«Ставки будут расти во всех сегментах». Чего ждать на рынке коммерческой недвижимости Минска в 2024 году

Столичный рынок коммерческой недвижимости развивается в духе общих мировых тенденций: офисная жизнь вырабатывает новые подходы и гибридные форматы работы, торговая недвижимость переживает скачки потребительского спроса и рост доли развлечений и общественного питания, складская недвижимость переживает бум своего развития. Все те же тенденции с некоторыми локальными коррективами происходят и в Минске: например, продленный механизм рублевых ставок или регулирование торговых цен требуют от участников рынка немного больших усилий по выработке взаимовыгодных арендных условий. Аналитик КОЛЛИЕРЗ Дмитрий Соловых рассказал «Про бизнес» об основных изменениях на рынке офисной, торговой и складской недвижимости в 2023 году и прогнозах на 2024-й.

Офисы: появились компании, которые существенно увеличивают штат сотрудников

— Офисный сегмент выстоял: декабрь 2023-го стал переломным месяцем в офисной недвижимости, когда рецессия сменила свой вектор и может положить начало осторожному восстановлению.

Общий сток пополнился четырьмя качественными объектами: БЦ Helen & Valery Plaza, БЦ «Сухарево», МФК на пр. Независимости, 32А (строение 2) и БЦ Delfi. В начале 2024 года могут быть введены еще несколько объектов.

Конец 2023 года отмечен оживлением спроса. Причем на спрос влияет сохраняющаяся ротация, а также приход новых арендаторов и появление запросов на крупные помещения. Характер ротации тоже изменился: если последние 1,5−2 года бизнес оптимизировал и уменьшал арендные площади, то теперь появились компании, которые существенно увеличивают штат сотрудников, отменяют удаленный формат работы или собирают разрозненные подразделения в одном месте. Появляются также новые арендаторы: в основном из России, Турции и других стран восточного направления.

Спрос на мелко- и среднеформатные помещения сохраняется. Увеличилось количество крупных сделок и запросов. Например, во второй половине года арендованы 1,4 тыс. кв. м в БЦ «Абшерон», около 4,0 тыс. кв. м — в БЦ Futuris и около 7 тыс. кв. м — в новом МФК на пр. Независимости, 32А. Есть спрос со стороны белорусских компаний и на крупные помещения под офисы (1−7 тыс. кв. м). Все это влияет на заполняемость современных офисов: например Бизнес-центр на Толбухина, 3А в течение 2023 года заполнился на 80%.

Вакантность пока сохраняется на высоком уровне. Но это уже не массовый исход арендаторов, когда за короткий период высвободилось более 250 тыс. кв. м. Ее рост теперь будет подогреваться вводом ранее отложенных проектов, поэтому возможны колебания на уровне 20% ±5п.п.

Ставки начали осторожное восстановление. Некоторый рост пойдет рынку на пользу, так как их уровень пока ниже равновесных значений, что значительно ухудшило финансовые возможности девелоперов.

Сделки купли-продажи в офисном сегменте сохранились на хорошем уровне. Из крупных сделок выделяется покупка административного здания на ул. Славинского площадью 3,6 тыс. кв. м за $ 3,7 млн (с НДС). Среди самых дорогих по стоимости квадратного метра отмечается приобретение здания площадью 982 кв. м за $ 1 986 /кв. м (с НДС), расположенного на ул. Калинина.

Но наиболее важным достижением уходящего года следует назвать навык арендодателей договариваться с арендаторами и сопровождать аренду сопутствующими услугами. Сегодня арендаторам предлагаются условия лучших мировых практик: выполнение дизайна и ремонта в арендуемых помещениях, содействие в переезде, арендные каникулы и другие преимущества. Такие навыки лучше сохранить и перенести в будущую практику арендных отношений.

В предстоящий год рынок офисной недвижимости ожидает постепенное восстановление.

Очереди из арендаторов не будет, вакантность не вернется на 3−4% и ставки не вырастут до 30 евро, как это было в «тучные» 2018−2019 годы, но спрос на качественные объекты по разумным ставкам будет расти. Арендаторам, которые подыскивают помещения по низким ценам, стоит поторопиться — ставки ниже не станут, а вот подрасти на 5−10% могут.

Из новых тенденций — это появление несвойственных для белорусского рынка запросов на объекты с «зелеными» сертификатами или более комплексным соответствием принципам ESG. Несколько транснациональных корпораций ранее уже отказались от размещения своих офисов в Беларуси именно из-за отсутствия сертифицированных объектов. Теперь ESG и «зеленая» сертификация является актуальной повесткой уже для каждой крупной международной компании. Кроме того, в Беларуси ведется разработка собственных стандартов и инструментов «зеленого финансирования» — предоставления соответствующим проектам доступа к более дешевым кредитам.

Ритейл: рост товарооборота будет способствовать росту ставок

Столичный ритейл ощущает себя более чем неплохо, особенно на фоне соседних стран: сток немаленький и продолжает расти, трафик увеличивается, растет розничное потребление, еще более интенсивно развивается общественное питание, вакантность держится на естественном уровне, арендные ставки находятся в равновесном значении.

Из крупных непродовольственных арендаторов активность на рынке проявляли Melon Fashion Group, открывшая магазины Befree в трех торговых центрах и Sela — в двух, а также магазины «Да Дому» и Swed House, открывшиеся в двух торговых центрах каждый.

