Top.Mail.Ru
Probusiness Youtube
  • 3,22 USD 3,2166 +0,0003
  • 3,49 EUR 3,4878 -0,0084
  • 3,51 100 RUB 3,5071 +0,0047
  • 10 CNY 4,4157 -0,004
Недвижимость «Про бизнес» 12 апреля 2024

«Ставки аренды в 4 раза выше минских». Чем отличаются китайские торговые центры от белорусских

Фото: bangkokbook.ru

«Команда КОЛЛИЕРЗ регулярно изучает и применяет на практике международный опыт в развитии коммерческой недвижимости. В начале 2024 года предметом изучения стали торговые объекты Китая», — говорит эксперт КОЛЛИЕРЗ Ольга Ян. Кроме ознакомления с аналитикой китайских коллег, сотрудники белорусского офиса посетили торговые центры в нескольких городах Китая, а именно: крупнейший торговый центр Пекина Chaoyang Joy city (230 тыс. кв. м), торговые центры в Ханчжоу и Ланьчжоу (столицах провинций) и в Цзиньхуа и Иу (административные центры), а также торговые центры крупнейшего девелопера коммерческой недвижимости Wanda Group. Подходы, применяемые в китайском ретейле, необычны для белорусских девелоперов и ретейлеров, а потому могут быть интересны. «Про бизнес» публикует полный обзор от экспертов.


Ольга Ян
Эксперт КОЛЛИЕРЗ

Ставки и вакантность

— Арендные ставки по белорусским меркам являются высокими и их размер определяется из расчета на день в китайских юанях. Если же их привести к месячному эквиваленту по курсу к евро, они составят 65−229 евро / кв. м, что в четыре раза выше минских. Вакантность при этом сильно зависит от локации торгового центра и в целом соизмерима с белорусским ретейлом — 9,7−15,6%.

Расположение

Подход к выбору месторасположения разнится существенно. В белорусской практике значительное внимание уделяется оценке конкурентного окружения, расчетам зон охвата и построению пространственных моделей вероятности посещения покупателями торгового объекта, а локации, обеспеченные торговыми объектами, могут рассматриваться как рискованные для строительства нового торгового объекта.

В Китае, наоборот, торговые центры располагаются в непосредственной близи друг от друга, на одном перекрестке или в ряд по одной улице. Например, в Пекине на улице Сидань длиной менее 900 м расположены 9 крупных торговых центров.

Фото: на маленькой улице Сидань в Пекине торговые центры сменяют друг друга. Источник: map.baidu.com, КОЛЛИЕРЗ.

Или в Ханчжоу на пересечении Jiangjinlu и Xinyelu расположены сразу 3 торговых центра совокупной площадью более 400 тысяч кв. м.

Фото: пересечение Jiangjinlu, Xinyelu и Fuchunlu в Ханчжоу (Китай), где расположены торговые центры Raffles City Hangzhou (116 тыс. кв. м), Sasseur Outlet Plaza (50 тыс. кв. м), Vientiane City Shopping Center или Kai Mixc (240 тыс. кв. м). Источник: map.baidu.com, КОЛЛИЕРЗ.

Это — обычная практика для Китая. Такие торговые центры могут принадлежать одному собственнику или их группе, а пул арендаторов может быть достаточно схожим. В этом случае покупатель ориентируется лишь на свои субъективные предпочтения или ценовой сегмент, а вероятность совершения покупок многократно увеличивается. При расчете зон охвата и построения моделей Хаффа такие торговые центры рассматриваются как единый объект, усиливая потенциал друг друга в привлечении трафика.

Электромобили

Стремительное распространение электромобилей влияет не только на жизнь автовладельцев, но и на формирование пула арендаторов и их распределение в торговом центре. Привычный тренд в Китае — размещение на первых этажах одновременно 3−5 марок электромобилей, которые рассматриваются, скорее, как один из товаров электроники. Huawei, BYD, Geely и малоизвестные белорусскому потребителю бренды выставляют 5−6 моделей электромобилей, сопутствующие товары и прочую электронику, арендуя от 120−250 кв. м торговых площадей и более.

Это не просто шоу-рум, а полноценный магазин, в котором можно приобрести электромобиль с его доставкой покупателю в удобное время.

Рядом с электромобилями располагаются несколько кафе, товары аксессуарной группы, косметика и парфюмерия. А вот привычный для белорусских покупателей супермаркет спускается на -1 уровень, в то время как fashion, товары для спорта, для детей, для дома и развлечения размещаются на 2−4 уровнях. Такой tenant mix может быть интересен и в белорусском ретейле.

Фото: электромобили HUAWEI продаются вместе с другой электроникой бренда в торговом центре Raffles City Hangzhou в Ханчжоу (Китай). Источник: КОЛЛИЕРЗ.

