Арендовать офис или купить? «За» и «против» для компаний в Беларуси, России и Украине

Что выгоднее для бизнеса — покупать офис или арендовать помещение? Обо всех преимуществах и недостатках обоих решений для рынков Минска, Москвы и Киева рассказал Денис Четвериков, партнер Сolliers International в Беларуси.

— Все знают, что еще недавно экономики Беларуси, России и Украины переживали непростые времена. Но с 2017 года в этих странах ситуация стала улучшаться, а оптимизм и активность в деловой среде стали расти. Как итог — в Минске, Москве и Киеве начал увеличиваться спрос на относительно качественные офисы.

Однако активность девелоперов в офисном сегменте на всех трех рынках нельзя назвать высокой. Конечно, в абсолютных величинах картина по введенным офисам, например, в Москве и Минске, кардинально отличается, но по отношению к динамике предыдущего года — во всех трех столицах 2017 год продуктивным не назовешь.

Так, в 2017 году в Минске было введено 6% от общего объема качественных офисных площадей (далее — сток), что составило 54 тыс. м² арендопригодных площадей (GLA), или 68% от роста предложения годом ранее — в 2016.

Сразу оговоримся, что сток — это офисы классов А, В1, В2 в Минске, соответственно, В, В+, В- - в Москве и А-В — в Киеве

В Киеве сток вырос на 2,4%, или на 43 тыс. м² GLA, что составило 113% от 2016 года. В Москве сток за 2017 год увеличился по московским меркам незначительно: всего на 2,4%, но в площадях это составило 410 тыс. м² GLA — что для Минска, например, очень внушительно — или 31% по сравнению с приростом 2016 года.

Размер рынков качественной офисной недвижимости, м²

Рынок аренды

Рынок офисов Минска во второй половине 2017 года ощутимо оживился, стал очевиден дефицит качественных офисов класса А-В1 (В+) при растущем спросе и, как результат, средние ставки выросли. Для зданий класса В1 рост составил 10−20%.

В Киеве в 2017 году, после нескольких лет падения, выросли ставки аренды. Этому поспособствовала низкая девелоперская активность в сочетании с относительно высоким спросом арендаторов. В перспективе участники рынка ожидают рост арендной ставки.

В Москве ставки аренды, номинированные в рублях, снижались на протяжении 2015 и 2016 годов. В 2017 ставки стабилизировались, продолжив снижаться только по ряду офисных зданий с характерно высоким уровнем вакантных площадей. Это было обусловлено изменением структуры предложения, связанной с выходом на рынок новых объектов и уходом офисных помещений в результате закрытия ряда крупных сделок.

Компания Colliers International прогнозирует умеренный рост ставок аренды на офисную недвижимость в пределах 10% в 2018 году в связи с постепенным сокращением качественного свободного предложения офисов, сопровождающегося стабильным спросом на качественные офисные помещения и низким объемом ввода в эксплуатацию офисных площадей.

В пересчете на евро за 1 м² в мес. без НДС и эксплуатации уровень ставок по состоянию на конец 2017 года был такой.

Рынок купли-продажи

В Москве цены продаж качественных офисных помещений в экспонируемых на рынке объектах в течение 2017 года оставались стабильными и существенно не изменились относительно уровня 2016.

В условиях постепенного сокращения качественного предложения офисов на продажу, наблюдается дефицит офисных блоков в объектах, расположенных с внутренней стороны третьего транспортного кольца. В объектах, расположенных между третьим транспортным кольцом и МКАД, наблюдается дефицит блоков размером более 3000 м². В целом, дефицит отдельно стоящих зданий, предлагаемых на продажу, является характерным для всего рынка.

Объем продаж офисных площадей увеличивался на протяжении последних двух лет. Доля сделок по приобретению офисов в собственность в общем объеме всех сделок выросла с 8% в 2015 до 17% в 2017.

Совокупный объем купленных офисных площадей по итогам 2017 года составил 258,9 тыс. м², в то время как в 2016 году — 170 тыс. м², а в 2015 — 112 тыс. м².

Крупнейшие сделки 2017 года: приобретение Агентством ипотечного жилищного кредитования «IQ-квартала» (78,89 тыс. м²) и Газпромбанком Aquamarine III.

Цены продаж офисов класса А в границах «Москва Сити» составляли от $ 5500 до $ 8200 за 1 м² (все это цены без НДС), цены на офисы класса В — от $ 2200 на класс В2 (В-) и до $ 4500 на класс В1 (В+).

В Киеве в 2017 году существенно увеличилось количество инвестиционных сделок по купле-продаже объектов коммерческой недвижимости.

Это связывают с улучшением экономической ситуации в Украине, а также ростом предложения заложенного имущества от коммерческих банков.

Крупнейшие сделки 2017 года: приобретение компанией Dragon Capital Investments Limited бизнес-центров «Прайм» (9,5 тыс. м²) и «Евразия» (33,4 тыс. м²).

Однако сведения о реальных ценах для крупных бизнес-центров в Киеве не всегда можно найти, так как зачастую покупается целая компания вместе с ее офисом.

