Какая польза от бизнес-парков и как они развиваются в Беларуси

С какой целью создаются бизнес-парки? Почему в Беларуси в широком понимании их пока нет, и говорить можно только о развитии технопарков? В чем их польза и сколько стоит аренда в таких объектах — рассказывает старший аналитик Департамента исследований и консалтинга Colliers International Сергей Сенкевич.

— Бизнес-парк — комплекс зданий, спроектированных для удобного размещения организаций разного профиля: от легкой промышленности до офисов, в целостном окружении с зелеными зонами и сопутствующими услугами. Основная их цель создания — оптимизация рабочей среды. Например, близость исследовательских центров с образовательными учреждениями и технологическими компаниями облегчает производство, поиск кадров и помогает в коммерциализации передовых технологий.

Как вид коммерческой недвижимости, как бизнес-пространство и бизнес-модель такие парки появились в 60-ых годах 20 века. Сначала они прижились в США, а с 80-х годов стали появляться в Европе и Азии. На постсоветском пространстве идея бизнес-парков начала приживаться только с развитием частного бизнеса, и по сути первые качественные проекты были реализованы уже после начала 2000 годов. Например, в России первый объект, который полностью соответствует критериям бизнес-парка, был реализован в 2006 году — это были «Крылатские Холмы». Как сейчас развиваются парки в Беларуси, я расскажу далее.

В Беларуси о бизнес-парках говорить рано

В Беларуси о бизнес-парках как таковых пока говорить рано. Примером бизнес-парка мог стать Парк высоких технологий (далее — ПВТ), где согласно первоначальной задумке планировалось создать соответствующую инфраструктуру. Но по мере реализации проекта потенциальные компании-резиденты, на мой взгляд, на порядок обогнали инвестора в своем развитии и деятельности. И тут стоит отдать должное Администрации ПВТ, которая вовремя сориентировалась и предложила экстерриториальное резидентство, сохраняющееся до настоящего времени. Это означает, что правовой режим ПВТ действует на всей территории Беларуси. Можно зарегистрироваться в качестве резидента и использовать все преимущества ПВТ независимо от того, где размещается офис белорусской компании: от областного центра до небольшого населенного пункта.

А уже инфраструктура парка развивалась позже, в том числе за счет инвестиций самих ИТ-компаний.

Например, довольно крупный центр разработок IBA IT Park в границах территории ПВТ построила IBA Group. Схожий проект реализован компанией EPAM Systems. Центры разработок компаний ИТ-сектора на сегодняшний день не привязаны к определенной локации, а скорее разбросаны по городу, исходя из арендованных помещений, подходящих для своей деятельности как в классических бизнес-центрах, так и в других административных назначениях. К примеру, компании с собственным R&D в Минске — MapBox (БЦ Киров Центр), Hypervsn by Kino-mo (БЦ Академия), Zorachka (БЦ Метрополь), Promwad (БЦ Градиент).

Становится очевидным, что если бы Беларусь ожидала создания классического бизнес-парка, ИТ-индустрия не достигла бы того масштаба, в котором мы имеем ее сегодня.

Также драйвером развития подобного рода форматов площадей в существенной степени стали ИТ и hardware-компании, адаптирующие как имеющиеся на рынке площади под свои нужды, так и создающие свои собственные проекты, например, компании Synesis, EnCata и проч.

В этом подсегменте такие категории компаний предпочитают располагаться в качественных объектах недвижимости. Учитывая их экстерриториальный принцип резидентства, они располагают офисы в коммерческих бизнес-центрах города, чаще класса «В1», где диапазон ставок на арендуемые площади составляет на данный момент € 14−18 за 1 м² без НДС и эксплуатационных расходов.

Бизнес-инкубаторы и технопарки

В Беларуси в большей степени получили развитие такие подсегменты бизнес-парков, как бизнес-инкубаторы и технопарки.

Бизнес-инкубаторы (инкубаторы малого бизнеса) — это наиболее развитые и представленные на рынке направления. Всего в Беларуси функционирует 25 таких объектов. Причем, они расположены не только в областных центрах, но и в ряде районных городов и населенных пунктах Минского района. Предлагаемые ими услуги, как правило, схожи. Это:

• Консалтинговые услуги юридического и маркетингового характера
• Помощь в составлении бизнес-планов
• Бухгалтерское консультирование и т.п.

На их площадях часто проводятся обучающие курсы и семинары. Также по приемлемым ставкам аренды предоставляются офисные и производственные помещения, переговорные комнаты, предоставляется юридический адрес для вновь создаваемых компаний и стартапов и т.д.

Ставки аренды в таких инкубаторах для участников существенно ниже, чем ставки коммерческого рынка аренды.

Качество объектов может значительно уступать современной офисной недвижимости, но ценовая доступность компенсирует этот недостаток.

К тому же, тут могут предложить небольшие кабинеты, например, в 12−14 м², что для стартапов достаточно, но что невыгодно крупным бизнес-центрам с огромными открытыми офисными пространствами. Например, Инкубатор малого предпринимательства ЗАО «Эльсан» предлагает офисы фактически в центре города за $ 4 за м².

