Capital Day Анна Руденко, фото: Павел Садовский, «Про бизнес» 23 февраля 2022

Что происходит с офисной и торговой недвижимостью в Беларуси — и чего ждать? Экспертное мнение и важные цифры

Пандемия и влияние политических событий на бизнес в Беларуси серьезно изменили рынок коммерческой недвижимости. Важными цифрами в разных сегментах в 2021 году и своими оценками на ближайшее время поделился на конференции Сapital Day 2022 управляющий директор и партнер Colliers International в Беларуси Денис Четвериков. Самое важное и интересное из его выступления — читайте в нашем материале.

Официальный партнер конференции:
индустриальный парк «Великий Камень»
Партнеры конференции:
МТБанк
Visa
РЕИТ Индастриал
Whitebird.io
AIGENIS

Что происходит на рынке офисов?

По данным Сolliers, в 2021 году в эксплуатацию в Минске было введено 6000 м² офисных площадей.

— Это очень мало — минимальное значение за 15 лет работы Colliers в Беларуси, — констатировал эксперт. — В разные годы в эксплуатацию ранее вводили по 30 000, 40 000, 50 000, даже 140 000 м².

Слайд из презентации Colliers в Беларуси

— Некоторые девелоперы и инвесторы спрашивают: строить сегодня бизнес-центры или нет? Наша позиция такая: строить можно, но рынку надо давать понятный продукт. Для бизнес-центров, если вы хотите минимизировать риски, то это 5−6 тыс., максимум 7 тыс. квадратов GLA (Gros Leaseble Area, арендопригодных) площадей в нормальной локации. И это должен быть качественный объект — с точки зрения исполнения фасада и начинки.

В качестве примера качественного фасада Денис Четвериков приводит бизнес-центр класса А на столичной улице Смолячкова. По его словам, если строить такие объекты — они сдадутся.

Количество пустующих офисных площадей относительно небольшое, говорит эксперт: на конец 2021 года вакантность составляет 10% — в абсолютных цифрах это до 100 000 м².

— С 2019 года вакантность выросла в два раза, но все в пределах нормы. По мировым меркам проблемный показатель — около 20−25%. В Беларуси в середине 2021 года был момент, когда вакантность приближалась к этим значениям — тогда EPAM активно освобождал помещения. Но потом буквально за полгода многое сдали, площади заполнили.

По сравнению, например, с 2019 годом, офисы серьезно подешевели — ставки аренды снизились где-то на 40%, говорит Денис Четвериков.

— Раньше нормальный офис без отделки (отделка — за счет арендатора) в бизнес-центре можно было снять в среднем за 18 евро за квадратный метр. Сегодня средняя цена по рынку — 12 евро.

Спрос на офисы, по данным Colliers в Беларуси, за последние годы поменялся количественно и качественно.

— Спрос, во-первых, существенно сократился. Во-вторых, мы видим, что востребованы в основном небольшие помещения — от 100 до 300 м². Крупные заявки — на офис более 1000 м²— уже редкость. Раньше — в 2018—2019 годах, когда в Беларуси росли крупные IT-компании, — на рынке таких запросов было намного больше.

Типичный нынешний арендатор офисов в БЦ — это все еще IT-компания, но уже не крупная.

В 2021 году новые сделки по аренде — это, как правило, переезд уже существующих компаний. Они сокращают площади, улучшают условия работы, снижают ставки аренды — это внутренняя ротация, а не рост рынка.

Сейчас, также отмечает эксперт, гораздо проще сдать офис с отделкой — если ее нет, то бизнес-центр, скорее всего, будет стоять пустой.

— Не работает даже более низкая арендная ставка. Сегодня, чтобы привлечь арендатора на площади без отделки, она должна быть ниже в разы — не 12 евро, а 4, например.

Что будет влиять на рынок офисных площадей?

В Минске строится немало офисных объектов — многие уже в высокой степени готовности и скоро выйдут на рынок.

— Вот-вот будет введен в эксплуатацию бизнес-центр Campus на Якуба Коласа с качественной отделкой фасада, — перечисляет Денис Четвериков, — Kempinski на проспекте Независимости, возможно, введется к лету. Многофункциональный комплекс «Шантер Хилл» на проспекте Победителей в высокой степени готовности — проект тоже ждет завершения.

Есть и новые проекты, которые, несмотря на кризис, активно строились: например, рынок офисной недвижимости ожидает появления площадей многофункционального комплекса «Призма» на Партизанском проспекте и многофункционального комплекса Sigma на пересечении ул. Немига и ул. К.Цеткин. Это проекты одного девелопера — компании «Сигмаполюс».