Так, цены на офисы класса А находятся в диапазоне $ 1000−3000 за «квадрат», для класса В+ - от $ 900.

В Минске, в отличие от Москвы и Киева, более или менее крупных инвестиционных сделок с бизнес-центрами просто нет. То есть покупаются крупные офисы для собственного использования, либо небольшие помещения для сдачи в аренду. Большинство приобретаемых небольших офисов (до 200 м²) относятся к не самым качественным зданиям, то есть к классу В2 в лучшем случае.

В этом сегменте в классе B2 цены начинались от $ 800 и до $ 1200. Проанализировав те сделки в действующих бизнес-центрах, о которых мы имели информацию, как о реальных, диапазон цен составлял от $ 650 до $ 1550. Понятно, что это все были сделки с изолированными помещениями, бизнес-центры целиком никто не покупал.

Спрос на аренду и покупку

В Москве вырос спрос на покупку. Его доля в общем объеме сделок увеличилась с 7% в 2015 году до 17% в 2017. А с учетом того, что что и сам объем сделок вырос в 2,3 раза, то можно представить, какие площади там приобретаются. Достаточно отметить, что в Москве за 2017 год было 12 сделок покупки площадей свыше 10 тыс. м². Ни в Минске, ни в Киеве не было ничего подобного. Весь рынок сделок, по оценке наших коллег из московского офиса Colliers International, составил более 1,27 млн м², в том числе покупка практически 259 тыс. м² и за 2017 доля покупаемых помещений выросла.

В Киеве соотношение больше в пользу покупки: там на приобретение площадей приходится порядка 45% от всех сделок. Например, по оценке наших коллег из киевского офиса Colliers International, оценочный объем сделок на рынке составил по итогам 2017 года 110 тыс. м² валовой арендной площади. А из них только на две крупнейшие сделки по покупке пришлось 37, 4 тыс. м² GLA (42,5 тыс. м² общей площади): Dragon Capital приобрела два бизнес-центра класса А в границах центрального делового района Киева. Плюс был ряд менее знаковых сделок.

Минск, по нашим оценкам, ближе к Киеву по доле, но совершенно другой по качеству сделок: у нас все-таки пока преобладают не инвестиционные сделки, а сделки по приобретению площадей через участие в долевом строительстве, а в последующем, на вторичном рынке отмечаются десятки и даже сотни сделок с этими мелкими изолированными помещениями.

В итоге в Минске объем сделок составил порядка 45 тыс. м² с классифицируемыми офисными помещениями, а рынок аренды в классифицируемых объектах составил около 80 тыс. м², это как за счет поглощения вводимых объектов, так и за счет сокращения ранее образованной вакантности. Но в целом есть тренд на снижение доли долевого строительства офисов.

Аренда или покупка: что выбрать бизнесу

Ответить на вопрос об альтернативах покупки или аренды офиса без контекста, то есть без понимания того, зачем нужен офис, нельзя. Тут, как минимум, возможны две ситуации.

• Офис покупается в инвестиционных целях для того, чтобы приносить доход от аренды в будущем
• Офис покупается для собственного использования и размещения компании. Также возможны и другие варианты: вложение средств для хеджирования валютных рисков, например

В ситуации, когда офис покупается как инвестиционный инструмент, во внимание следует принять ряд моментов.

1. Это текущая ситуация и прогнозы по динамике локального рынка. Тут важен такой параметр, как ставка капитализации — соотношение текущего годового дохода от сдачи в аренду к цене офиса.

Так, при растущих ставках аренды и позитивных прогнозах, если цены продажи не успели еще пропорционально вырасти (что часто бывает ввиду менее эластичного рынка продаж) имеет смысл покупать офис. В этой ситуации инвестор устанавливает для себя уровень окупаемости в виде ставки капитализации или срока окупаемости и при приемлемых значениях покупает офис.

В Киеве и Минске и, пожалуй, также в Москве, благоприятные условия для покупки крупных качественных офисов классов А- В1 — из-за растущих ставок, складывающегося дефицита площадей.

Другое дело, что, скажем, в Минске, подходящих объектов на продажу один-два. Что касается ожиданий инвесторов по доходности, то на сегодняшний день в Минске для крупных качественных проектов это 12−14% (то есть годовая чистая аренда (NOI) составляет 12−14% от цены, что эквивалентно 7−8 годам окупаемости), в Москве — 10−11%, в Киеве — 11−13%.

2. Нужно обратить внимание на то, что представляет из себя офис как объект: здания условно классифицируется на классы А-В2 (А-В-), но основной смысл тут в том, что у качественных бизнес-центров не может быть много собственников. Это связано со сложностями организации управления зданием и прочим. Поэтому, если если речь идет о качественных офисах А-В1 то количество собственников тут, как правило, не больше двух.

Здания же ниже классом, например В2 или С, в силу невысоких ставок и низкого спроса не так привлекательны как объект инвестирования. Например, в Минске очевидно падение популярности долевого строительства офисов. Если раньше девелопер мог получить участок и привлечь необходимые инвестиции через дольщиков, которые затем сдавали офисы в аренду, обеспечивая определенную доходность, то сегодня это сделать проблематично: спрос на некачественные офисы (а при долевом строительстве иных и не будет) не так высок, ставки низкие и дольщики не всегда могут вернуть свои инвестиции в разумные сроки.

