Партнерский материал Павел Береснев, «Про бизнес» 11 января 2021

Купить за кредитные рубли, а через пару лет снять сливки? Что делать инвесторам, когда коммерческая недвижимость на дне

2020 год для рынка аренды коммерческой недвижимости в Беларуси стал непростым. Сначала «удаленка», а потом и релокейт компаний из-за политических событий… Но наметился интересный тренд — бизнес начал проявлять интерес к покупке коммерческой недвижимости как объекту инвестиций.

Управляющий партнер Colliers International в Беларуси Денис Четвериков поделился мнением — какие сейчас есть варианты по выгодной покупке коммерческой недвижимости и стоит ли в нее инвестировать в 2021 году.

— Аренда коммерческой недвижимости в Беларуси — это традиционно динамичный рынок. Но в 2020 году все изменилось.

Как 2020 поменял рынок коммерческой недвижимости?

Начну с того, что компании не спешат возвращаться в офисы. И не принимают стратегических решений — ни по расширению, ни по закрытию офисов. Участники рынка замерли в неопределенности и ждут весны или лета 2021 года.

В ритейле не так глухо, как в офисах. Отдельные категории растут и развиваются (например, фастфуд и недорогие бренды массового потребления). Люди продолжают ходить в торговые центры — товарооборот и выручка есть. Но крупных сделок по аренде нет — ритейлеры следят за макроэкономической ситуацией и курсом рубля, которые сильно влияют и на ставки аренды, и на выручку.

В сегменте логистики сделок тоже практически нет. С началом коронавируса вырос спрос на склады, рынок быстро заполнился, и теперь потенциальные арендаторы присутствуют, а сдавать им нечего — в Минске дефицит складских помещений.

Но что важное мы заметили в 2020 году: в Беларуси вырос интерес к сделкам инвестиционного толка. В первую очередь это касается покупки «фамильного серебра» — недвижимости либо в хорошей локации (исторический центр, места с высокой проходимостью), либо со сроками окупаемости выше среднерыночной. Эта тема долго оставалась за скобками — мы не уделяли много внимания в своих публикациях купле-продаже объектов коммерческой недвижимости. А сейчас на рынке становится все больше потенциальных инвесторов, которые ищут наиболее ликвидные объекты.

Кто все эти люди/компании? Например, у кого-то на конец года были не выбраны кредитные линии. Или, может, это группа спекулятивных инвесторов, которые хотят на дне что-то купить по низким ценам, чтобы потом выгодно продать. Присутствуют покупатели из России — смотрят, что здесь можно купить, прицениваются к объектам.

Но пока спрос больше в формате интереса — сделок по-прежнему мало. Кроме того, не все покупатели еще определились: останутся ли они вообще в Беларуси и стоит ли вкладывать деньги в эту страну. С другой стороны, есть люди, которые прошли 90-е и уверены, что будут жить здесь и дальше. Что бы ни случилось, они готовы вкладывать в недвижимость. Когда цена стремится вниз, это хорошее время найти что-то интересное, выгодно купить, а через 2−3 года снять сливки.

А есть ли что покупать?

Выбор есть. Да, часть владельцев убрала объекты с продажи, решив подождать. В то же время есть люди, которые выходят из бизнеса или кому срочно нужны деньги — они выставили объекты. Крупных площадей стало больше, мелких — примерно столько же и осталось.

Для примера могу упомянуть несколько объектов недвижимости, которые могут стать хорошей инвестицией в начале 2021 года:

г. Минск, ул. Комсомольская, 11. Красный дворик

Легендарный Красный дворик. По-настоящему редкая недвижимость в историческом центре Минска. Это как раз то самое «фамильное серебро», штучное предложение.

г. Минск, ул Немига, 5−31. ТЦ «Метрополь»

Центр Минска, первый этаж торгового центра с высокой проходимостью. Перспективная недвижимость для сдачи в аренду или собственного торгового бизнеса.

Спрос на покупку или аренду объектов в «Метрополе» традиционно велик. Высокая ликвидность делает предложение особенно актуальным.

