Войти
  • 1,96 USD 1,955 -0,0027
  • 2,31 EUR 2,3075 -0,0031
  • 3,4 100 RUB 3,3984 -0,0027
Рынки
«Про бизнес» 5 октября 2017 1

Минские офисы дороже рижских, но дешевле питерских. Сравниваем рынки коммерческой недвижимости соседних стран

Фото с сайта the-village.ru
Фото с сайта the-village.ru

О том, что происходит на рынке коммерческой недвижимости Беларуси и соседних стран (России, Украины и стран Прибалтики) рассказывает директор Департамента исследований и консалтинга, партнер Сolliers International в Беларуси Денис Четвериков.

— Отмечу, что сравнение рынков по различным параметрам может что-то сказать нам о текущей ситуации и позиции различных рынков по отношению друг к другу (например, количество офисных площадей), но мало что говорит о дальнейших перспективах развития рынка.


Денис Четвериков
Денис Четвериков
Директор Департамента исследований и консалтинга,
партнер Сolliers International в Беларуси

Обеспеченность офисами в Москве или Вильнюсе не свидетельствует о том, что в Минске должны быть достигнуты аналогичные показатели. Города в разных странах по отдельным параметрам могут быть сопоставимы между собой (количество населения, ВРП, уровень зарплат), но всегда есть множество параметров, по которым они будут различны. Найти же два города в различных странах, которые будут сопоставимы между собой не только в частных моментах, но и по всем системообразующих факторам, очень проблематично.

Так, что касается рынка качественной офисной недвижимости, значение имеет множество параметров, таких как:

  • Преобладающие типы бизнес-активности в городе
  • Место рынка услуг в составе ВРП (валовый региональный продукт) и экономики в целом
  • Роль города в контексте страны (столица, бизнес-ядро страны и т.д.)
  • Наличие и деятельность международных представительств и компаний
  • Культурные традиции в сфере организации рабочего пространства
  • Доступность кредитных ресурсов
  • Уровень развития технологий и пр.

Сравним рынки офисной недвижимости нескольких стран, на примере семи городов: Москва, Санкт-Петербург, Минск, Киев, Рига, Вильнюс, Таллин.

Цикл развития рынка

Рынки коммерческой недвижимости, как, впрочем, и все остальные рынки, проходят через определенные циклы, характеризуемые, в частности, соотношение между уровнями предложения и спроса. Как правило, в зависимости от баланса спроса и предложения на офисные помещения, рынок недвижимости подразделяется на:

  • Рынок арендатора (растет конкуренция среди арендодателей, на рынке есть большое количество подходящих вариантов помещений для аренды, арендодатели предлагают различные скидки на аренду, они гибкие в обсуждении условий договоров аренды, как результат — падает уровень арендных ставок)
  • Рынок арендодателя (растет конкуренция среди арендаторов, на рынке есть небольшое количество подходящих вариантов для аренды, период скидок на аренду заканчивается, арендаторы имеют слабое влияние на условия договоров, как результат — растет уровень арендных ставок)
  • Нейтральный (действуют типичные скидки, ни одна из сторон не занимает доминирующую позицию при заключении новых договоров аренды).

Вот каковы характеристики рынка сейчас:

Данные: Colliers International
Данные: Colliers International

Рынок Минска можно охарактеризовать как рынок арендодателя в отношении качественной офисной недвижимости (классы А и В1), и как нейтральный — в отношении менее качественной офисной недвижимости (В2). Можно отметить, что за последние 10 лет (практически весь период своего существования) в Минске в основном был рынок арендодателя, за исключением, пожалуй, периодов 2014—2016 годов.

Минский рынок офисов страдает хронической нехваткой качественных объектов. В отличие от большинства рынков стран-соседей, где качественных офисов в избытке — там не хватает арендаторов.

Количественные характеристики рынка

По предложению офисных площадей в абсолютном выражении (в квадратных метрах) Минск занимает промежуточную позицию между предложением столиц стран Прибалтики и Москвой, Санкт-Петербургом и Киевом.

