Право «Про бизнес» 19 марта 2020

Не можете платить аренду, пока клиенты сидят по домам — вот что можно сделать по закону

Многие компании перешли на удаленную работу, поэтому в офисах стало пусто. Люди стараются меньше бывать в местах скопления народа — в торговых центрах стало намного меньше покупателей. Арендаторы напряжены и хотят снижения платы за помещения. Но имеют ли они на это право? Разобрались вместе с юристами компании REVERA Александром Антоновым и Дмитрием Зикрацким.

Присоединяйтесь 20 марта в 17:00 к прямому эфиру! «Рабочая группа»: острый разговор о бизнесе в коронакризисе

— За последние дни поступило несколько запросов от крупных торговых центров по поводу арендных платежей в период глобальной пандемии коронавируса COVID-19. Ситуация на белорусском рынке аренды усугубляется еще и ростом курсов евро и доллара США по отношению к белорусскому рублю — традиционно арендная ставка привязана к евро/доллару.

Александр Антонов Ведущий юрист практики строительства и недвижимости юридической компании REVERA	Дмитрий Зикрацкий Старший юрист практики корпоративного и антимонопольного права юридической компании REVERA

Очевидно, что для бизнеса эффективность использования арендованных площадей (в первую очередь торговых) стала ниже. Желание снизить арендную плату вполне понятно. Но все ли риски и последствия пандемии должны перекладываться на арендаторов?

Что говорит закон? По белорусскому Гражданскому кодексу, вопросы уплаты и изменений арендной платы можно регулировать соглашением сторон. Это значит, что арендаторы и арендодатели имеют возможность договориться самостоятельно.

Вариант 1: если все прописано в договоре. В договорах могут быть предусмотрены специальные основания для освобождения арендатора от арендной платы или для снижения ее размеров. Например, могут приниматься в расчет такие показатели, как снижение числа посетителей в торговом центре или снижение размера выручки. Если такая договоренность зафиксирована, то нет препятствий для того, чтобы реализовать эти положения.

Вариант 2: если придется договариваться. Практика привязки размера арендной платы к каким-то показателям, вроде количества посетителей или процента от выручки, еще не распространена повсеместно.

Если в договоре аренды нет специальных положений, то арендатор может использовать следующие аргументы, чтобы обосновать свою позицию по снижению арендной платы:

1. Договор аренды носит взаимный характер (ст. 577, 582, 585 ГК). Если арендатор не может пользоваться помещением из-за каких-то независящих от него обстоятельств, это может быть причиной для отмены арендной платы. Если арендодатель не предоставляет чего-либо, имеющего соразмерную ценность для арендатора, он теряет право на получение арендной платы.

Получается, что только в ситуации гипотетического запрета на посещение торговых центров арендатор вправе потребовать освобождения от арендной платы.

Сейчас же ситуация другая — посещаемость торговых центров и офисов снижается, но это не запрещено. Арендатор может требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 585 ГК).

В этом случае одним из условий пользования можно назвать генерацию арендодателем потока посетителей. Например, путем проведения маркетинговых мероприятий. В условиях глобальной пандемии такие мероприятия проводиться не будут.

Важно! Такой подход ранее не был предметом рассмотрения в судах. Насколько он будет воспринят судебной практикой, пока неизвестно.

2. По закону существует специальное основание для изменения и расторжения договоров — существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Если стороны не нашли согласия в вопросе приведения договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен судом при наличии одновременно следующих условий:

В момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет
Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые нельзя преодолеть после их возникновения, если быть добросовестным и осмотрительным, как этого требуют условия гражданского оборота
Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора
Из договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона

Важно! Все вышеуказанные обстоятельства должна доказать сторона, заинтересованная в изменении или расторжении договора (т.е. арендатор).

Вместо выводов. Ситуация является новой для рынка аренды и нет оснований говорить о какой-то сложившейся практике. Тем не менее полагаем, что ситуация может разрешаться не в суде, а путем переговоров. Насколько арендодатели будут готовы пойти на уступки в переговорах — во многом будет показателем степени зрелости белорусского рынка коммерческой аренды.

Пока переговоры только на начальной стадии. Но отдельные ТЦ уже высказали свою позицию публично. Например, представитель ТЦ Тринити (Гродно) отметил, что «большинство торговых центров будут готовы нести расходы вместе с арендаторами, если для этого будут реальные причины — существенное уменьшение трафика в ТЦ».

Первый шаг, на который могут пойти арендаторы — направить в адрес арендодателя предложение о пересмотре условий договора аренды. Предложениями могут быть: снижение размера арендной платы, переход на новую формулу расчета арендной платы, перенос сроков уплаты арендной платы и т.д.