Диапазон ставок в белорусских рублях и евро увеличивается, чему способствует применение различных механизмов начисления и индексации, и держится на уровне 12−60 евро/кв. м/мес. за торговые площади 50−250 кв. м.

Сделок купли-продажи с торговыми помещениями и объектами было заключено много. Их доходность выше, чем в соседних странах. Самая дорогая покупка состоялась в отношении гипермаркета Green на ул. Уборевича, 20,5 тыс. кв. м которого приобретены за $ 22,7 млн (с НДС). Самая высокая цена за торговые площади — $ 2374/кв. м (с НДС) — зафиксирована в сделке по приобретению помещения площадью 506 кв. м на Привокзальной площади.

В предстоящие годы ритейл пополнится новыми объектами на 200 тыс. кв. м, что значительно увеличит существующий сток (на 14−16%). Среди них: «Авиа Молл» — крупный торговый центр в жилом квартале «Минск-Мир», МФК «Призма» в Юго-Восточной части города, не насыщенной торговыми объектами, ТРЦ «Червенский», строительства которого ждали с 2013 года и другие.

Вакантность при этом не сильно изменится: Первый национальный торговый дом на пр. Независимости ввелся полностью заполненным со 130 магазинами отечественных производителей на трех этажах, «Авиа Молл» сообщает о конкурсе из трех ритейлеров на место, в МФК «Призма» заполнена большая часть торговых помещений, ТРЦ «Червенский» вышел на заключение договоров с арендаторами. Практически завершенный ТРЦ «Мега Парк» в начале 2024 года приобрел нового собственника и будет реализован на коммерческих условиях.

Рост розничного товарооборота будет способствовать росту ставок в качественных и успешных объектах вплоть до 10−20%.

Ожидаемое в следующем году активное развитие новых и уже присутствующих на рынке российских ритейлеров, а также планы некоторых fashion-ритейлеров по изменению концепции магазинов с увеличением их площади, также положительно повлияют на снижение вакантности. Например, «Л'Этуаль» со своим партнером «Подружка» планирует зайти на белорусский рынок сразу в нескольких объектах.

Склады: спрос не удовлетворен, вакантность снижается, а ставки растут

В текущем году производственно-складская недвижимость переживает бум во всем мире. Однако в Минском регионе сток вырос всего на 7%. В результате спрос уже пять лет кряду превышает существующее предложение. Ввод новых шести объектов и перевод в складские площади в бывшем ТРЦ «Глобус парк» прибавили в сток 100 тыс. кв. м, что не сильно отразилось на рынке: спрос не удовлетворен, вакантность снижается, а ставки растут, достигнув нижней границы офисного сегмента и превысив ставки в соседних регионах.

Пока девелоперы ждут заявок на строительство объектов под конкретный запрос, операторы выстраивают альтернативные маршруты или приступают к собственному строительству. Например, Wildberries в 2024 году введет часть из более 120 тыс. кв. м складских площадей в своем объекте под Минском. Еще 130 тыс. кв. м площадей будут введены в ближайшие два года. Если существующий спрос не спадет, операторы только через два года получат столь востребованные сегодня площади.

Как и в прошлом году, сегмент производственно-складской недвижимости вызывает интерес для инвестирования. Наиболее дорогой склад с АБК приобретен в ЛЦ «Королев стан» — 14,5 тыс. кв. м за $ 10,9 млн, а самая высокая цена покупки — $ 798/кв. м — установилась за 2,1 тыс. кв. м в ПСК Light Industrial Park около д. Цна.

В 2024 году, если девелоперы упустят окно возможностей, ситуация может кардинально переломится. Выстроенные альтернативные логистические цепочки снизят спрос на складские помещения. Ввод крупных объектов значительно увеличит объем предложения. В этом случае вакантность вернется к равновесным 4% или даже превысит ее, а ставки откатятся к нормальным значениям в 2,6−7,0 евро / кв. м в месяц в зависимости от класса и качества объекта.

Прогноз на 2024 год

В офисной недвижимости:

• Ввод крупных объектов: БЦ «Левада» и бизнес-центров в МФК «Призма», на пр. Победителей, 98 и пр. Победителей, 63Б.
• Усиление спроса на офисы отечественных торговых и ИТ-компаний, а также компаний из России, стран Азии и Ближнего Востока.
• Вакантность будет держаться на уровне 20% с усилением ее колебаний в течение года под влиянием как ввода новых объектов, так и новых крупных поглощений.
• Некоторый рост ставок уже начался, и тенденция их восстановления будет наблюдаться в 2024 году.

В торговой недвижимости:

• Ввод ТРЦ «Гудвил», «Червенский», «Авиа Молл» и в МФК «Призма» суммарной арендопригодной площадью около 120 тыс. кв. м.
• Активизация успешно функционирующих на рынке национальных розничных и fashion-ритейлеров, выход на рынок пока не представленных российских ритейлеров.
• Снижение вакантности до 8% и рост ставок в качественных и успешных объектах на 10−20%.

Производственно-складская недвижимость:

• Начало реализации нового крупнейшего в Беларуси логистического проекта — ЛЦ Wildberries в Индустриальном парке «Великий камень».
• Усилится давление на дальнейший рост ставок и снижение вакантности, которые со второго полугодия 2024 года начнут возвращаться к равновесным значениям.