Минские офисы дороже рижских, но дешевле питерских. Сравниваем рынки коммерческой недвижимости соседних стран

О том, что происходит на рынке коммерческой недвижимости Беларуси и соседних стран (России, Украины и стран Прибалтики) рассказывает директор Департамента исследований и консалтинга, партнер Сolliers International в Беларуси Денис Четвериков.

— Отмечу, что сравнение рынков по различным параметрам может что-то сказать нам о текущей ситуации и позиции различных рынков по отношению друг к другу (например, количество офисных площадей), но мало что говорит о дальнейших перспективах развития рынка.

Обеспеченность офисами в Москве или Вильнюсе не свидетельствует о том, что в Минске должны быть достигнуты аналогичные показатели. Города в разных странах по отдельным параметрам могут быть сопоставимы между собой (количество населения, ВРП, уровень зарплат), но всегда есть множество параметров, по которым они будут различны. Найти же два города в различных странах, которые будут сопоставимы между собой не только в частных моментах, но и по всем системообразующих факторам, очень проблематично.

Так, что касается рынка качественной офисной недвижимости, значение имеет множество параметров, таких как:

• Преобладающие типы бизнес-активности в городе
• Место рынка услуг в составе ВРП (валовый региональный продукт) и экономики в целом
• Роль города в контексте страны (столица, бизнес-ядро страны и т.д.)
• Наличие и деятельность международных представительств и компаний
• Культурные традиции в сфере организации рабочего пространства
• Доступность кредитных ресурсов
• Уровень развития технологий и пр.

Сравним рынки офисной недвижимости нескольких стран, на примере семи городов: Москва, Санкт-Петербург, Минск, Киев, Рига, Вильнюс, Таллин.

Цикл развития рынка

Рынки коммерческой недвижимости, как, впрочем, и все остальные рынки, проходят через определенные циклы, характеризуемые, в частности, соотношение между уровнями предложения и спроса. Как правило, в зависимости от баланса спроса и предложения на офисные помещения, рынок недвижимости подразделяется на:

• Рынок арендатора (растет конкуренция среди арендодателей, на рынке есть большое количество подходящих вариантов помещений для аренды, арендодатели предлагают различные скидки на аренду, они гибкие в обсуждении условий договоров аренды, как результат — падает уровень арендных ставок)
• Рынок арендодателя (растет конкуренция среди арендаторов, на рынке есть небольшое количество подходящих вариантов для аренды, период скидок на аренду заканчивается, арендаторы имеют слабое влияние на условия договоров, как результат — растет уровень арендных ставок)
• Нейтральный (действуют типичные скидки, ни одна из сторон не занимает доминирующую позицию при заключении новых договоров аренды).

Вот каковы характеристики рынка сейчас:

Рынок Минска можно охарактеризовать как рынок арендодателя в отношении качественной офисной недвижимости (классы А и В1), и как нейтральный — в отношении менее качественной офисной недвижимости (В2). Можно отметить, что за последние 10 лет (практически весь период своего существования) в Минске в основном был рынок арендодателя, за исключением, пожалуй, периодов 2014—2016 годов.

Минский рынок офисов страдает хронической нехваткой качественных объектов. В отличие от большинства рынков стран-соседей, где качественных офисов в избытке — там не хватает арендаторов.

Количественные характеристики рынка

По предложению офисных площадей в абсолютном выражении (в квадратных метрах) Минск занимает промежуточную позицию между предложением столиц стран Прибалтики и Москвой, Санкт-Петербургом и Киевом.

Предложение качественных офисных площадей в Минске в пересчете на валовую арендопригодную площадь составляет 924 тыс. кв. м (под качественными имеются в виду бизнес-центры классифицируемые нашей компанией классами А, В1 и В2). Предложение в Минске на треть больше, чем в столицах стран Прибалтики. Однако рынок Минска значительно отстает от Москвы (меньше в 18,4 раза), Санкт-Петербурга (в 3 раза) и Киева (в 1,6 раза).

Предложение офисных площадей, тыс. м²

То есть, с одной стороны, по офисным площадям Минск можно сопоставить с некоторыми другими вполне развитыми рынками (Рига, Таллин). Но с другой — можно отметить, что качественное состояние рынка офисов, как и самих бизнес-центров, ощутимо отличается от сравниваемых городов, при сопоставлении с уровнем развития регионального бизнеса картина будет иной.

Динамика роста рынка

Если на этапе становления рассмотренных рынков объемы ввода объектов были большие, то на текущий момент, в связи как с первичным удовлетворением спроса, так и с изменением экономического цикла, реализуется меньшее количество проектов.

Прирост предложения офисных площадей, тыс. м²

По времени формирования рынка офисной недвижимости Минск отстает от большинства городов стран-соседей. Во многих рассмотренных городах пик ввода новых площадей пришелся на 2008 год. В Минске же заметный всплеск предложения также был, но произошло это только в 2014 году.

Можно проследить некоторые параллели: в рассматриваемых городах пик ввода пришелся на канун мирового ипотечного и финансового кризиса; в Минске — на кризис в национальной экономике. Отметим, это можно отнести и к кризису в регионе, поскольку кроме Беларуси он был характерен также для России и Украины.