Фото с сайта yandex.ru
Фото с сайта yandex.ru

Предложение качественных офисных площадей в Минске в пересчете на валовую арендопригодную площадь составляет 924 тыс. кв. м (под качественными имеются в виду бизнес-центры классифицируемые нашей компанией классами А, В1 и В2). Предложение в Минске на треть больше, чем в столицах стран Прибалтики. Однако рынок Минска значительно отстает от Москвы (меньше в 18,4 раза), Санкт-Петербурга (в 3 раза) и Киева (в 1,6 раза).

Предложение офисных площадей, тыс. м2

Данные: Colliers International
Данные: Colliers International

То есть, с одной стороны, по офисным площадям Минск можно сопоставить с некоторыми другими вполне развитыми рынками (Рига, Таллин). Но с другой — можно отметить, что качественное состояние рынка офисов, как и самих бизнес-центров, ощутимо отличается от сравниваемых городов, при сопоставлении с уровнем развития регионального бизнеса картина будет иной.

Динамика роста рынка

Если на этапе становления рассмотренных рынков объемы ввода объектов были большие, то на текущий момент, в связи как с первичным удовлетворением спроса, так и с изменением экономического цикла, реализуется меньшее количество проектов.

Прирост предложения офисных площадей, тыс. м2

Данные: Colliers International
Данные: Colliers International

По времени формирования рынка офисной недвижимости Минск отстает от большинства городов стран-соседей. Во многих рассмотренных городах пик ввода новых площадей пришелся на 2008 год. В Минске же заметный всплеск предложения также был, но произошло это только в 2014 году.

Можно проследить некоторые параллели: в рассматриваемых городах пик ввода пришелся на канун мирового ипотечного и финансового кризиса; в Минске — на кризис в национальной экономике. Отметим, это можно отнести и к кризису в регионе, поскольку кроме Беларуси он был характерен также для России и Украины.

Рост предложения офисных площадей, %

Данные: Colliers International
Данные: Colliers International

Также можно отметить, что рынок современной офисной недвижимости Минска молодой относительно стран-соседей: если в большинстве рассмотренных рынков 50% текущего предложения сформировалось к 2008 году, то половина текущего предложения появилась в Минске только в 2012 году.

Структура предложения офисных площадей по годам ввода

Данные: Colliers International
Данные: Colliers International

Рынок офисной недвижимости Минска по динамике роста предложения относительно качественных объектов отстает от столиц соседних стран. Так, если брать за основу динамику формирования текущего стока и всплески предложения, характерные для первоначального формирования рынка, то отставание от соседей составляет в среднем 4−5 лет.

Обеспеченность офисными площадями

Рассмотрение абсолютных показателей предложения в квадратных метрах мало что говорит о качественном состоянии рынка, поскольку не отражает реального спроса и потребностей в офисных площадях. Для соотнесения предложения с потенциальным спросом используют различные, достаточно условные, унифицированные показатели. Так, можно рассмотреть, как соотносится суммарное предложение к общему количеству занятых либо занятых в той или иной сфере, к количеству компаний, к валовому региональному продукту (ВРП) как показателю экономической активности города.

Из рассмотренных городов наименьшая обеспеченность офисными площадями на одного работающего горожанина — у Минска, она равна 0,87 м2 качественного офисного пространств на человека. В Таллине (максимальный показатель из рассмотренных городов) на 1 работника приходится 2,7 м2.

Обеспеченность офисными площадями в расчете на работающее население, м2 /чел

Данные: Colliers International
Данные: Colliers International

По показателю обеспеченности офисными площадями в расчете на ВРП города Минск находится в верхней части диапазона: офисные площади столицы Беларуси в целом соответствуют уровню бизнес-активности крупных городов стран СНГ. Это говорит о том, что-либо офисов достаточно много (что не совсем так, исходя из ситуации на рынке), либо экономическая эффективность предприятий города несколько отстает и не обеспечивает должной отдачи по отношению к количеству имеющихся площадей. В данном случае предпочтительно достижение более низкого показателя, который мог бы косвенно свидетельствовать об эффективности использования площадей для производства ВРП.

При этом следует отметить, что из рассмотренных городов в Минске самый низкий ВРП в расчете на 1 работающего человека.

