«Ни один банкир еще не додумался разрешить собачек на работе». Что ждет рынок коммерческой недвижимости

Спад на рынке офисной недвижимости сменился тенденцией к небольшому росту. Рынок торговой недвижимости находится в ожидании возможного массового прихода на рынок мировых брендов, для которых потребуется создавать объекты нового формата — гипер-моллы. Об этих и других тенденциях, а также о том, как будет в дальнейшем складываться ситуация на рынке коммерческой недвижимости, нам рассказал руководитель группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович.

Массовое переселение ИТ-компаний съело избыток офисных площадей

— Кризисные явления в экономике 2015−2016 годов ощущались девелоперами особенно остро из-за избытка площадей, который появился в результате массового строительства в 2014 году, простимулированного предоставлением льгот девелоперам. В 2017 после длительного и сильного спада арендные ставки на офисную недвижимость стабилизировались. Опустившись до определенной отметки, они замерли, после чего обозначилась легкая тенденция к росту. А в некоторых сегментах произошло повышение ставок. Это было связано с тем, что ближе к концу года возник дефицит качественных площадей в сегменте В+ размером свыше 500 квадратных метров, и судя по всему, в ближайшее время этот дефицит будет сохраняться.

⇒ Читайте также: Минские офисы дороже рижских, но дешевле питерских. Сравниваем рынки коммерческой недвижимости соседних стран

С чем же связана стабилизация на рынке офисной недвижимости?

1. Одна из причин — прекращение падения белорусской экономики и оживление на внешних рынках. Как на российском, так и на мировом.

2. Второй важный фактор, который позволил выйти на положительный тренд на рынке офисной недвижимости — большое переселение компаний ИТ-сегмента из некачественных помещений в советских административных зданиях в современные бизнес-центры. Первой ласточкой стало поглощение компанией EPAM бизнес-центра «Красавiк», которое произошло еще до его ввода в эксплуатацию. За этим событием последовал взрывообразный эффект «переселения» ИТ-компаний из старых помещений.

На рынке ИТ сегодня велика конкуренция за персонал. При равенстве зарплат те, кто переехал в современный офис, имели неоспоримое преимущество по сравнению с теми, кто ютился в старых помещениях. В результате весь рынок поменял прописку. Излишки коммерческой недвижимости, которые в 2016 были в избытке, были съедены. Результатом массового переезда стало освобождение советского типа офисов, расположенных в основном на ведомственных площадках. Найти новых арендаторов на них будет крайне сложно, особенно если учесть, что во многих старых административных зданиях стоимость коммунальных и эксплуатационных платежей заметно выше, чем в современных бизнес-центрах.

Можно ожидать, что в 2018, скорее всего, сохранится тенденция к некоторому росту ставок аренды на офисную недвижимость в связи с отсутствием большого количества качественных вакантных площадей. По данным на начало января 2018, количество вакантных площадей в бизнес-центрах Минска составляло 25 тыс. квадратных метров при общем объеме офисных площадей в 917 тыс. квадратных метров. В 2018 году новые объекты коммерческой недвижимости практически не будут вводиться в эксплуатацию, поскольку в кризисные 2015−2016 девелоперские компании, испугавшись спада, заморозили свои проекты и отказались от планирования новых. Сейчас проекты начали размораживаться.

С учетом современного цикла строительства, который составляет два-три года от момента создания проекта до ввода объекта в эксплуатацию, мы прогнозируем в 2020 волну появления на рынке новых объектов офисной недвижимости.

Что касается 2018 и 2019, то в этот период в эксплуатацию будут вводиться единичные бизнес-центры. Общий объем новых площадей, которые начнут эксплуатироваться в текущем году, вряд ли превысит 45 тыс. квадратных метров.

Те, кто вложил деньги в мрамор, потратились зря

В сфере офисной недвижимости в 2017 году выиграли и будут выигрывать в дальнейшем те девелоперские компании, которые четко понимают, кто станет основным потребителем на рынке завтра. А завтра в сфере недвижимости — это как минимум через три года. Насколько грамотно вы угадаете расстановку приоритетов у группы потребителей, которые через три года будут играть на рынке первую скрипку, настолько в лучшую сторону будет отличаться ваше положение на рынке от конкурентов. Здесь важно не столько то, что происходит в макроэкономике, сколько то, что происходит с потребителем. Если вы угадаете, то в любой ситуации — стагнации, роста, стабильности — сначала купят у вас.

Те, кто понимал пять лет назад тенденции рынка, начали создавать объекты под ИТ-компании.

Это было в то время, когда мало кто ожидал, что административные помещения могут выполнять функцию производственных помещений — а ведь именно так происходит в ИТ-компаниях, где продукт создается не в цехах, а в офисах.

В абсолютном большинстве компаний, которые работают не в ИТ, значительная часть офисных пространств рассчитана на то, что там происходит общение с клиентами. В офисах ИТ бывает мало посетителей, там создается продукт. И для того, чтобы человек мог делать что-то новое, креативить, нужны дополнительные условия.

Здесь задает тон офис Google и других корпораций со своими кошечками и собачками, которых сотрудники спокойно могут приводить с собой. И в этом особенность офисов ИТ-компаний.

Насколько я знаю, ни один из банкиров пока не додумался разрешить бухгалтерам приходить на работу с собачками, чтобы им было более комфортно считать балансы.

