Партнерский материал Анастасия Бондарович, Диана Каленик, «Про бизнес» 28 января 2021

«Фитнес, кофейня и большой магазин» — какой бизнес открыть «у дома», чтобы он пользовался спросом

Этим вопросом задается и застройщик, и инвестор, покупая коммерческую недвижимость, и сам предприниматель, который открывает точку в «спальнике». «Лучший ответ могут дать только будущие клиенты», ― подумали мы. И отправились в один из районов Минска.

Партнер этого материала ― компания «ТЕНКинвест» ― создает вблизи улицы Л. Беды комплекс «4 сезона». Он состоит из четырех многоэтажных жилых домов, паркинга и торгового центра с ритейл-оператором Green. Мы задали местным жителям простой вопрос ― чего же им не хватает «у дома»? За какие услуги и товары в шаговой доступности они уже готовы заплатить? А управляющий директор, партнер Colliers International в Беларуси Денис Четвериков дал экспертный комментарий ― какие форматы стрит-ритейла востребованы в «спальниках» и как выбрать помещение для объекта.

Татьяна, ИП: «Ждем открытия крупного магазина»

— В нашем районе мне не хватает крупного торгового центра с большим ассортиментом продуктов. Но около нас уже такой строится, и я его очень жду. Также в шаговой доступности мало мест для занятий спортом ― фитнес-центров, студий йоги. А еще в районе очень много машин, сложно запарковаться. Если появится торговый центр, их явно станет еще больше. Так что не помешал бы большой паркинг.

Константин, адвокат: «Нужна площадка для спорта»

— Заведений вокруг много — одно время рядом с нами было аж 3 доставки суши. Правда, сейчас ни одной… В принципе, если бы не нужно было выезжать за деньгами, то около нас есть все ― пекарня, пошив штор и подушек, турагентство, закусочная, шаурмичная, магазин, аптека. Мне не хватает открытой площадки для занятий спортом. Кстати, этот вопрос рассматривался на собрании товарищества, но его так и не согласовали. Решили, что шум и крики от площадки будут мешать жильцам. Я вообще за то, чтобы такая площадка была в каждом дворе! Хорошо, что есть зона воркаута — на нее приходят заниматься и из соседних домов.

Елена, инженер-связист на пенсии: «Не хватает места для досуга»

— Я бывшая спортсменка, занимаюсь горными лыжами, теннисом, плаваю. Хорошо бы, чтобы около нас появились баня или бассейн. Еще мне не хватает культурных заведений ― места, куда можно выйти и хорошо провести время. Было бы здорово, если бы появился какой-то клуб для взрослых. Продуктовых магазинов хватает, есть «Хит», «Виталюр», недалеко — Комаровка.

Ян, руководитель компании: «Больше мест для развлечений!»

— Мне не хватает мест для развлечений — рядом только кофейни и пивной бар. Хотелось бы, чтобы около нас открылось больше мест, куда можно выбраться отдохнуть, в том числе с семьей. Погулять люди ходят на Цнянку, в парк — прямо около нас таких мест нет. Рядом с нами несколько небольших магазинов, крупный ждем через 1−2 года в торговом центре.

Медик Полина и Элвис: «Хотим парк, SPA-центр и больше кофеен»

— Мы регулярно гуляем с Элвисом, и для прогулок очень не хватает парка неподалеку. Еще не помешали бы SPA-центр и фитнес-клуб. Кофейня рядом одна, хотелось бы иметь выбор, где посидеть вечером. Очень не помешали бы банкоматы, их явно недостаточно. Чего хватает? Наверное, зоомагазинов:)

А что скажет эксперт?

— Спрос на помещения в стрит-ритейле спальных районов остается стабильно высоким, даже в периоды кризиса в отрасли, поскольку потребитель — всегда рядом. Особенно это касается новых жилых районов. Там отсутствует развитая инфраструктура, конкуренция со стороны торговых центров, а первые этажи жилых домов идеально подходят под размещение торгово-сервисных объектов.

