colliers International

Сейчас многие пытаются провести параллели и понять, повторится ли на офисном рынке ситуация, которую мы наблюдали в 2014—2016? Но, на мой взгляд, сейчас несколько иные исходные данные. Например, это касается предложения на рынке.

В год начала предыдущего кризиса, 2014, был очень большой объем ввода площадей. На рынок вышло практически 230 тыс. м² валовой арендной площади офисов. Затем практически 100 тыс. м² в 2015 году и более 90 тыс. м² в 2015. Суммарно — 420 тыс. м² новых офисов. И это при том, что на 1 января 2014 года вообще весь рынок минских офисов составлял что-то немногим больше 460 тыс. м² арендной площади.

В такой ситуации — экономический кризис + избыточное предложение новых офисов + ротация и освобождение занимаемых старых площадей — закономерным было то, что арендные ставки сильно упали. Тогда никого было не удивить тем, что хорошие офисы в бизнес-центрах класса «В1» арендовались по € 6−8 за 1 м².

Текущая ситуация совершенно иная.

Частные случаи нельзя принимать за тенденцию

Так, на середину июня 2020 года ввелось только чуть больше 17 тыс. м² новых офисных помещений. Это цифра с учетом пригорода и объектов, которые предварительно были зарезервированы потенциальными арендаторами. Ставки аренды до такой степени не опустились и даже нет предпосылок, что они опустятся. Так, если в период кризиса 2014−2016 падение составляло в среднем 25−30%, а по отдельным объектам и все 50%, то теперь составляет максимум 10−15% — и то от уровня наиболее высоких ставок. И дальнейшего снижения не наблюдается.

Да, есть отдельные зафиксированные факты, когда контрагенты между собой договорились, что будет «особый» арендный режим на 2−3 месяца весны-начала лета, а затем — пересмотр каждый месяц, в зависимости от того, как будет развиваться ситуация. У кого-то этот особый режим оговорен до конца лета. Но это лишь частные случаи партнерских отношений и уступок, что никак нельзя принимать за тенденцию всего рынка.

Многое сейчас зависит от того, как компании поступят с персоналом.

Сейчас большинство коммерческих компаний практикуют «удаленку», в офисах реально присутствует 20−30% от штата, а в то же время от площадей избавляться компании не спешат. Некоторые из них пытаются на короткий период, например, от 8 месяцев до года, сдать часть помещений в субаренду, чтобы уже потом определиться: сохранить свои площади или отказаться от них. Тем более, что одни компании уверены, что весь их персонал в итоге вернется на стационарные рабочие места, а другие, наоборот, что удаленную работу продолжат практиковать и дальше.

На данный момент нет глобального исследования наших национальных компаний о планах компаний по организации работы в постпандемический период, потому как нет четкого понимания, как изменился запрос на рабочее пространство со стороны самих работников и каковы теперь их поведенческие паттерны. Пока есть только точечные опросы и частные мнения. Поэтому на любое футурологическое утверждение, что на смену офисов пришли удаленные рабочие места, найдется такое же количество утверждений, что как только партнеры компании и ее бизнес войдут в обычный рабочий ритм — все сотрудники вернутся в офис. И последнее пока, похоже, превалирует. Такой вывод можно сделать, взглянув на свежее исследование, проведенное профессиональным исследовательским центром в России. Исследование показало, что 82% работодателей «удаленку» признали неэффективной и намерены вернуть всех сотрудников в офисы.

Так, с момента влияния пандемии COVID-19 на рынок офисов Минска было буквально только несколько случаев реального освобождения офисных помещений. Еще несколько заявлений о намерениях освободить часть занимаемых площадей с осени. Это компании ИT-сектора, преимущественно аутсорсинговые, арендующие большие площади в ряде бизнес-центров. И, пожалуй, пока все. Если бы не было коронакризиса, этих подвижек никто бы и не заметил и списали бы на обычные ротационные явления, характерные для рынка.

Диктатуры на рынке офисной недвижимости не будет

Оживление и в бизнес-среде, и на офисном рынке в том числе чувствуется. Однако и кризис еще не окончился. Поэтому рано делать однозначные выводы и заключения, как будет развиваться офисный рынок в ближайшее время.

Но уже сейчас очевидно, что персонал тоже далеко не всегда в восторге, что надолго «завис с домашней работой».

Наглядным примером, который позволяет сделать такой вывод, является изменение спроса на «гибкие» рабочие пространства — коворкинги.

Если после начала пандемии в Беларуси они ощутили падение спроса на свои услуги (люди боялись идти в пространства с высокой текучкой новых незнакомых людей), то сейчас собственники коворкингов отмечают: люди, уставшие от добровольной самоизоляции, медленно, но верно потянулись в «гибкие» офисы, где кроме прочего есть атмосфера живого общения.

При сохранении текущих внешних факторов рынок коммерческой недвижимости «не обвалится»: не будет катастрофического числа отказов от арендованной площади и ротаций, спрос сохранится, ставки в целом просядут не сильно. Также очевидно: не будет диктата как со стороны арендодателей, так и арендаторов. Скорее, все будут готовы к переговорам и компромиссам. Что, согласитесь, положительный момент в любой ситуации, не только кризисной.

В целом мы понимаем, что такие глобальные перемены в организации рабочего пространства, времени и в целом рабочих коммуникаций обязательно отразятся на рынке рабочих пространств.

Поведенческие паттерны обычно не меняются стремительно, но под воздействием серьезных факторов, таких как нынешняя эпидемия, есть большая вероятность того, что текущий формат офисных рабочих пространств просто морально устареет после окончания эпидемии COVID-19.

Мы уже провели глобальное исследование среди 5000 респондентов из 18 отраслей в 25 странах мира, чтобы не только определить критические моменты новых рабочих процессов, но и оценить их возможное влияние на сегмент офисной недвижимости в средней и долгосрочной перспективе. Готовы в скором времени поделиться результатами.