Рост предложения офисных площадей, %

Также можно отметить, что рынок современной офисной недвижимости Минска молодой относительно стран-соседей: если в большинстве рассмотренных рынков 50% текущего предложения сформировалось к 2008 году, то половина текущего предложения появилась в Минске только в 2012 году.

Структура предложения офисных площадей по годам ввода

Рынок офисной недвижимости Минска по динамике роста предложения относительно качественных объектов отстает от столиц соседних стран. Так, если брать за основу динамику формирования текущего стока и всплески предложения, характерные для первоначального формирования рынка, то отставание от соседей составляет в среднем 4−5 лет.

Обеспеченность офисными площадями

Рассмотрение абсолютных показателей предложения в квадратных метрах мало что говорит о качественном состоянии рынка, поскольку не отражает реального спроса и потребностей в офисных площадях. Для соотнесения предложения с потенциальным спросом используют различные, достаточно условные, унифицированные показатели. Так, можно рассмотреть, как соотносится суммарное предложение к общему количеству занятых либо занятых в той или иной сфере, к количеству компаний, к валовому региональному продукту (ВРП) как показателю экономической активности города.

Из рассмотренных городов наименьшая обеспеченность офисными площадями на одного работающего горожанина — у Минска, она равна 0,87 м² качественного офисного пространств на человека. В Таллине (максимальный показатель из рассмотренных городов) на 1 работника приходится 2,7 м².

Обеспеченность офисными площадями в расчете на работающее население, м² /чел

По показателю обеспеченности офисными площадями в расчете на ВРП города Минск находится в верхней части диапазона: офисные площади столицы Беларуси в целом соответствуют уровню бизнес-активности крупных городов стран СНГ. Это говорит о том, что-либо офисов достаточно много (что не совсем так, исходя из ситуации на рынке), либо экономическая эффективность предприятий города несколько отстает и не обеспечивает должной отдачи по отношению к количеству имеющихся площадей. В данном случае предпочтительно достижение более низкого показателя, который мог бы косвенно свидетельствовать об эффективности использования площадей для производства ВРП.

При этом следует отметить, что из рассмотренных городов в Минске самый низкий ВРП в расчете на 1 работающего человека.

В среднем на 1 юридическое лицо в Минске приходится 17,5 кв. м качественных офисных площадей. Минск лидирует по данному показателю, что может быть объяснено рядом факторов, не имеющим прямое отношению к рынку недвижимости (к примеру, небольшим количеством мелких и средних предприятий с преобладанием крупных юр. лиц).

Обеспеченность офисными площадями в расчете на зарегистрированных в городе юридических лиц, м² /1 юрлицо

Если отойти от абсолютных показателей (количество квадратных метров офисов) и от линейных относительных показателей (количество офисов на жителя) и ориентироваться на показатели бизнес-активности, то в среднем окажется, что бизнес в Минске обеспечен офисами на достаточно высоком уровне. Этот уровень сопоставим, например, с Москвой. Однако указанные данные говорят не только и не столько о состоянии рынка офисной недвижимости, сколько о некоей диспропорции между деятельностью и структурой компаний по сравнению с иными странами (слабые позиции среднего и мелкого бизнеса, отсутствие вклада компаний в ВРП и пр.). И, возможно, об особенностях организации работы и отчетности компаний.

Вакантность

Вакантность является стандартным рыночным показателем, отражающим количество пустующих помещений на рынке. Уровень вакантности ниже 5%, как правило, сигнализирует о недостатке площадей на рынке (например, как в сегменте офисов класса А в Минске). При этом имеющийся показатель вакантности 8,9% для офисов класса В1 в Минске можно считать нормальным для офисного рынка.

Вакантность офисных площадей, %

* для рынков Москвы, Санкт-Петербурга и Киева нет деления в аналитических отчетах на офисы В1 и В2 классов (В- и В+). Данные для указанных городов приведены для класса В в целом.

При средней рыночной вакантности 8% в Минске свободно около 74 тыс. м², в подавляющем большинстве случаев — это площади не самого высокого качества.

Вакантность офисных площадей, тыс. м²

Качественные характеристики офисов

Доля офисных помещений класса А в Минске существенно ниже, чем в любом из рассмотренных городов — только 2% (одно здание). При этом классификация на А, В1 и В2 очень условна и имеет небольшое прикладное значение.

Если сравнивать офисы, например, Минска и Москвы по одним и тем же параметрам, то выяснится, что в основном офисы у нас по качественным показателям уступают московским.

Так, по используемой Colliers International Belarus классификации, оценивающей офисы более чем по 100 параметрам в 7 категориях, единственный БЦ, А класса (входящий в спекулятивный сток, то есть не относящийся к объекту built-to-suit) в Минске БЦ «Велком» набрал 77,5 баллов, а стандартный московский А класс, представленный БЦ ARCUS III, набрал по тем же параметрам 88,3 балла (максимально возможная сумма баллов — 104,5).

