Рынки «Про бизнес» 8 апреля 2020

«Бизнесу пора расправить плечи... либо закрыться». Colliers о том, как подружить арендаторов и девелоперов

«У некоторых индустрий уже и пульса нет» — делает вывод белорусский офис Colliers International, проанализировав мнения арендаторов и арендодателей.

Закрывать бизнес или перетерпеть? Что делать ритейлерам, арендующим площади в ТЦ, а также владельцам этой коммерческой недвижимости? Идти на уступки друг другу или думать только о себе? Про это в прямом эфире нашего проекта «Рабочая группа» рассказал Денис Четвериков, управляющий директор и партнер Colliers International в Беларуси.

Кому тяжелее всего сегодня

— Colliers International провел опросы среди арендаторов и арендодателей в Беларуси о снижении выручки с начала года. Данные мы сверили при помощи управляющих торговых центров.

Цифры показывают, что некоторые индустрии уже на аппарате искусственного дыхания, а у некоторых уже и пульса нет.

Изображение предоставлено Colliers International

Ситуация очень серьезная. События развиваются по экспоненте: ритейл падает.

Март в целом не так плох, но за последнюю неделю цифры ужасные.

Сегодня многие арендодатели говорят: «У вас же в марте ситуация нормальная, аренда за месяц — чего вы жалуетесь?». Но играет роль положение дел даже за одну неделю — последняя в марте была провальной для ритейла. Так и получилось, что арендаторы рассчитываются с арендодателями помесячно, а затем и те, и другие проводят оплаты за месяц в банках по кредитам.

Но до конца следующего месяца многие могут просто не дожить. Старые подходы и коммуникация в духе «подождите, может, все будет хорошо» уже не работают.

Что происходит в торговых центрах

Некоторые ТЦ идут арендаторам навстречу: зафиксировали оплаты по прежнему курсу доллара/евро, фактически дав скидку 20% на аренду, дополнительно дали скидку — в итоге получается порядка 50% разницы (в белорусских рублях). К сожалению, некоторым арендаторам эти скидки уже не помогут.

Как арендодателю (торговому центру) определять, кому идти навстречу? Арендодатель должен смотреть на структуру арендаторов (якорные, мелкие и т.д.). Конечно, к системообразующим компаниям будет персональный подход. Никуда не денешься: с бизнесами, которые занимают в торговом центре площадь больше 2000 кв.м., раньше генерировали или генерируют трафик, нужно договариваться индивидуально.

Со средними и мелкими арендаторами можно принимать меры по отдельным категориям, а потом определяться, исходя из того, как ответит на комплекс мер та или иная категория. Если мер недостаточно, делать еще шаг навстречу.

Почему ТЦ просят ввести карантин? Тогда у них будет основание перед банком, чтобы не проводить или отсрочить оплату, ждать помощи от государства. ТЦ, как выяснилось, не может закрыться без карантина. Такие случаи были в белорусских регионах: достаточно крупные ТЦ (20−25 тысяч кв. м.) хотели закрыться, арендаторы были не против. Против выступил исполком — мол, что за дезертирство, работайте дальше. Раз ТЦ сам закрыться не может, начинают закрываться магазины. Такая вот патовая ситуация.

Что происходит на рынке офисной недвижимости

Рынок офисов по всему региону Восточной Европы — стабильный. Резких движений никто делать не хочет. Арендные ставки пошли вниз, но не так значительно, как в ТЦ, например.

Но мы видим, что освобождаются офисные площади. Раньше было не найти офис на 1000 или 2000 кв.м. по нормальной цене, теперь появились варианты — ИТ-компании ушли на «дистанционку» и в принципе отказываются от офисов. Предложение растет, но спроса пока нет, он на паузе.

Кому уступят арендодатели? Никто рынок офисной недвижимости пока не обваливает. Все-таки в большинстве арендаторы бизнес-центров — это ИТ-компании, а они платить могут. Хотя ряд арендодателей уже делает небольшие уступки и шаги навстречу арендаторам.Тот факт, что у компаний простаивают офисы, не является поводом для снижения арендной платы. Что думает арендодатель? «Раз ты зарплаты платишь, плати и аренду».

Основания для снижения арендной ставки могут быть у малого бизнеса, например, в сфере услуг, туризма, если арендодатель готов выслушать.

Что будет дальше? По офисам есть сдержанные, но пессимистичные прогнозы. В зависимости от того, что будет с карантином, будет ли повторная волна заболеваемости, что будет с нефтью и заказчиками у ИТ-компаний. Опыт удаленной работы может привести к тому, что некоторые компании сделают выбор в пользу гибких пространств — коворкингов, бизнес-хабов и инкубаторов. Люди поняли, что проще найти коворкинг, чем снимать большой офис.

Ожидается спрос на новые рабочие пространства. Например, в Европе может быть повышение интереса к экологичным офисам: с зеленым сертификатом, низким углеродным следом и т.д. Сейчас ехать в офис — значит вредить здоровью. В нашей стране такого интереса не было, но, возможно, мы к этому тоже придем.

Что на кризис отвечают банки

Мы общались с пятью ведущими банками, которые кредитуют крупные проекты по недвижимости. Все готовы к диалогу, мол, пусть собственник бизнеса приходит к председателю банка, желательно с цифрами. Но при этом банкиры дают понять: если кто-то падает — проблемная задолженность им не нужна.

Общих решений никто не готов озвучивать. Но в индивидуальном порядке разбирать каждый случай — это долго. И многих участников рынка это раздражает. Если в ТЦ, например, 150−250 арендаторов, то очень много времени займут переговоры с каждым из них.

Что делать бизнесу?

Менять бизнес-модели. Например, в ритейле многие делают онлайн-доставку, но не меняют свои ценовые модели: ни сумму чека, ни стоимость.

Идти друг другу навстречу, пусть и сложно понять и принять, что если ты не поможешь другому бизнесу сегодня, то завтра тоже можешь закрыться. Также стала очевидна сложность коммуникации внутри команды, между компаниями, арендодателем и арендатором, госорганами, банками.

Понять правила игры. Конечно, нужны четкие месседжи от государства. Речь уже не о поддержке, а хотя бы о том, чтобы определить правила. Сейчас они не ясны бизнесу.

Бизнес дистанцирован от государства, но пришло время расправить плечи либо закрыться.

В завершение скажу: мы, конечно, за здоровый оптимизм. Но если компания небольшая, у нее нет подушки безопасности и она не успевает перестроиться и работать онлайн, то она может наращивать убытки и потом думать, как их погасить, либо зафиксировать их, закрыться и стартовать уже в другое время.

Смотрите полную версию интервью с Денисом Четвериковым:

Внимание! У вас отключен JavaScript, ваш браузер не поддерживает HTML5, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player.