— В 2022—2023 годах мы ожидаем выхода на рынок примерно 160 000 «квадратов» офисных площадей. Кажется, что очень много? Но только Kempinski и «Шантер-хилл» дадут порядка 100 000 м². Даже если в относительно короткий период на рынок выйдет в два раза меньше — около 80 000 м² — площадей, это, конечно, повлияет на вакантность — с 10% она может снова вырасти до 20%. Если же выход площадей на рынок растянется на пару лет, то вакантность можно будет сохранить в текущих цифрах.

Ставки аренды офисных площадей, считает эксперт, сохранятся на текущем уровне.

Что происходит на рынке торговых помещений?

В торговле, говорит Денис Четвериков, ситуация несколько иная.

— Несмотря на постоянные разговоры о том, что все плохо, мы видим, что торговые центры в Минске и в Беларуси в целом работают.

Более того, работают более эффективно и продуктивно, чем в регионе Украина — Россия — страны Балтии в целом.

Посещаемость в топовых торговых объектах в Минске в 2021 году превысила уровень 2019 года.

Ставки аренды в них не падают: они в основном зависят от оборота, может, где-то фиксируется падение на 10%-15% — но, говорит эксперт, это незначительные колебания.

Вакантность торговых площадей, по данным Colliers в Беларуси, не поменялась: пустующих площадей в хороших объектах нет.

В 2022—2023 годах на рынок должны выйти около 300 000 «квадратов» торговых площадей. Это огромная для Минска цифра, говорит Денис Четвериков.

— В регионах у торговых площадей тоже есть перспектива: она зависит от локации, качества объекта, этажности, размера этажа и так далее. Там активно развиваются точки фастфуда, российские торговые сети — тот же Fix Price. В Минске насыщенность уже достаточно высокая, сети ищут альтернативные рынки и варианты. Разве что можно отметить, что арендаторы стали внимательнее анализировать объекты в регионах и перспективы, переговорный процесс занимает больше времени.

Инвестиции в торговую недвижимость в регионах считаются более рисковыми — там ниже уровень зарплат и, соответственно, покупательской способности. Когда в стране какой-то кризис — например, девальвация, падение доходов населения - периферия «падает» первой, констатирует спикер. Поэтому ряд ритейлеров сегодня говорит: мол, мы только в Минске сейчас развиваемся, не готовы на региональные риски. Но многие готовы идти и в регионы.

— Собственникам нужно понимать, что у них запас прочности, если они решили развиваться в регионе, должен быть выше, — советует Денис Четвериков.

А что с продажами площадей?

Продажи торговых площадей идут более активно, чем аренда. Количество заявок на покупку сильно не сократилось.

— Крупных продаж в 2021 году, конечно, меньше, чем в 2018—2019 гг., но в целом они были, — рассказал Денис Четвериков. — Известно о сделке, где компания «Табак-Инвест» купила «Горка Дом», выкупили старый ТЦ «Европа», «Виталюр» купил ряд объектов у «Дана Холдингз» — в том числе относительно крупных, до 4000 м².

Офисные помещения все еще продаются и покупаются — не столько как инвестиции, скорее, для себя, с мыслью потом сдать в аренду.

Продаются и покупаются складские помещения.

— Склады вообще очень пользуются спросом — там со ставками и вакантностью все в порядке, падения или проседания в продажах не было. Мы видим, что в Минске не хватает площадей для оперативных складов таких игроков, как, например, Ozon. Большие игроки — Ozon, Glovo, Сбер — сегодня генераторы спроса на складскую недвижимость.

Стоит ли физлицам инвестировать в коммерческую недвижимость

— Это интересно, но сложно: нет объектов и нужных финансовых инструментов, — поясняет Денис Четвериков. — Сейчас средний чек покупки коммерческих площадей — несколько миллионов долларов. Физлицам интересен вход на уровне $ 100−200 тысяч, а лучше, если меньше $ 100 000. За эти деньги на рынке коммерческой недвижимости есть стрит-ритейл, который, конечно, востребован. Но там очень мало ликвидных объектов в частной собственности, которые можно купить — за ними охотятся. Есть люди, которые целенаправленно этим занимаются: если при инвестициях в жилую недвижимость доходность будет 4−5% в год в валюте, то в стрит-ритейле может быть 12−15%.

Зато на рынке жилой недвижимости, говорит эксперт, в 2021 году ряд девелоперов показал абсолютные рекорды по количеству проданных квартир: продажи измерялись тысячами квартир в месяц.

— Люди пока инвестируют в жилую недвижимость, девелоперы, которые сделали финансовые инструменты в этом сегменте доступнее, сегодня на коне. С коммерческой недвижимостью все не так просто.