Недвижимость Вероника Малыщиц, «Про бизнес» 24 марта 2022

«Ставки по офисам могут снизиться на 20-30%». Что происходит на рынке коммерческой недвижимости Минска из-за санкций

Рынок коммерческой недвижимости только начал восстанавливаться от последствий пандемии, как пришел новый вызов — военные действия в Украине, падение белорусского рубля, санкции, ограничения для бизнеса… «Про бизнес» спросил у партнера, исполнительного директора NAI Global в Беларуси Андрея Алешкина и директора независимой консалтинговой компании ООО «Коллиерз Интернешнл» Дениса Четверикова, что происходит с офисной и торговой недвижимостью, когда ожидать снижения ставок и какие возможны сценарии развития ситуации.

алешкин — **Андрей Алешкин**
Партнер, исполнительный директор NAI Global в Беларуси

«Офисный сегмент пострадал больше всех, складской — самый устойчивый»

— На рынке неопределенность. У арендодателей выжидательная позиция, а арендаторы отправили собственникам письма с просьбой о снижении ставок и/или фиксации курса на уровне до «скачков».

Бизнес начал активно искать альтернативные рынки для сбыта и покупки, все перенастраиваются. Рынок коммерческой недвижимости долгое время лихорадит. Но у девелоперов есть опыт прошлых лет — знают, как себя вести.

Изменения коснулись всех секторов недвижимости и всех арендаторов в той или иной степени. Наибольший удар пришелся по рынку офисной недвижимости, так и не отошедшему от пандемии и удаленки, которые стимулировали многие компании к сокращению занимаемых площадей.

Торговый сектор вырабатывает стратегии и точечно находит временные решения, чтобы сохранить как денежный поток для девелопера, так и оборот для арендатора.

Складской сегмент устойчивее всех. Запасы увеличивают, чтобы избежать пустых полок. Продукты питания и товары первой необходимости будут приобретать, особенно в дискаунтерах.

Санкции, введенные ЕС и США, косвенно уже повлияли на рынок коммерческой недвижимости. Некоторые арендаторы будут вынуждены приостановить деятельность на какой-то период, а кто-то релоцируется.

Но те компании, которых напрямую это не затронуло, будут иметь отличный шанс занять лучшие места на хороших условиях как в офисной, так и в торговой недвижимости.

В торговле могут появиться новые игроки
из Турции, Китая и других стран, занявших нейтральную позицию в плане санкций.

Также российские торговые марки будут еще более активно развиваться, возможно появление новых локальных брендов. И в офисном сегменте это также будет заметно: там ожидаем проявления схожих тенденций.

«Будет корректировка ставок, возможно, до минус 20−30% в офисах»

— Арендодатели мониторят ситуацию, кто-то фиксирует курс по договоренности с арендатором на разные периоды (от месяца до полугода), кто-то ничего не делает. Собственники недвижимости закредитованы в основном в валюте. Поэтому к снижению ставок для арендаторов подходят очень индивидуально.

Думаю, по арендным ставкам сохранится некий номинал — евро или «условная единица». По какому курсу ее будут считать — это тема взаимных соглашений.

Предполагаю, что будет заморозка строительства некоторых торговых и офисных объектов, отодвинут сроки их ввода. В том числе и потому, что цены на стройматериалы меняются чуть ли не ежечасно.

На мой взгляд, будет корректировка ставок в офисных, возможно, до минус 20−30%. В торговле все более предсказуемо — там за последние годы очень многие ушли от «фикса» в процентах от оборота или применяют гибридную ставку.

Однако ожидаемо, что оборот в первые санкционные месяцы, конечно, просядет. Дальше может восстановиться, по некоторым сегментам даже вырасти, и, соответственно, проседание в переводе на «фикс» будет менее значительным (около 15−20%). Склады — практически не потеряют, максимум 5−10% от сложившегося уровня, что в современной ситуации можно назвать «некоторой корректировкой», а не падением.

Какие объекты будут востребованы сейчас?

— Востребованы будут гибкие офисные пространства, помещения с возможностью деления как open space, так и кабинетов, и исключительно с отделкой, желательно с мебелью. Сейчас, особенно с учетом цен на строительные и отделочные материалы, арендовать «голый бетон» и вкладываться в него за свой счет никто не будет.

Многие компании обожглись на этом в недавний период первых волн пандемии, когда отправляли сотрудников на удаленку: и столько площади не надо, и бросить жалко, поскольку вложили зачастую по $ 400−500 на метр в отделку арендованного офиса, а субаренда в Минске не прижилась.

Площади в торговых центрах с хорошим трафиком будут востребованы всегда. Ни один арендатор сгоряча с таких мест не уйдет, а возможные образовавшиеся вакансии в помещениях будут заполняться, в том числе и с расчетом на будущее.

Тяжелее будет тем объектам, которые «со скрипом» заполнялись даже в ситуации стабильного рынка. Сейчас им рассчитывать на приток новых арендаторов вообще сложно, усилия нужно направлять больше на удержание имеющихся.

