Что будет, если арендные ставки отвяжут от евро и доллара

Арендодатели на рынке коммерческой недвижимости задумались над тем, чтобы вместо евро устанавливать ставки аренды в долларовом эквиваленте. Но последние заявления Нацбанка о дедолларизации платежей могут серьезно скорректировать как эти, так и другие планы, считает директор брокерского подразделения Сolliers International в Беларуси Андрей Алешкин. Он прогнозирует три изменения на рынке в случае, если арендаторы будут платить в белорусских рублях без привязки к доллару или евро.

1. Существенно усложнятся/сведутся на нет финансовые модели, по которым работают  проекты

– Сроки окупаемости проектов в сфере коммерческой недвижимости, как правило 8-13 лет. С учетом времени, необходимого на возведение и запуск объекта, инвестору следует составить прогноз, по крайней мере, на 10-15 лет.

• при этом он не сможет смоделировать инфляцию, изменение ставок аренды в рублях даже на 1-3 года.
• для горизонта 10-15 лет подобные прогнозы будут лишены смысла как крайне ненадежные.

То есть инвесторы будут лишены возможности оценить перспективы долгосрочных инвестиций в Беларусь.

2. Банки прекратят кредитование

Многие девелоперы используют заемные средства. При этом банки стремятся выдавать кредиты в той же валюте, что и поступления от аренды. В данном случае это будут белорусские рубли. Однако в текущей ситуации, с учетом нестабильности рубля и длительности возврата кредитов под девелоперские проекты, банки вряд ли будут выдавать кредиты в национальной валюте под проекты в сфере коммерческой недвижимости.

3. Невозможность планировать стратегию

Из-за незащищенности ставок от инфляции и необходимости их регулярной индексации, договоры аренды, скорее всего, будут заключаться на короткие сроки. Как следствие, у крупных международных операторов появятся дополнительные причины не входить в страну. На рынке будут доминировать мелкие арендаторы. Это создает дополнительные риски для девелопера, лишает его возможности прогнозировать устойчивое развитие объекта.

При таком сценарии приоритет будут иметь дешевые проекты со сверхбыстрыми сроками окупаемости в 1-3 года. Например, рынки (асфальтированные площадки), киоски розничной торговли.

Если не будет обеспечена стабильность белорусского рубля, выражение ставок аренды за коммерческую недвижимость в национальной валюте будет чревато крахом рынка недвижимости в его цивилизованной форме.