Данные: Colliers International
Данные: Colliers International

В среднем на 1 юридическое лицо в Минске приходится 17,5 кв. м качественных офисных площадей. Минск лидирует по данному показателю, что может быть объяснено рядом факторов, не имеющим прямое отношению к рынку недвижимости (к примеру, небольшим количеством мелких и средних предприятий с преобладанием крупных юр. лиц).

Обеспеченность офисными площадями в расчете на зарегистрированных в городе юридических лиц, м2 /1 юрлицо

Данные: Colliers International
Данные: Colliers International

Если отойти от абсолютных показателей (количество квадратных метров офисов) и от линейных относительных показателей (количество офисов на жителя) и ориентироваться на показатели бизнес-активности, то в среднем окажется, что бизнес в Минске обеспечен офисами на достаточно высоком уровне. Этот уровень сопоставим, например, с Москвой. Однако указанные данные говорят не только и не столько о состоянии рынка офисной недвижимости, сколько о некоей диспропорции между деятельностью и структурой компаний по сравнению с иными странами (слабые позиции среднего и мелкого бизнеса, отсутствие вклада компаний в ВРП и пр.). И, возможно, об особенностях организации работы и отчетности компаний.

Вакантность

Вакантность является стандартным рыночным показателем, отражающим количество пустующих помещений на рынке. Уровень вакантности ниже 5%, как правило, сигнализирует о недостатке площадей на рынке (например, как в сегменте офисов класса А в Минске). При этом имеющийся показатель вакантности 8,9% для офисов класса В1 в Минске можно считать нормальным для офисного рынка.

Вакантность офисных площадей, %

Данные: Colliers International
Данные: Colliers International

* для рынков Москвы, Санкт-Петербурга и Киева нет деления в аналитических отчетах на офисы В1 и В2 классов (В- и В+). Данные для указанных городов приведены для класса В в целом.

При средней рыночной вакантности 8% в Минске свободно около 74 тыс. м2, в подавляющем большинстве случаев — это площади не самого высокого качества.

Вакантность офисных площадей, тыс. м2

Данные: Colliers International
Данные: Colliers International

Качественные характеристики офисов

Доля офисных помещений класса А в Минске существенно ниже, чем в любом из рассмотренных городов — только 2% (одно здание). При этом классификация на А, В1 и В2 очень условна и имеет небольшое прикладное значение.

Если сравнивать офисы, например, Минска и Москвы по одним и тем же параметрам, то выяснится, что в основном офисы у нас по качественным показателям уступают московским.

Так, по используемой Colliers International Belarus классификации, оценивающей офисы более чем по 100 параметрам в 7 категориях, единственный БЦ, А класса (входящий в спекулятивный сток, то есть не относящийся к объекту built-to-suit) в Минске БЦ «Велком» набрал 77,5 баллов, а стандартный московский А класс, представленный БЦ ARCUS III, набрал по тем же параметрам 88,3 балла (максимально возможная сумма баллов — 104,5).

Фото с сайта prometr.by
Фото с сайта prometr.by

Меньшее количество баллов минского БЦ — за счет отсутствия профессионального управления зданием, отсутствия «зеленых» сертификатов, подтверждающих экологическую устойчивость зданий, и в целом недостаточного использования элементов «зеленого» строительства.

Кроме того, традиционными слабыми местами белорусских бизнес-центров являются: эффективность планировок типовых этажей, обеспеченность лифтами и санузлами, наличие кухонь и душевых; системы управления зданием, достаточное количество машино-мест на паркинге и велопарковке и т.д.

Помимо того, что в количественном отношении качественных офисов в Минске немного (А класс на спекулятивном рынке — пока одно здание), качество тех объектов, что есть, весьма относительно. Белорусский «А класс» и «премиум» далек от московских и европейских премиальных объектов, при, зачастую, сопоставимых ценах.

Ниже приведены данные о сопоставлении офисов А и В класса в Минске и столицах некоторых соседних стран. Для сравнения: в Москве 3,9 млн м2 (23%) площадей класса А — это в 4,2 раза больше, чем все предложения в Минске.

Структура рынка офисной недвижимости по классам

Данные: Colliers International
Данные: Colliers International

Также следует отметить, что в Минске доминируют офисы класса В2 — 62% от предложения. В остальных рассмотренных городах преобладает класс В1 (или аналог «В-»), реализация проектов офисов класса В2 в престижных городах не так выгодна.