Меньшее количество баллов минского БЦ — за счет отсутствия профессионального управления зданием, отсутствия «зеленых» сертификатов, подтверждающих экологическую устойчивость зданий, и в целом недостаточного использования элементов «зеленого» строительства.

Кроме того, традиционными слабыми местами белорусских бизнес-центров являются: эффективность планировок типовых этажей, обеспеченность лифтами и санузлами, наличие кухонь и душевых; системы управления зданием, достаточное количество машино-мест на паркинге и велопарковке и т.д.

Помимо того, что в количественном отношении качественных офисов в Минске немного (А класс на спекулятивном рынке — пока одно здание), качество тех объектов, что есть, весьма относительно. Белорусский «А класс» и «премиум» далек от московских и европейских премиальных объектов, при, зачастую, сопоставимых ценах.

Ниже приведены данные о сопоставлении офисов А и В класса в Минске и столицах некоторых соседних стран. Для сравнения: в Москве 3,9 млн м² (23%) площадей класса А — это в 4,2 раза больше, чем все предложения в Минске.

Структура рынка офисной недвижимости по классам

Также следует отметить, что в Минске доминируют офисы класса В2 — 62% от предложения. В остальных рассмотренных городах преобладает класс В1 (или аналог «В-»), реализация проектов офисов класса В2 в престижных городах не так выгодна.

Причиной небольшого количества качественных офисов можно назвать, в частности, недостаточно высокую компетентность в строительной отрасли Беларуси, по крайней мере в части реализации офисных проектов. Стоимость многих решений выше, чем на рынке Москвы или европейских стран, здания часто не обладают теми качественными параметрами, которые нужны потенциальным арендаторам.

В результате бизнес-центры получаются или слишком дорогими и не окупаются, либо не очень качественными, либо дорогими и некачественными и не дотягивают до класса А.

Также при принятии решений девелоперы часто пренебрегают маркетинговыми исследованиями, изучением и формированием целевой аудитории, разработкой концепции будущего здания и его коммерциализацией. Иногда спрос на качественные офисы представляется неочевидным. К причинам высоких цен на коммерческую недвижимость традиционно относят высокую стоимость кредитных ресурсов. Хотя, тут можно отметить, что сама по себе стоимость СМР для бизнес-центров даже без кредитов до конца 2014 была выше, чем в большинстве соседних странах. В настоящее время себестоимости строительства для сопоставимых по качеству зданий в основном близки.

Ставки арендной платы

Средняя ставка на помещения класса А в Минске значительно выше, чем в городах Прибалтики, и ниже, чем в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве.

Минск по уровню ставок на помещения класса В ближе к столицам Прибалтики, чем к крупным городам стран СНГ (в классе В преимущественно офисы В1). Однако до изменений, начавших происходить на рынке с второй половины 2014 года, ставки аренды на офисы в Минске обгоняли многие европейский столицы: до 35 евро/мес. за м² за класс А, 20−22 евро за класс В1. При этом, как отмечалось выше, качество объектов в ряде случаев ниже, чем, например, в Москве, Прибалтике (в последнем случае — при более высоких ставках аренды в Минске).

Ставка арендной платы, €/1 м² /мес. без НДС и операционных расходов

* для рынков Москвы, Санкт-Петербурга и Киева нет деления в аналитических отчетах на офисы В1 и В2 классов (В- и В+). Данные для указанных городов приведены для класса «В» в целом.

Выводы

1. Рынок офисов Минска как в количественном, так и в качественном отношении отстает от столиц соседних стран примерно на 4−5 лет.

2. В количественном отношении из сравнительного анализа нет избытка или недостатка качественных офисов в Минске. В сопоставлении с качественными показателями и возможными факторами спроса (ВРП, количество юридических лиц) Минск отличается от соседних регионов достаточно высокими соотношениями, которые могут свидетельствовать о большом количестве офисов или, что более вероятно, о низкой эффективности экономики города в отношении компаний-арендаторов.

3. В Минске очевидный дисбаланс в отношении качественной структуры офисов: А класса почти нет (2% против 23% в Москве), а имеющиеся качественные объекты уступают объектам аналогичных классов в соседних странах, то есть качество объектов в среднем ниже.

4. Вакантность, особенно в сегменте качественных офисов, невысокая, даже с учетом вновь введенных объектов. Что косвенно свидетельствует о дефиците некоторых офисных форматов.

5. Ставки аренды в Минске на качественные офисы в среднем выше, чем в Прибалтике, сопоставимы с Киевом, но ниже чем в Москве или Питере.

6. В целом уровень развития отрасли, включая бизнес-процессы девелоперов, строительство — ниже, чем в странах-соседках. Ни девелоперы, ни архитекторы часто не обеспечены экономической эффективностью объекта, его потребительскими качествами.

Также можно отметить низкий уровень применения современных технологий в строительстве, непопулярность «зеленого» строительства в офисном сегменте, низкий уровень цифровизации большинства процессов, связанных с офисной недвижимостью. В последнем случае это особенно странно, если учесть высокие темпы развития ИТ отрасли в Беларуси.