Недвижимость Владислав Кулецкий, фото: Павел Садовский, «Про бизнес» 31 августа 2022

«Придется меняться, чтобы выжить». Как рынок торговой недвижимости в Минске и регионах сможет выйти из кризиса

Рынок торговой недвижимости Минска оказался в интересной ситуации — с одной стороны, проблемы с формированием ставок арендной платы, а с другой — рост посещаемости на фоне тотального закрытия западных брендов в соседней России. Исполнительный директор NAI Global в Беларуси Андрей Алешкин во время выступления на конференции «Коммерческая недвижимость — 2022» объяснил основные тренды на сегодня в этом сегменте и дал советы, как развиваться дальше.

Партнер события: NAI Belarus
Партнер события: СИЛЬВАН-ИНВЕСТ

«У нас плохо, но в России хуже»

— Ситуация сложная, но пока не критичная. По сравнению с полным разрушением российского рынка из-за ухода практически всех зарубежных брендов в Беларуси все не так плохо. Как бы это парадоксально ни звучало, но в 2022 году белорусский рынок обошел российский, что признают даже в российской прессе: впервые мы опередили Москву по объектам.

Да, уход Jysk — это проблема. Прямой замены, к сожалению, не существует. Есть компании, занимающиеся реализацией мебели, которые могли бы стать заменой, но они не потянут такие объемы. Однако в остальном все хорошо.

Примечательно, что посещаемость торговых центров в России рухнула до минимума за последние четыре года, в то время как у нас наблюдается рост. И причина на поверхности — россияне поехали к нам, чтобы покупать привычные товары по низкой цене. И это будет продолжаться, пока в России не будет альтернативы ушедшим брендам. Россияне ведут переговоры, например, с турецкими компаниями, но не и они не смогут закрыть собой все ниши. Будут также выходить на российский рынок более активно качественные белорусские бренды — например, Mark Formelle.

Но самоуспокаиваться не стоит. Мы не знаем, что еще может произойти. Моя позиция такая — сейчас время, когда нужно работать в максимальной связке с потребителем. И арендаторам, и арендодателям. Необходимо делать только то, что будет востребовано. И для этого арендаторы с арендодателями должны работать как одно целое. Только вместе вы добьетесь общего успеха: не время сейчас «отжимать» ставку или пытаться сильно снизить выгоду партнера. Так нельзя. Надо быть вместе, работать вместе, и в том числе смотреть, что делать дальше.

Несмотря на все волнения, ничего страшного со ставками не произошло. И с вакантностью у нас тоже пока нет сильных проблем. В любом случае, по сравнению с офисами все выглядит совсем неплохо.

Самое важное, что на торговую недвижимость меньше всего повлияет отмена номинирования арендной ставки в эквиваленте иностранной валюты. Процент от оборота, которым начали пользоваться еще в пандемию, сможет заменить валютный эквивалент. Но и здесь, конечно, есть риски. Немало арендаторов, которые показывают оборот не совсем корректно либо включают в оборот не всю реализацию с торговой точки (доставка, сборы, роялти, продажи через интернет магазин и т.п.), а есть арендаторы, которые не хотят платить с оборота.

В нестабильной ситуации оказываются именно девелоперы, арендодатели — им нужно платить кредиты в валюте, и они хотели бы понимать размер дохода в валюте, чтобы знать, сколько отдадут банку и сколько у них остается на свои расходы. Непостоянный доход, который зависит от оборотов арендаторов, конечно, их не очень устраивает. Но придется смириться и находить новые способы гарантий.

В регионах есть потенциал для развития, а в Минске нужно привлекать людей развлечениями

Это то, что касается Минска. Регионы, к счастью, всегда вызывали интерес у потенциальных арендаторов. Регионы до сих пор остаются точкой роста. При чем, развитие может быть интересно и в мелких городах, и в крупных. Например, крупнейший областной центр, Гомель, — отличное место открытия новых точек. Рынок там не насыщен.

А в Минске стоит сейчас делать упор на переориентацию ТРЦ. Нужно больше развлечений и всяких активностей. Бизнес должен привлекать потребителя, который может оставлять деньги, и не только на то, за чем он пришел: на одежду, на еду, на развлечения… Только так будет круговорот денег в торговом объекте.

Сейчас главная цель — узнать все, ради чего, в принципе, основная масса людей ходит в ТРЦ и там остается на то количество времени, что нам необходимо. Если человек больше трех часов находится торговом объекте, значит вы победили. Он ходит, ищет товары, потом ест, потом идет развлекаться и так далее. Сможете дать то, что хотят люди, — будете самыми востребованными. Придется меняться, чтобы выжить.