г. Брест, ул. К. Маркса, 82

Объект интересен даже не столько хорошим расположением, сколько возможностью заработать за счет денежного потока.

Сочетание невысокой цены и хорошей доходности с аренды приводит к окупаемости менее чем за 9 лет (отличный показатель!). Удобно, что сейчас объект сдается надежному арендатору в лице банка, что позволяет начать зарабатывать буквально с первого дня после покупки.

Стоит ли покупать сейчас? Вдруг в 2021 будет еще хуже…

Экономический эффект от покупки объекта недвижимости растянут во времени. Не важно, куплен объект для собственных нужд или как инвестиция — срок его окупаемости в среднем составляет порядка 10 лет.

Прогнозы нерадостные: по ВВП и ряду других показателей 2021 год обещает быть даже более жестким, чем 2020. Но даже если так, это не значит, что все десятилетие будет таким же. Для объекта недвижимости один год — это не очень значимый период с учетом срока окупаемости.

Кроме того, доходность по объектам недвижимости в последние годы не сильно снижалась — это по-прежнему остаются относительно устойчивые с точки зрения нормы доходности инвестиции. А поскольку мы все-таки полагаем, что страна через 2−3 года будет возвращаться к нормальной жизни, объекты недвижимости пойдут в рост, и 2021 год будет с лихвой перекрыт последующими периодами.

В периоды экономической и политической турбулентности становится особенно актуальной покупка недвижимости в кредит в белорусских рублях. Это именно тот случай, когда можно убить сразу двух зайцев: приобрести недвижимость (рыночная цена которой, вероятно, будет расти) и использовать для финансирования сделки кредит в BYN (белорусский рубль имеет тенденцию падать к мировым валютам).

Сейчас уже самое дно? Может, еще подождать обвала цен?

Любая новость может изменить рынок всего за один день. Например, весной цены могут взлететь — и ты вообще ничего не купишь. А могут и упасть. Но, как правило, это не равноценные истории: в рост цены идут легко и быстро, а на снижение — процесс сложный и долгий.

В общем, прогнозировать «уровень дна» сложно. Но если у инвестора есть понимание, что сегодняшние ставки аренды позволяют в 9−10-летней перспективе окупить объект, то это хороший критерий для принятия решения о покупке. Стратегия «сидеть и ждать снижения цен» может оказаться рискованной из-за вымывания ликвидных активов с рынка. Рынок недвижимости пускай и снизил темпы и оборот, но не замерз совсем и уж тем более не пикирует.

Что может подтолкнуть рынок к активным сделкам?

Основной фактор — доступность кредитных ресурсов, дешевые или сравнительно дешевые деньги. Если раньше можно было пойти в банк и взять кредит на покупку и в рублях, и в валюте, то сегодня банки очень неохотно инвестируют в коммерческую недвижимость. И, конечно, совсем не хотят выдавать ресурсы в рублях. Брать солидные валютные кредиты без валютной выручки могут себе позволить только очень уверенные в себе бизнесы.

В целом брать свои «кровные» и вкладывать в рынок сейчас — это не очень логично, риски могут быть неоправданными. А если взять деньги у банка, да еще в рублях — таким образом риски перекрываются и даже появляется потенциальный способ заработать, воспользовавшись ослаблением курса белорусского рубля.

Если бы сейчас банки начали массово кредитовать сделки по коммерческой недвижимости, то это стало бы искрой, которая подожгла бы рынок — в хорошем смысле.

К сожалению, таких кредитных программ практически нет. Но есть отдельные банки, которые дают рублевые кредиты под покупку объектов недвижимости, причем под льготную ставку — от 11,74%. Мне кажется, что сегодня стоит проанализировать такие варианты и попытаться купить недвижимость на дне, еще и с кредитом в белорусских рублях.

Эти и многие другие предложения по продаже коммерческой недвижимости вы можете найти на сайте Colliers International. Команда поможет вам с выбором объектов и поиском финансирования для их покупки. Для покупателей эти услуги абсолютно бесплатны.

Если у вас появились вопросы или нужна консультация — позвоните +375 29 183−93−12, +375 (29) 184−89−27 либо переходите на сайт с подробным описанием каждого объекта.