Мнение «Про бизнес» 27 июля 2020

10 вещей, которые НЕ случатся на белорусском рынке недвижимости до конца года — прогноз

Неопределенность на рынке недвижимости сегодня связывают с массой факторов: непрекращающейся пандемией, экономическим кризисом и политической неопределенностью. Сказать, «как будет дальше», решаются немногие, а если и делают это, то исключительно с приставкой «скорее всего». Независимый эксперт по рынку недвижимости Наталья Литовская пошла от обратного и рассказала нашему порталу, что до конца года не изменится. Подробности — в нашем материале.

— Все прогнозы, которые я привожу ниже, основаны на допущении, что в ближайшее время не случится некий форс-мажор, который парализует жизнь белорусов. От такого, увы, мы все не застрахованы.

**Наталья Литовская**

эксперт по рынку недвижимости

1. Цена квадратного метра жилья в новостройках не обвалится

Сейчас средняя цена в новостройках находится в пределах $ 1350 за кв. м в «однушках» и $ 1200 — в «двушках». Для примера возьмем именно такую комнатность, поскольку это самые ходовые квартиры. Трехкомнатные очень разнятся размерами, цена на них сильно «пляшет». Так вот, цена на 1- и 2-комнатные квартиры точно не снизится до $ 1000 и вряд ли стоит ждать даже $ 1100. Во-первых, потому что сейчас в Минске просто мало хороших строящихся объектов. Во-вторых, спрос превышает предложение. Дома не строят быстро, на текущие проекты высокой стадии готовности не будут скидывать цены. Максимум, что мы увидим — скидка до $ 100 за «квадрат» на неходовые планировки.

2. Вторичное жилье не будет расти в цене

Причина банальна: кризис, доходы населения не растут, в отличие от угроз безработицы и увольнений. В таких условиях цена может только снижаться. Сейчас в среднем по городу она держится на отметке $ 1300. Но и тут резкого обвала ждать не стоит — рынок инертный, продавцы все еще не готовы серьезно уступать в цене. Тем более что в июне-июле рынок оживился, люди пытаются успеть взять небольшой кредит (на 10–20 тысяч долларов), пока кредиты есть. Цена в реальных сделках будет снижаться, но на 1–2% в месяц, вряд ли больше.

3. Не появится супердешевое жилье от государственных застройщиков

Указ по ограничению прибыли застройщиков в 5% вступает в силу с начала 2021 года. В этом году он никак не отразится на стоимости жилья. Да и в следующем году жилье с 5%-ной прибылью строить не начнут — все, что будут строить, запроектировано уже сейчас, а на запроектированное указ не распространяется. А все, что сейчас строится госзастройщиками для коммерческой реализации, подчиняется тем же правилам, что и продажи от частных застройщиков. То есть они будут держать цену или снизят ее крайне незначительно (см. п. 1.).

4. Не появится больше программ по кредитованию вторичного жилья

Сейчас единственный банк, который кредитует вторичное жилье (причем на очень жестких условиях), — Белинвестбанк, больше нет желающих. Не факт, что даже эта программа продержится до Нового года. Суммы кредитов, выделенных под программу, — конечные, они были утверждены в начале года, и велика вероятность, что их выберут в ближайший месяц-два. Риски долгосрочного кредитования (на 15–20 лет) для всех банков примерно одинаковы, они сейчас их оценивают как высокие и сокращают этот вид кредитования.

5. Коммерческая недвижимость не будет дорожать, как и ее аренда

Во-первых, пандемия заставила потенциальных покупателей и арендаторов переосмыслить свои интересы в этих областях. Многие увидели, что их сотрудники не потеряли в эффективности во время удаленной работы. И начали отказываться от части площадей или сдавать их в субаренду, пересматривать условиях договоров аренды в сторону уменьшения стоимости. На рынке общепита, например, закрылось много заведений, в связи с чем доступных вариантов для потенциальных покупателей и арендаторов стало больше.

6. Не будет дефицита при выборе любого типа недвижимости, в аренду или для покупки

Предложение превышает спрос, эта тенденция точно сохранится до конца года. Экономическая ситуация не улучшается и предпосылок для этого тоже не видно. Людям не повышают зарплаты, бизнесы не находят точек для существенного роста и не становятся более прибыльными. Часть их просто прогорает, часть — работает на грани рентабельности (те же спортзалы), и это вряд ли изменится до конца года.

7. Не вырастут цены на рынке арендного жилья

Во-первых, не будет студенческого бума — он не фиксируется уже два года. Причина очевидна: за последнее время было построено множество общежитий, и практически всех первокурсников заселяют в них. Во-вторых, часть арендаторов заберет рынок домашних отелей и хостелов. Да, к началу сезона в сентябре начнется некий рост спроса на арендные квартиры, но не такой, чтобы цены взлетели.
Посуточная аренда квартир также не вырастет до конца года. Беларусь до сих пор считается страной с высоким риском заражения коронавирусом, поэтому возвращения приезжих до конца года ждать не приходится.

8. Не начнут закрываться отели и хостелы

Да, им пришлось тяжело в период разгара пандемии. Многие вынужденно сокращали рядовых сотрудников и административный персонал, урезали всевозможные расходы. Но те же хостелы начали быстро переориентироваться на студентов, «отдирая» их от рынка арендного жилья, предлагая разные интересные варианты. Например — коливинг. Экономия зачастую неявная: цена может быть и равной арендной плате за квартиру, но хостелы предлагают больше, чем просто квадратные метры. Например, часть из них пошла на хитрость, размещая в сети рекламу, рассчитанную на родителей студентов. В рекламе они убеждают не ценой, а тем, что их ребенок будет находиться под «мягким» надзором организаторов. То есть — жить в хорошей компании, с прогнозируемыми соседями, будет накормлен и т.д. И это работает.

Большие отели все это время выживали за счет запасов. У них есть антикризисные планы по минимизации потерь в периоды условных простоев. Они работают, потому что собственники понимают — рано или поздно люди все равно начнут приезжать и заселяться.

9. Загородное жилье не будет дорожать

Тут тоже будет снижение цен. Рынок этот странный, логике не всегда подвластный. Тут снижение обычно фиксируется не в целом, а в конкретных сделках: в отличие от обладателей городских квартир, владельцы загородных домов охотнее идут на уступки, если действительно хотят продать объект.

На земельные участки обвала цен также не случится. Потому что на аукционы землю выставляет государство, которое не снижает стартовые цены. А дальше все зависит от хода аукциона и всегда очень индивидуально — участок может уйти с минимальной наценкой, а может вырасти в 10 и более раз. Земельные участки, реализуемые частными лицами, подчиняются общим правилам рынка.

Стройматериалы для постройки своего дома немного упали в цене после скачка доллара (не в рублевом, а именно в долларовом эквиваленте), но непонятно, сохранится ли эта тенденция до конца года. В конце концов ситуация после выборов может внести свои коррективы, и курс доллара снова может измениться.

10. На рынке элитного жилья не произойдет изменений

Да, это крайне узкий сегмент рынка недвижимости. Но единственный, который сохраняет относительную стабильность в любой экономической ситуации. Конечно, колебания цен на нем могут происходить, но в разумных пределах. Вряд ли мы увидим обвал стоимости объекта элитной недвижимости в 2–3 раза, только если она не была изначально завышена в 2–3 раза. Кроме того, во времена кризисов именно богатая прослойка белорусского населения становится богаче — ее покупательская способность только увеличивается. Элитного жилья строится очень и очень мало, поэтому и сохраняется здоровый баланс.