Технологические парки есть сегодня в каждой области Беларуси. В определенной степени к ним можно отнести и ПВТ, и Китайско-белорусский Индустриальный парк «Великий Камень», хотя это уже выходящие за рамки типичных технопарков проекты по своим масштабам. Ведь режимы технопарков в большей степени ориентированы на молодой бизнес, стартапы, небольшие компании. В связи с чем существует ограничение: численность компании, претендующей на статус резидента технопарка, не должна превышать 100 работающих. Сейчас рассматривается вопрос о снятии или смягчении этого ограничения, с тем чтобы создать возможности и для более крупных компаний-производителей.

Помимо областных городов, технопарки также представлены и в регионах, в частности в Пинске и Новополоцке, Горках. В перспективе ожидается создание аналогичных площадок в Орше, Борисове, Бобруйске. А на 2021 год запланировано создание уникального в своем роде Детского технопарка, указ об этом был подписан президентом 12 апреля 2019 года.

В регионах ставки резидентам существенно ниже. Там можно арендовать помещения и от $ 1 за 1 м², а также иногда стартапам предлагают до полугода бесплатное размещение.

Хоть и бытует мнение, что среди частного, особенно малого бизнеса, производство, а тем более, наукоемкое и высокотехнологичное непопулярно, деятельность технопарков показывает обратное. Так, в Минском городском технопарке зарегистрировано 37 компаний-резидентов. А согласно прогнозам, по завершению в 2020 году строительно-монтажных работ по возведению 40 тыс. м² офисных, лабораторных и производственных площадей, число резидентов вырастет до 80 компаний. Ставки аренды в МГТ начинаются от $ 4,5 за 1 м² (включая НДС).

В старейшем в Беларуси технопарке «Могилев» зарегистрирована 21 компания-резидент и еще 5 сервисных компаний, арендующих площади без статуса резидента или оказывающих услуги резидентам. В ЗАО «Брестский научно-технологический парк» функционирует 31 компания. В районных городах численность резидентов меньше, но технопарки также востребованы. Например, по состоянию на 2018 год в «Технопарке «Полесье» было 2 действующих резидента, а заявки еще 5 компаний находились на рассмотрении.

Формируются и более узконаправленные проекты, имеющие определенную специализацию. Как пример — Межотраслевой ресурсный центр «ЭкоТехноПарк — Волма», созданный правительством Беларуси и Европейским союзом. Объем финансирования на создание этого центра, его лабораторий и инфраструктуры составил €11,5 млн. Направленность компаний парка связана с разработками и исследованиями в области возобновляемой энергетики, технологий «умного дома» и т.п.

Технополисы

В мировом понятии принято выделять и такое направление, как технополисы. Здесь можно встретить различную трактовку их определения, иногда упрощенную. Под это понятие попадают даже свободные экономические зоны, которых в Беларуси шесть. Правда, в любом случае, в технополисах предполагается наличие производства, как правило, инновационного. Тогда как в наших СЭЗ встречается разнонаправленное производство, в связи с чем их никак нельзя отнести к технополисам. По критерию инновационности производства соответствующий пример для Беларуси — индустриальный парк «Великий камень» с более строгим подходом к резидентству.

Но все же более точное определение технополиса то, которое в русском языке часто обозначают термином «наукоград». Согласно ему, технополис представляет собой научно-промышленный комплекс, в котором тесно переплетены фундаментальная и прикладная наука, разрабатываются новые наукоемкие и прорывные технологии, и все это совмещено с производством. Наиболее известные примеры таких технополисов:

• Кремниевая долина в Калифорнии, США
• София-Антиполис на Лазурном берегу, Франция
• Медикон-Вэлли или Медиконовая долина — крупнейший в Европе международный кластер, специализирующийся на медицине, фармацевтике и биотехнологиях, Дания 
• Шэньчжэнь, где расположены штаб-квартиры Huawei, ZTE в КНР, и десятки других.

В соседней России к таким технополисам, с определенными ремарками, можно отнести известный еще с советских времен Академгородок в Новосибирске, технополис в Жуковском, заложенный «с нуля» в 2012 году и возникший в 2015 город Иннополис под Казанью в Татарстане и другие.

В Беларуси сложно отнести к технополисам хоть одну из существующих структур. Возможно, размещенный в той же локации, что и ПВТ, Академгородок смог бы претендовать на соответствие терминологии. Однако масштабы проекта далеки от мировых аналогов.

Несколько ранее НАН Беларуси вынашивалась идея создания в период 2012—2018 годов такого проекта, как «Научно-технологический парк „БелБиоград“ Национальной академии наук Беларуси», на реализацию которого требовалось свыше €2 млрд предполагаемого бюджетного финансирования. Однако дороговизна проекта и скепсис в отношении экономической эффективности встал на пути его реализации. В итоге проект окончательно не был «похоронен», но реализован в конце 2017 года в более урезанном виде и базируется на площадях Физико-технического института НАН в Академгородке.

Таким образом, несмотря на отсутствие в Беларуси проектов мирового масштаба, индустрия не стоит на месте и находит своего потребителя.