четвериков — **Денис Четвериков**
Директор независимой консалтинговой компании ООО «Коллиерз Интернешнл»

«Рынок только начал восстанавливаться к концу 2021 года, и тут очередной сильный удар»

— Ситуация на рынке коммерческой недвижимости сегодня похожа на периоды в 2020 году: первые две недели после начала событий в Украине — шок и тишина, новые офисные помещения почти никто не рассматривал, сети приостанавливали развитие и подписание уже согласованных договоров.

Де-факто рынок сильно пострадал. Он только начал восстанавливаться к концу 2021 года, и тут очередной сильный удар.

По текущим офисам арендаторы просят скидки по аренде, уже ищут более дешевые варианты офисов, которых становится все больше на рынке, пытаются сокращать арендуемые площади.

Пока по действующим договорам это не вылилось в де-юре ситуацию. Поэтому формально вакантность сильно не выросла. Однако если ситуация продлится, то рост вакантности в офисах и снижение ставок не заставят себя ждать.

Исходя из количества заявок на поиск новых офисов и учитывая заявленные намерения ряда арендаторов, неудовлетворенный спрос на офисы минимален за последние 7 лет.

В 2019-м такой спрос достигал 70 тыс. кв. м одномоментно, в 2021 году — 7−12 тыс. кв.м. Сейчас реальный спрос — 2−4 тыс кв.м. Для рынка размером около 1 млн кв. м это крайне мало.

Уход брендов на белорусском рынке пока также не стал массовым явлением. Закрылся временно H&M, некоторые другие западные бренды, по негласной информации собиравшиеся закрыться, пока работают.

«Позиции у арендодателей не самые сильные»

— Рынок ретейла страдает от ломающихся логистических цепочек, санкций в России и у нас. Давление на финансовую устойчивость арендаторов оказывает резкое падение курса белорусского рубля.

Арендаторы дружно пишут письма представителям собственников торговых центров с просьбами: зафиксировать курс для оплаты ставки аренды (например, не текущий курс по Нацбанку, а 3,0 рубля за евро); дать скидки к установленному в договоре уровню арендной платы (например, 20−30%); исключить все дополнительные платежи.

Арендодатели не спешат соглашаться на требования, переносят сроки принятия решений.

Но в офисном сегменте арендодатели по вновь заключаемым договорам готовы идти на уступки. В Минске ставки аренды еще больше снизились.

Сегодня вполне неплохие помещения с ремонтом (а порой и с мебелью) в бизнес-центрах в центральной части Минска можно снять по 8−10 евро без НДС, без учета эксплуатационных платежей.

По действующим договорам диалоги также ведутся. Учитывая большое количество предлагаемых недорогих офисов с ремонтами, позиции у арендодателей не самые сильные.

Вероятно, переход к расчетам в рублях в сфере аренды — дело не завтрашнего дня, собственники будут сопротивляться до последнего по понятным причинам. Если, конечно, в дело не вмешается регулятор.

В ретейле в период турбулентности и нестабильных курсов возможны скидки и уступки арендаторам.

Это может быть и 15%, и 30%, как правило — на пару месяцев. При стабилизации ситуации — тенденция к возврату к прежним ставкам. И, конечно, тут можно говорить о еще более широком распространении процента от оборота.

Что будет с рынком коммерческой недвижимости дальше?

— Можно рассматривать три различных сценария.

Базовый. Какое-то время действуют санкции против России и Беларуси, макроэкономические показатели Беларуси ухудшаются, бизнес, а в особенности IT, развивается очень медленно, рубль еще больше обесценивается. В результате спрос на офисы остается низким до конца года, сделки более 1 тыс. кв. м есть, но их крайне немного. Основные движения на рынке офисов связаны с уменьшением площади и ставок арендаторов. Имеется незначительное количество новых арендаторов. Ряд офисных проектов приостанавливается. В то же время, часть проектов продолжается (например, проекты компании «Сигмаполюс»). Вакантность на офисном рынке растет, однако ряд проектов, проявивших правильную тактику, сохраняют арендаторов.
Оптимистичный. Беларуси удается получить экономическое преимущество даже в текущей ситуации, бизнес получит комфортные условия и стимул для развития. Возможно, рынки недвижимости станут более интересными для восточных направлений. Возрастет количество сделок по покупке белорусских объектов и количество девелоперских проектов, что придаст оживление рынку недвижимости.
Пессимистичный. Ухудшение текущей ситуации, когда не только спрос на офисы существенно падает, но и доходы населения, страдает также торговый сегмент, и в целом рынок коммерческой недвижимости перестает развиваться в части новых проектов, финансовые показатели игроков падают.

В текущей ситуации в оптимистичные сценарии поверить сложнее. Белорусский рынок никогда не отличался яркой позитивной динамикой — мы всегда отставали по количественным и качественным показателям от всех соседних стран, поэтому не приходится надеяться, что сейчас рынок рванет вверх и мы увидим множество новых современных офисных зданий, торговые центры с оригинальными концепциями, экологически устойчивые проекты.