Ответы на эти 5 вопросов помогут вам избежать проблем при аренде офиса

На что обратить внимание при выборе офиса, чтобы потом не судиться с арендодателем, — рассказали руководитель и практики строительства и недвижимости REVERA Денис Богданов и юрист Александр Штрикуль.

— К договору аренды недвижимости обычно подходят не так серьезно, как, например, к договору покупки: платежи растянуты во времени и суммы не такие значительные, а «выйти» из сделки на первый взгляд проще. Такая недооценка часто приводит к финансовым потерям для бизнеса. Вот 5 главных вопросов, ответы на которые помогут вам избежать проблем с арендодателем.

1. Что вы арендуете?

Присмотрев подходящий объект, первым делом запросите информацию о нем. В Беларуси эта информация есть в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, в России — в Росреесте, в Украине — в Департаменте государственной регистрации и нотариата.

Почему это важно? Через эти ресурсы вы можете проанализировать не только выданное когда-то собственнику свидетельство о регистрации его прав на объект, а актуальную информацию о правообладателе, существующих именно сейчас арестах, запретах, залогах и других обременениях объекта, его актуальных физических характеристиках.

Если не проверить объект, арендатор подвергает себя нескольким рискам.

1. Арендовать объект, который не был зарегистрирован. Чем это плохо? Объект недвижимости (капитальное строение, помещение, машино-место) считается созданным с момента регистрации, и права на него возникают также с даты регистрации. Соответственно, если здание не зарегистрировано, то ни у арендодателя, ни тем более у арендатора прав на него нет, и в конфликтной ситуации будет очень сложно что-то доказать, поскольку договор не будет иметь никакой силы.

2. Если при этом незарегистрированный объект не был введен в эксплуатацию, то использовать его в принципе нельзя. Любая деятельность в таком объекте запрещена и наказывается штрафом.

3. Арендовать помещение, назначение и характеристики которого не подходят под бизнес арендатора.

Для некоторых видов бизнеса целевое назначение помещения и его характеристики критично важны — без этого они не могут выполнить лицензионные и другие специальные требования. Не проверив объект, вы не можете быть на 100% уверены, что арендуете подходящее помещение.

Например, казино должно иметь помещение площадью не менее 250 м² и занимать его полностью, а также не должно располагаться в зданиях учреждений образования, санаторно-курортных и оздоровительных и др.

2. У кого вы арендуете?

И здесь вам опять же поможет выписка из вышеперечисленных госучреждений — c ней вы поймете, ведете ли переговоры об аренде именно с собственником, так как это быстрее и безопаснее всего. В целом, есть несколько вариантов, у кого вы можете правомерно арендовать помещение.

1. Аренда у собственника — самый безопасный вариант.

2. Аренда у унитарного предприятия, аренда от имени доверительного управляющего. Ключевым моментом при аренде у предприятия является согласование договора аренды собственником. Право управляющего на передачу недвижимого имущества в аренду должно быть предусмотрено собственником в договоре доверительного управления.

3. Субаренда. По договору субаренды вы можете арендовать у того, кто сам арендовал объект у собственника. При этом право на субаренду должно быть прописано в первоначальном договоре. Если оно не прописано, арендатору нужно письменное согласие владельца здания на то, чтобы «первоначальный» арендатор сдавал освободившиеся у него площади третьему лицу.

При этом важно помнить, что прекращение договора аренды автоматически «ставит крест» на договоре субаренды: в этом случае права субарендатора никак не защищены. Такой способ может быть использован недобросовестным арендодателем для того, чтобы прекратить договор с субарендатором в случае, если такой арендодатель является аффилированной с собственником компанией.

4. Аренда у двух и более собственников. Если объект недвижимости принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, то сдаваться в аренду он может только с согласия всех собственников..

3. Как проверить надежность арендодателя?

Для этого можно обратиться к бесплатным публичным ресурсам госорганов.

В Беларуси:

• Сведения о госрегистрации и текущем статусе организации
• Единый государственный реестр сведений о банкротстве
• Сведения о ликвидации, прекращении деятельности субъектов хозяйствования

В России:

• Сведения о госрегистрации и текущем статусе организации
• Задолженность по уплате налогов, непредставление налоговой отчетности более года
• Сообщения юрлиц о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала и др.
• Сведения о стадиях банкротства юрлиц

В Украине:

• Сведения о госрегистрации и текущем статусе организации
• Данные о том, находится ли компания на учете в налоговых органах и имеет ли налоговый долг на момент проверки
• Сайт для уточнения данных об открытых в отношении потенциального партнера процедурах банкротства

4. Как лучше прописать стоимость аренды в договоре?

Есть 2 наиболее часто встречающихся варианта:

• Указать фиксированную сумму (с НДС или без него) за определенный период аренды
• Указать формулу для расчета. Здесь важно убедиться, что все ее составляющие постоянны и нет переменного коэффициента, который арендодатель вправе менять. Иначе может получиться, что вы ожидали платить 2000 евро в конце месяца, а получили требование на оплату 3000

Что еще стоит обозначить в договоре?

• Как часто и на сколько арендодатель может требовать повышения платы
• Способы и сроки внесения арендной платы
• Пункт о том, что плата каждый раз повышается только по соглашению сторон

Помните, что ваши расходы как арендатора не будут ограничиваться только лишь арендными платежами. Они часто включают постоянные затраты на коммунальное и эксплуатационное обеспечение объекта; разовые или периодические на переоборудование, ремонт и модернизацию помещений; потери (использование денег во времени) от выполнения обязательств по перечислению обеспечительного платежа.

5. Компенсируют ли ваши вложения в ремонт?

Если вы хотите отремонтировать или переоборудовать помещение под свой бизнес, это нужно заранее письменно согласовать с собственником. Если этого не сделать, то от вас могут потребовать привести помещение в первоначальный вид или отказаться компенсировать ваши вложения в ремонт.

Чтобы понимать, на что можно рассчитывать, надо отличать 2 вида улучшений: отделимые (например, кондиционер, который без вреда для него можно демонтировать и установить в другом помещении) и неотделимые (например, обои, которые невозможно отделить и полноценно повторно использовать).

Чаще всего проблемы возникают с неотделимыми улучшениями. Если в договоре не предусмотрели обратное, при прекращении аренды собственник должен компенсировать арендатору их стоимость. Это вполне логично, ведь его имущество было значительно улучшено за счет другого лица (арендатора).

Однако претендовать на компенсацию арендатор может, только если одновременно соблюдаются 2 условия:

• В договоре нет положения о «невозмещаемости» ремонта
• Такие улучшения согласованы собственником

В качестве резюме

Если подытожить вышесказанное, из нашего опыта — нельзя недооценивать договор аренды, нужно подходить к нему столь же внимательно, как если бы вы покупали помещение, а не просто снимали его. Это поможет избежать ненужных затрат в будущем.