управляющий директор, партнер Colliers International Денис Четвериков — **Денис Четвериков**
Управляющий директор, партнер Colliers International

Основное требование к «стриту» в спальных районах — он должен оставаться демократичным, рассчитанным на широкий круг потребителя. Дорогие премиальные объекты в спальных районах редко «обречены» на успех. Но так ли все просто? У многих возникает иллюзия, что стрит-ритейл в «спальнике» — это стабильный пул из сервисно-бытовых служб, торговых точек (максимум — формата супермаркет). Но есть моменты, на которые игроки рынка не всегда обращают внимание:

В редких микрорайонах можно найти приличную кофейню, развлекательную зону, супермаркет с широким ассортиментом. Не говоря уже о том, чтобы это все было в одном месте
Сформировалась новая, но серьезная прослойка арендаторов: пункты выдачи ведущих интернет-магазинов (только один Wildberries.by и только в столице имеет порядка 100 объектов)
Не стоит забывать о «спальниках» и ритейлерам, работающим в формате dark kitchen, или так называемые темные кухни. Это кухня, где только готовят на доставку, без торгового зала. Сейчас многие владельцы общепита думают о том, чтобы перенести свои заведения в онлайн-доставку. Так и на аренде можно сэкономить, ведь ставки в «спальнике» существенно ниже тех, которые выставляют арендодатели на популярных торговых коридорах. Главное здесь ― обеспечить скорость доставки и стабильно высокое качество еды. Если с едой все более-менее понятно, то скорость доставки в том числе зависит и от локации кухни.

Вот и выходит, что формирование пула арендаторов «на стрите» в новом районе — не такой однозначный процесс, как может показаться.

Как изменились потребительские предпочтения? Давайте разбираться, какие есть особенности и почему. Начнем с потребительских предпочтений. Изменились ли они у покупателей жилья в 2021? И да, и нет. Локация — крайне важна. Репутация застройщика — очень. Стоимость — безусловно. Парковка — очень бы хотелось. Инфраструктура — однозначно. Но тот ли это образ жилой среды, который был, к примеру, 3−5 лет и даже год назад? Не совсем.

Тренд создания общественных пространств продолжает развиваться. А 2020 год добавил свои штрихи к образу идеального места для жизни:

Появилось особое пожелание иметь зону, подходящую для работы или обучения из дома. Покупатели ищут локации, которые с ними «на одной волне», а сегодня — это возможность быть эффективным/продуктивным в любой точке. Таким образом, жилые комплексы с коворкингами, лаунж-зонами, да и просто уютными кафе автоматически поднимаются в рейтинге определенной целевой аудитории.
Запрос на высокий уровень клиентского опыта также в приоритете. Это не только о том, как жильцу будет помогать техническая служба или отдел продаж застройщика. Речь и об услугах, которые предоставляются в самом жилом комплексе ― как минимум они должны быть всегда под рукой.

В закрытых жилых комплексах и клубных домах инфраструктура направлена только на жителей комплекса, в иных случаях — и на внешние потоки посетителей. Помимо точек, реализующих товары повседневного спроса, жители разных стран выделяли фитнес-центры в качестве основного пожелания.

На что обратить внимание при выборе помещения в «спальнике»? Логика анализа помещения зависит от того, какой субъект проводит этот анализ (оператор или инвестор) и на каком этапе жизненного цикла находится помещение:

1. Ситуация первая: помещение введено в эксплуатацию, пока пустует.