Конструкция

Торговые центры Китая сконструированы в лучших традициях организации торгового пространства. Внушительные объемы внутри имеют множество атриумов, вертикальных связей со вторым светом, систем горизонтальных переходов, создающих ощущение воздушного пространства и обеспечивающих визуальную доступность магазинов и просматриваемость торгового объекта с нижнего по верхний уровень в целом. По сути, торговый центр изнутри представляет собой несколько вертикальных объемов, соединенных между собой системами переходов и небольшим числом общих пространств под единой крышей.

Фото: система атриумов, второго света, которая обеспечивает визуальную доступность всего торгового центра Raffles City Hangzhou в Ханчжоу (Китай). Источник: КОЛЛИЕРЗ.

Вертикальные связи обеспечиваются преимущественно эскалаторами, в том числе скоростными, которые соединяют не смежные уровни, а минуя 3−4 этажа. Лифты, как правило, являются труднодоступными, чрезмерно загруженными или просто закрытыми на ремонт, что вынуждает потребителя на прогулки по торговому центру.

Фото: эскалаторы могут соединять уровни, минуя 3−4 этажа. Торговый центр Chaoyang Joy city в Пекине (Китай). Источник: КОЛЛИЕРЗ.

Визуальная доступность магазинов усиливается преимущественно безвитринным пространством. Даже крупные якорные арендаторы — Sephora, Zara, H&M, Muji и др. — работают без витрины.

Фото: магазины работают без витрины в торговом центре Chaoyang Joy city в Пекине (Китай). Источник: КОЛЛИЕРЗ.

Также непривычной для глаз белорусского потребителя является островная торговля ювелирными изделиями, повсеместно применяемая в Китае.

Фото: магазины ювелирных изделий представлены островной торговлей на первом уровне в торговом центре Chaoyang Joy city в Пекине (Китай). Источник: КОЛЛИЕРЗ.

Фудкорты

Еда играет, вероятно, главнейшую роль в жизни китайцев. Фудкортов в торговых центрах, по меркам белорусских традиций и практики, много. На них отводится столько же или даже больше помещений, чем на всю торговую часть: повсеместно в китайских торговых объектах выделяются 3−4 этажа гастрономического пространства. Интересным подходом для белорусских ретейлеров может стать практика размещения фудкорта не горизонтально (на отдельно выделенных этажах), а вертикально, когда некоторая часть здания с первого по верхний уровень отводится под объекты общественного питания. Такое решение может быть более эффективным с точки зрения устройства инженерных систем, вспомогательных технологических помещений, а самое главное — привлечения трафика на все уровни торгового центра.

Фото: вертикальное расположение фудкорта в одном из секторов торгового центра Raffles City Hangzhou в Ханчжоу (Китай). Источник: КОЛЛИЕРЗ.

Супермаркеты

А вот крупные продовольственные магазины и гипермаркеты в торговых центрах Китая встречается редко. Они могут отсутствовать вовсе. Иногда небольшой супермаркет может располагаться на -1 уровне в не самом удачном месте. Даже в крупнейшем ТЦ Пекина Joy city ChaoYang общей площадью 230 тыс. кв. м супермаркет занимает площадь не более 1 тыс. кв. м. Небольшая площадь помещения продовольственного магазина компенсируется большим ассортиментом товаров с SKU в 20−40 тыс. и весьма компактной планировкой. В таких магазинах на полках представлено минимальное количество единиц товара, среди которых много иностранных брендов. Наиболее популярные категории вынесены в отдельные специализированные магазины, расположенные на одном уровне с супермаркетом, например, магазин алкогольной продукции, рыбы или молочных продуктов.

Фото: в торговом центре Chaoyang Joy city в Пекине (Китай) площадью 240 тыс. кв. м на супермаркет Ole' отводится всего 1 тыс. кв. м. Источник: КОЛЛИЕРЗ.
Сейчас на главной

«Про бизнес» — крупнейший в Беларуси онлайн-портал о бизнесе и предпринимательстве. Мы знаем, как открыть бизнес, вести его эффективно и достичь успеха, несмотря на трудности.


Истории бизнес-побед и поражений, интервью с топ-менеджерами и владельцами компаний, актуальная аналитика рынков и экономики, красочные репортажи, полезные советы и мотивационные выступления спикеров на крупнейших бизнес-форумах Беларуси, а также бесценный нетворкинг в клубе предпринимателей — все это «Про бизнес» каждый день.


По данным Google Analytics, на портал заходят более 500 тысяч уникальных пользователей в месяц, а статьи набирают более 850 тысяч просмотров. Наша аудитория - это представители бизнеса Беларуси, России, Украины, Казахстана и других стран.