Причиной небольшого количества качественных офисов можно назвать, в частности, недостаточно высокую компетентность в строительной отрасли Беларуси, по крайней мере в части реализации офисных проектов. Стоимость многих решений выше, чем на рынке Москвы или европейских стран, здания часто не обладают теми качественными параметрами, которые нужны потенциальным арендаторам.

В результате бизнес-центры получаются или слишком дорогими и не окупаются, либо не очень качественными, либо дорогими и некачественными и не дотягивают до класса А.

Также при принятии решений девелоперы часто пренебрегают маркетинговыми исследованиями, изучением и формированием целевой аудитории, разработкой концепции будущего здания и его коммерциализацией. Иногда спрос на качественные офисы представляется неочевидным. К причинам высоких цен на коммерческую недвижимость традиционно относят высокую стоимость кредитных ресурсов. Хотя, тут можно отметить, что сама по себе стоимость СМР для бизнес-центров даже без кредитов до конца 2014 была выше, чем в большинстве соседних странах. В настоящее время себестоимости строительства для сопоставимых по качеству зданий в основном близки.

Фото с сайта fbss.ru
Фото с сайта fbss.ru

Ставки арендной платы

Средняя ставка на помещения класса А в Минске значительно выше, чем в городах Прибалтики, и ниже, чем в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве.

Минск по уровню ставок на помещения класса В ближе к столицам Прибалтики, чем к крупным городам стран СНГ (в классе В преимущественно офисы В1). Однако до изменений, начавших происходить на рынке с второй половины 2014 года, ставки аренды на офисы в Минске обгоняли многие европейский столицы: до 35 евро/мес. за м2 за класс А, 20−22 евро за класс В1. При этом, как отмечалось выше, качество объектов в ряде случаев ниже, чем, например, в Москве, Прибалтике (в последнем случае — при более высоких ставках аренды в Минске).

Ставка арендной платы, €/1 м2 /мес. без НДС и операционных расходов

Данные: Colliers International
Данные: Colliers International

* для рынков Москвы, Санкт-Петербурга и Киева нет деления в аналитических отчетах на офисы В1 и В2 классов (В- и В+). Данные для указанных городов приведены для класса «В» в целом.

Выводы

1. Рынок офисов Минска как в количественном, так и в качественном отношении отстает от столиц соседних стран примерно на 4−5 лет.

2. В количественном отношении из сравнительного анализа нет избытка или недостатка качественных офисов в Минске. В сопоставлении с качественными показателями и возможными факторами спроса (ВРП, количество юридических лиц) Минск отличается от соседних регионов достаточно высокими соотношениями, которые могут свидетельствовать о большом количестве офисов или, что более вероятно, о низкой эффективности экономики города в отношении компаний-арендаторов.

3. В Минске очевидный дисбаланс в отношении качественной структуры офисов: А класса почти нет (2% против 23% в Москве), а имеющиеся качественные объекты уступают объектам аналогичных классов в соседних странах, то есть качество объектов в среднем ниже.

4. Вакантность, особенно в сегменте качественных офисов, невысокая, даже с учетом вновь введенных объектов. Что косвенно свидетельствует о дефиците некоторых офисных форматов.

5. Ставки аренды в Минске на качественные офисы в среднем выше, чем в Прибалтике, сопоставимы с Киевом, но ниже чем в Москве или Питере.

6. В целом уровень развития отрасли, включая бизнес-процессы девелоперов, строительство — ниже, чем в странах-соседках. Ни девелоперы, ни архитекторы часто не обеспечены экономической эффективностью объекта, его потребительскими качествами.

Также можно отметить низкий уровень применения современных технологий в строительстве, непопулярность «зеленого» строительства в офисном сегменте, низкий уровень цифровизации большинства процессов, связанных с офисной недвижимостью. В последнем случае это особенно странно, если учесть высокие темпы развития ИТ отрасли в Беларуси.

Подпишитесь и читайте нас в Facebook!

Подписывайтесь на наш канал в Telegram!
telegram.me/probusiness_io

Комментарии

Войдите, чтобы оставить комментарий

Платный контент

20170626
Подпишитесь на рассылку «Про бизнес»