Оператор. Если опыт анализа помещений у покупателя, который собирается разместить собственную точку, отсутствует, можно начать с простых критериев:

Локация: видимость витрины/входа с наиболее оживленных улиц, возможность беспрепятственного доступа
Потоки и ресурсы населения: пешеходный трафик, его характер («утренний» или «вечерний»), наличие в непосредственной близости станций метро, остановок общественного транспорта, парковок, генераторов потока (сцены, катки, детские площадки, крупные магазины, фитнес-центры и прочее), структура потока по возрасту, уровню дохода
Локальный рынок и предложение: что имеется в зоне обслуживания (продуктовые магазины, магазины промгруппы, общепит, медицина, службы доставки и прочее)
Перспективы развития территории как с точки зрения спроса и ресурсов населения, так и с точки зрения предложения (какие объекты будут возведены, реконструированы и прочее)
Предполагаемая экономика объекта: количество посетителей, конверсия в покупателей, средний чек, средние выручки и проч.

Инвестор, покупающий помещение для сдачи в аренду. В этом случае акцент анализа смещается в сторону дополнительных вопросов:

Имеются ли потенциальные арендаторы
Каковы могут быть условия аренды и прочее.

2. Ситуация вторая: помещение занято оператором, но вы хотите его перекупить.

Приобретение помещения для размещения другого оператора требует консультации с юристами. В первую очередь — чтобы понять, может ли быть расторгнут текущий договор и с какими последствиями. Если помещение приобретается с целью получения дохода от аренды, то необходим дополнительный анализ:

Экономики и доходности объекта с учетом текущего арендатора
Юридических аспектов, относящихся к срокам аренды и условиям выхода из договора, изменения ставки арендной платы и прочее.

3. Ситуация третья: помещение еще не построено, девелопер предлагает приобрести его на этапе строительства (путем «долевки» или иным способом).

Тут требуется определенный «вижн» со стороны операторов или инвесторов, чтобы спрогнозировать, какой будет локация, спрос и предложение в будущем.

4. Ситуация четвертая: помещение имеется, но не отвечает потребностям окружающей среды (в заброшенном состоянии, имеет не то назначение и т.п.).

Такое помещение можно модернизировать, реконструировать и т.п. Это сложный вариант, требующий дополнительного анализа юридических и технических возможностей по изменению помещения. С другой стороны, этот случай является потенциально самым доходным.

Что почем? Ставки арендной платы в стрит-ритейле жилых районов в Минске на данный момент сложились на следующем уровне:

На популярные площади в пределах 80−150 кв. м, расположенные в локациях с интенсивным трафиком (как правило, недалеко от станций метро, с выходом на 1-ю линию застройки оживленных улиц и проспектов), ставки составляют 12−18 евро за 1 кв. м без НДС/мес. для новых договоров
В популярных локациях, особенно по ранее заключенным договорам, ставка может достигать и 30 евро за 1 кв. м без НДС/мес.
Схожая локация, но в местах с менее оживленным пешеходным трафиком — 9−15 евро за 1 кв. м без НДС/мес.
И, наконец, помещения внутри дворов, на улицах местного значения, не имеющих постоянного значительного пешеходного потока — 6−9 евро за 1 кв. м без НДС/мес.

Ставки арендной платы на популярные в объектах стрит-ритейла помещения меньших площадей, 40−80 кв. м, могут быть на 10−15% выше, чем на площади крупных торговых объектов.

На какую доходность рассчитывать инвестору? Все индивидуально, но есть общие моменты:

1. Средняя доходность по помещениям с арендатором либо готовым помещениям для сдачи в аренду для покупателя находится в диапазоне 9−11% годовых в иностранной валюте (EBITDA, до уплаты налога на прибыль, без учета допзатрат).

2. Помещения, приобретаемые в долевое строительство, могут дать до 14−16%.

3. Помещения после изменения как более сложный инвестпроект обобщить сложно, но при удачной реконструкции доходность может измеряться десятками процентов.

Партнер проекта:

Компания «ТЕНКинвест» предлагает коммерческую недвижимость различного формата в новом комплексе «4 сезона» ― в торговой галерее и прикассовой зоне, а также на первых этажах жилых домов.