Мнение 6 июля 2020

«Спрос упадет на 20-30%»: что будет с арендой офисов и магазинов после пандемии, мнение Роберта Киселева

Будут ли компании возвращать сотрудников в офисы после пандемии? Будет ли ритейл открывать магазины, как прежде, если покупатели изменят свои привычки? Своим мнением о том, каким будет рынок коммерческой недвижимости после того, как пандемия закончится, поделился бизнес-консультант Роберт Киселев.

— Производственные отношения, в которых мы все существуем, родились около ста лет назад во время промышленной революции и до сих пор особых изменений не претерпевали. Еще полгода назад руководящий персонал и собственники опасались переводить своих подчиненных на дистанционный формат работы — мол, они же ничего делать не будут!

А сейчас спрос на офисные помещения из-за ситуации с коронавирусом снижается, ритейл срочно осваивает онлайн-продажи.

Множество фактов говорит о том, что отношение бизнеса к недвижимости уже не будет прежним.Например, как ведут себя гиганты бизнеса:

Facebook уже сейчас начал нанимать сотрудников из расчета, что те будут работать из дома и после окончания пандемии COVID-19. В течение следующих 10 лет компания планирует сформировать штат сотрудников, в котором до 50% будут работать удаленно
Google собирается позволить большинству своих сотрудников работать из дома до конца 2020 года.

То же самое происходит и в ритейле. Один из крупнейших в мире ритейлеров одежды — испанская компания Inditex (владелец брендов ZARA, Bershka, Pull & Bear и Massimo Dutti) намерена закрыть от 1000 до 1200 магазинов в Европе и Азии. В ближайшие несколько лет они собираются вложить € 2,7 млрд в технологические решения и продвижение онлайн-торговли.

Магазины бренда ZARA — это, как правило, помещения на 2 этажа, площадью 2000 квадратных метров в самых топовых городских локациях и торговых центрах. К тому же на их содержание требуются колоссальные затраты на электроэнергию, зарплаты и налоги, траты на эксплуатационные и маркетинговые платежи и, естественно, аренду.

Зачем такое количество розничных магазинов, если хорошо покупают и в онлайн-режиме?Крупнейшие российские банки перевели и продолжают переводить сотрудников на удаленную работу. Газпромбанк еще в марте запланировал перевод 60% своих служащих на дистанционный формат. Сотрудники Тинькофф Банка, которых перевели на удаленный режим еще ранней весной, продолжат работать из дома минимум до 1 августа. Интересно, что после снятия режима самоизоляции руководство Тинькофф Банка планирует вводить гибкий график работы, когда часть сотрудников работает в офисе, часть — дома.

А что у нас?

Вся сложившаяся из-за пандемии ситуация — общемировая. В этом смысле в нашей стране нет смысла говорить о каких-либо уникальных решениях. Белорусский бизнес выжидает и сокращает издержки — переводит на «удаленку» персонал, сокращает штат и площади. В сетевых заведениях рестораторы закрывают малоприбыльные точки — так, например, поступили в компании, которая управляет Carl's Junior, с заведением на Интернациональной.

В белорусских подразделениях крупных корпораций, таких как «Макдональдс Беларусь», до середины июня большая часть офисных сотрудников находилась на удаленной работе, и только сейчас они постепенно возвращаются в офисы. Это говорит о том, что корпоративные стандарты едины для всего мира, и Беларусь мало чем отличается от других стран.

Что будет дальше — после пандемии?

С наступлением полной отмены карантинных мер в мире и снижением уровня заболеваний в тех странах, которые карантин не вводили, мы не увидим полноценного возврата к рынку, существовавшему до пандемии. Сейчас пока нет данных о снижении спроса на недвижимость, однако, исходя из моего опыта, я бы предположил, что и в мире в целом, и в Беларуси в частности стоит ожидать снижения спроса на офисную недвижимость на 20−30%, а также аналогичного падения в ритейл-секторе. Что, соответственно, приведет к ощутимому снижению арендных ставок.

Поскольку речь идет об уникальной общемировой проблеме, опыта взаимодействия с которой раньше ни у кого не было, я бы посоветовал бизнесу не принимать поспешных решений. Нужно посмотреть, как будет развиваться ситуация далее: насколько оперативно будут «открываться» страны, насколько быстро население в Беларуси будет возвращаться к привычной модели потребления.

Летом многие люди в отпусках, поэтому пока собственникам оптимально держать процессы на прежнем уровне, смотреть по сторонам и просчитывать в течение июля-августа план «Б» на случай, если в сентябре потребители не вернутся к привычной модели потребления. И если возвращения не произойдет, сократить издержки, прежде всего арендную плату, перевести часть офиса на удаленную работу и, возможно, оптимизировать торговые площади.

Бизнесу нужно смотреть на показатели своих розничных точек и анализировать, заниматься оптимизацией. Как, например, поступают в сети Fashion House, которая управляет брендами Mango, Harry Weber, SMS — активно, не церемонясь, сокращают свои магазины в тех торговых центрах, в которых от арендодателей не было адекватных уступок в связи с пандемией.

Другой пример — один из крупнейших импортеров декоративной и уходовой косметики в Беларуси — сети DNK и Inglot. До пандемии какие-то магазины данных сетей были более прибыльны, какие-то — чуть менее. Но сейчас мы можем увидеть укрупнение магазинов и сужение площадей: бренды объединяются в рамках одной торговой площади, разделяя ее между собой, тем самым сокращая расходы.

Таким образом, если раньше средний бизнес в Беларуси позволял себе держать не очень прибыльную точку с зазором на будущее, то на данный момент владельцы от этого отказываются и стараются оптимизировать издержки.

Если затронуть тему офисной недвижимости, можно заметить, что на кризис, связанный с пандемией, накладывается кризис «идеологический». Это связано с появлением большого выбора мест для работы. Например, многие люди предпочитают съемным офисам коворкинги: ты платишь почасовую аренду — и забываешь о коммунальных платежах, разборках с арендодателями и выкупе парковочных мест. Некоторые сейчас работают и в лобби отелей, и в заведениях, и даже на фудкортах и не платят вообще ничего, а чувствуют себя комфортно.

Стоит ли приостанавливать строительство недвижимости и открытие своих проектов из-за пандемии? По примеру местных белорусских небольших проектов, например, открывшегося в разгар пандемии заведения Easy Bar на месте The Sad, можно сказать, что проекты, которые к началу пандемии были на стадии ввода в эксплуатацию, будут открываться. Потому что владельцам некуда девать уже обученный персонал, технику и продукцию, вложения в неотделимые улучшения. Но те проекты, которые только планируются на данный момент, взвешиваются намного тщательнее, чем раньше, — ведь ни один инвестор не хочет рисковать слишком сильно.