А всего 4−5 лет назад основными потребителями, которые задавали тон на рынке офисной недвижимости, были именно банки. Они развивались, открывали новые филиалы, и им требовались помещения определенного класса. Но те, кто в 2013—2014 ориентировались на них и вложили много денег в мрамор и дорогую отделку — потратили деньги зря. Цифровые технологии сворачивают бурный рост площадей банков. Все переходят в интернет-банкинг, и возможно, через три года банки будут создавать не филиалы, а ИТ-подразделения, каждое из которых будет обслуживать десятки тысяч клиентов.

Сегодня основными потребителями офисной недвижимости гораздо больше, чем отделка, ценится функциональность, количество парковочных мест и близость к общественному транспорту. Все большее влияние на выбор потребителей оказывает качество инженерных систем — в том числе вентиляции, кондиционирования и отопления. Здесь важна возможность снизить эксплуатационные расходы при обеспечении комфорта для сотрудников.

Компании, которые не смогли предугадать потребительские вкусы, сегодня чувствуют себя очень по-разному. И во многом это зависит от степени их самонадеянности несколько лет назад.

К чему приведет конкуренция на рынке

Конкуренция в сфере торговой недвижимости будет усиливаться. Сегодня в Минске продолжается строительство торгово-развлекательных объектов, однако главным образом речь идет о завершении ранее начатых проектов, в которые уже вложены миллионы долларов. Из-за высокого уровня конкуренции в столице ритейлерские сети, у которых есть силы на развитие, начали выходить в регионы. Основной интерес девелоперов и торговых сетевых операторов направлен на города с населением более 50 тысяч человек.

О потребности в крупных торгово-развлекательных центрах в регионах свидетельствует, к примеру, открытие «Европарка» в Слуцке. При площади объекта в 5 тысяч квадратных метров к моменту его открытия договоры аренды были подписаны на 100% площадей.

Усиление конкуренции в Минске приводит к изменению организации управления и формата работы торговых центров. Сегодня все ТЦ столицы можно разделить на три группы.

1. Объекты, построенные по схеме долевого строительства. Как правило, они разделены на небольшие боксы, основными арендаторами и собственниками помещений там являются индивидуальные предприниматели.

2. Вторая группа торговых центров имеет одного собственника и единое управление, относится к формату Shop&Fun. В таких объектах есть фудкорты и развлекательные зоны.

3. Третья группа по системе управления схожа со второй и отличается от нее более просторными общественными зонами, более широким спектром развлечений и организацией пространства, которое позволяет привлечь известные международные бренды.

Сегодня мы видим отток арендаторов из объектов, которые имеют устаревшую или непродуманную концепцию — как правило, это объекты из первой группы. Из-за отсутствия централизованного управления они не могут использовать современные способы воздействия на потребителей: производить товарное зонирование, стилизовать места общего пользования, своевременно модернизировать торговый центр.

Единого рецепта удачной концепции торгового объекта не существует, каждая концепция уникальна. Но в случае, если ее удается качественно продумать и реализовать, можно оживить даже самые запущенные объекты. У нас в практике был случай с торговым объектом, расположенным в Бресте в здании советской постройки, с запутанной навигацией, большим, но мало пригодным для размещения торговли техническим этажом, и большим количеством других нюансов. Такой формат торговых объектов уже не нравится современному потребителю — люди привыкли к более высокому уровню комфорта. Собственник хотел оживить торговый объект без проведения глобальной перепланировки и реконструкции. И это удалось благодаря разработке концепции, которая учитывала потребности жителей города, а также особенности объекта и нивелировала его недостатки.

В частности, специально для этого объекта был подобран пул арендаторов, проведена частичная коррекция планировки для исключения слепых зон, применены решения по привлечению посетителей на второй и третий этажи без лифта.

Но главным вопросом остается централизованное управление. В некоторых минских объектах, построенных по принципам долевого строительства, были попытки провести реорганизацию, чтобы остановить отток посетителей. Но все упиралось в нежелание некоторых собственников помещений следовать единой концепции зонирования. Если так будет продолжаться и дальше, такие торговые центры будут терять не только арендаторов и доходы от аренды, но и доверие и интерес посетителей, на котором базируется ликвидность любого торгового объекта.

Путь спасения для торговых центров первого типа — в единстве собственников. Поэтому, если они хотят не просто оставаться на плаву, но и развиваться, повышая свои доходы, нужно создавать единое управление. Если это не удастся, вполне вероятен упадок такого рода торговых центров с последующим их выкупом крупными компаниями — другими словами, в конечном итоге централизация управления неизбежна.

Мировые бренды смотрят на самочувствие Zara

В случае, если доходы населения будут расти, на рынке торговой недвижимости возможно появление в ближайшие несколько лет нового для Беларуси формата — гипер-моллов, которые будут расположены за чертой города. Событием прошлого года был приход на рынок Беларуси Inditex (Zara) и других мировых брендов. Вхождения Zara на рынок ждали несколько лет. Теперь другие известные международные бренды будут присматриваться к тому, как Zara будет здесь акклиматризироваться.

Если мировые бренды решат входить на наш рынок, им потребуются новые площади — другого качества и формата, нежели те, что сегодня есть в большинстве торгово-развлекательных центров. Тот же Dana Mall и Galleria Minsk планировались под арендаторов такого формата, однако на данный момент таких объектов даже в Минске единицы.

Для массового прихода мировых брендов потребуется строительство гипер-моллов.

С другой стороны, для того, чтобы было строить такие крупные торговые центры, необходимо, чтобы международные бренды на рынок входили массово. Клонировать Zara на несколько торговых объектов вряд ли целесообразно. Массовый приход брендов на рынок будет возможен только в случае довольно высокого уровня доходов потребителей. Поэтому перспективы строительства гипер-моллов и торговой недвижимости в целом будут во многом зависеть от ситуации в экономике.