При малейшем колебании рынка офисов — не очень качественные или неудачно расположенные офисы проседают в первую очередь. Инвестиции же в офисы класса В1 предполагают приобретение достаточно больших площадей, в основном — бизнес-центра целиком или нескольких этажей.

В целом, можно отметить, что рынок инвестиционных продаж в офисном сегменте в Минске еще в зачаточном состоянии, в Москве — это полноценный инвестиционный рынок, в Киеве — развивающийся инвестиционный рынок.

При использовании офисов для собственных нужд решение, в конечном счете, определяется спецификой компании и для чего нужен офис. Если у компании долгосрочные планы по нахождению на локальном рынке и в течение ближайших 10 лет она не собирается его покидать и менять свое отношение к использованию офисных площадей, то тут можно отметить следующее:

• Качественные помещения в бизнес-центрах А-В1 продаются большими лотами от нескольких тысяч м², то есть у маленькой компании выбор что-то купить тут очень ограничен
• Доходность и, соответственно, сроки окупаемости во всех рассматриваемых столицах превышают 7 лет. Следует сопоставить доходность 10−14% годовых (смотря о какой столице идет речь) с доходностью собственных средств, которая в ряде случаев может быть выше и, в этой ситуации, лучше вкладываться в профильный бизнес
• Вопросы, связанные с управлением активом: ведь, в отличие от аренды, имеющийся в собственности объект нужно полностью обслуживать: обеспечивать текущий и капитальный ремонт, техобслуживание и прочее. В достаточно большом объекте это может доставить головную боль собственнику, если на рынке (как, например, в Беларуси) нет профессиональных управляющих компаний
• Сроки и возможность перепродать актив: за 7−10 лет ситуация как на локальном рынке в стране, так и в компании может существенно поменяться.

Что касается последнего пункта, то, с одной стороны, следует учитывать страновые риски и риски локального рынка: в Минске и Киеве они выше, чем в Москве, но и доходность выше — это вопрос готовности преодолевать нестандартные ситуации и работать в неустойчивых рынках — для ряда западных компаний это неприемлемо, они считают соотношение рисков и возможного дохода неинтересным.

С другой стороны, должна быть возможность продать актив через некоторое время без потерь.

Тут ситуация в Беларуси самая сложная, если речь идет о крупных площадях, т.к. рынок продажи и инвестиционный рынок не развит.

Легче поддается пониманию ситуация в Москве и даже в Киеве, где более или менее ликвидный объект можно будет продать по понятной цене с разумной экспозицией. В конечном итоге, вопрос начинается с того, что нужнее компании: офисные помещения или денежные средства, и что произойдет через 5−10 лет.

Например, банк может уйти в цифровой банкинг и точки продаж с офисами будут не нужны в таком количестве; центр разработок ИТ может переместиться в другую, более интересную в плане условий и себестоимости страну (все-таки 5−10 лет — немалый срок); консалтинговая компания может вырасти или наоборот сократиться и изменятся требования к размеру или качеству помещений; может получить распространение аутсорсинг или удаленная работа и ранее приобретенные офисные площади также станут не нужны и др.

Основные «плюсы» и «минусы»

Если подытожить, по основные преимущества и недостатки аренды следующие.

А теперь сравним «плюсы» и «минусы» покупки офиса.

Что касается, например, затрат на ремонт, то тут ситуация меняется в зависимости от конъюнктуры рынка: сегодня на рассматриваемых рынках, как правило, ремонт осуществляется за счет арендатора. То есть на ремонт во многих случаях придется тратиться как при покупке здания под себя, так и при аренде площадей.

В нынешней ситуации из плюсов, наверное, можно отметить, что, при покупке, сейчас не самые высокие цены, они в ряде случаев не восстановились к докризисному периоду, а ставки аренды постепенно растут. Поэтому это выгодно для инвестиционных фондов, как в случае со сделками в Киеве со стороны Dragon Capital, приобретающей бизнес-центры, как готовый бизнес вместе с арендаторами.

Dragon Capital, кстати, на этих сделках не намерена останавливаться и продолжит концентрировать в своем управлении бизнес-центры класса «А» в границах центрального делового района Киева и некоторых других украинских городов.

С другой стороны, развивающиеся рынки, Минск в особенности, очень нестабильны. И текущая ситуация с относительно высокими ставками аренды на офисы А-В1, вызванная нехваткой указанных типов объектов, может легко и быстро измениться в 2020—2021 годах, когда запланирован выход на рынок множества качественных офисных проектов.

Актив на более стабильном рынке, особенно ликвидный и качественный, например, в Москве, может быть неплохим инструментом обеспечения собственных нужд в помещениях и последующей продажей с прибылью.

Аренда на сегодняшний день с одной стороны, сопряжена с меньшими средне- и долгосрочными рисками, но, с другой стороны, ставки достаточно высоки.

Cмотрите также аналитические обзоры по коммерческой недвижимости в разделе «Про бизнес» «Платный контент»