Почему рынок недвижимости так напоминает 90-е — московский эксперт об эволюции торговых и бизнес-центров

8 апреля состоялась конференция «Коммерческая недвижимость: откровенный диалог», организованная «Про бизнес.». В обсуждении приняли участие девелоперы, арендодатели и арендаторы, банкиры, инвесторы, представители госорганов. Участники обменялись мнениями, как действовать в нынешних условиях высокой неопределенности. Кроме белорусских спикеров, делились опытом и зарубежные эксперты — из России, Литвы, Голландии.

Генеральным партнером выступила компания Office Solutions. Партнерами — Colliers International и Revera. Автопартнер — Такси «Пятница».

Об эволюции офисной и торговой недвижимости в Москве — от 1990-х до наших дней — на конференции рассказал Илья Кузнецов, руководитель отдела региональных проектов в компании Cushman & Wakefield (московский офис).

— Рынок офисной и торговой недвижимости в Москве цикличен. Офисная недвижимость начиналась со здания НИИ нарезкой на мелкие офисы — сейчас рынок в связи с ростом предпринимательства переходит на коворкинги. В торговой недвижимости все начиналось с рынков и сейчас тоже возвращается к ним.

Как эволюционировали офисы

1. В 90-е годы рынок офисной недвижимости в России только зарождался, были только старые административные здания. Институты закрылись, а площади были, и они были нужны. Так все предприниматели оказались в этих зданиях.

Здание НИИ Полиграфмаш (переоборудовано в 1981 году):

Длинное здание, которое можно «нарезать» на маленькие кабинеты с длинным коридором посередине. У всех были команды по 3−5 человек, и нужно было 15−30, иногда 100 квадратных метров. Здание очень подходило под офисные нужды развивающегося рынка.

Центр международной торговли, построен в 1980 году (он также назывался «Совинцентр» или «Хаммеровский центр» по имени бизнесмена, который «протолкнул» идею таких зданий в советском правительстве):

Проект появился еще в 70-е годы, когда советская внешняя торговля хорошо развивалась и многим компаниям нужно было присутствие в России. Типичное для американской школы глубокое здание с центральным ядром. Единственное, что нарушает картину — длинные коридоры, чтобы «резать» офисы на маленькие представительства международных компаний.

Кроме того, в этом центре есть гостиница и огромная стилобатная часть (общий цокольный этаж), которая обеспечивает инфраструктуру. Для иностранцев было важно иметь все в одном здании, потому что в то время им было сложно гулять по Москве — большой город, неизвестная социалистическая страна. Сложно себя перебороть и выйти на улицы.

2. Специально построенные офисные здания начали появляться с развитием экономики в середине 90-х.

Японский дом (построен в 1995 году) на Советской набережной. В нем есть центральное ядро и достаточно глубокие этажи. Так он отвечал возрастающим потребностям компаний в более крупных офисах — в частности, площадь одного этажа стала больше, чтобы разместить всех сотрудников вместе.

БЦ «Павелецкая плаза» (построен в 1997 году). Особенность этого здания и многих других в Москве в том, что политика сильно влияет на экономику — дизайн этого здания продиктован желанием на тот момент мэра Москвы Юрия Лужкова, чтобы на здании были башенки. Но внутри практично: большой, глубокий этаж, пусть с некоторыми нюансами типа острых углов и лестниц на внешнем фасаде, что сокращает площадь остекления и уменьшает площадь офиса.

Башня на Набережной (построена в 2004) — один из первых проектов «Москва-Сити». Сначала башня стояла одна, потом были построены еще два здания.

Первое здание имело план, отвечающий потребностям рынка — одна большая компания на этаже. Все технические зоны смещены в сторону, максимальное остекление. Единственный прокол, пожалуй — это острый угол здания. Зато каждая компания могла поставить в этот угол большой фикус.

Далее российская экономика и компании «полнели», и здания полнели вместе с ними. В третьей фазе проекта «Москва-Сити» уже больше 3000 квадратных метров — и эффективность тоже куда выше. Нет острых углов, больше лифтов. Яркий пример растущей нефтяной экономики.

Потом пришли американские девелоперы. Они куда более практичные, чем турецкие. Например, в бизнес-центре Ducat Place III (построен в 2006) глубокий этаж, во всех офисах светло, инженерные коммуникации смещены в центр, чтобы вокруг были только столы и переговорные.

Это здание изменило подход многих девелоперов. Он много раз был повторен, но с нюансами. Так, на площади Белорусского вокзала (первая линия) нужно было как-то «ублажить» главного архитектора города и уйти к чуть менее эффективным офисам — это проект «Белая площадь» (построен в 2009). Тем не менее, в нем нет острых углов и практически нет потерь, связанных с формой здания.

Здание «Белые сады» (построено в 2013) стоит сразу за «Белой площадью» — это уже вторая линия. Там можно было сделать плоские фасады и достичь максимальной эффективности. Появляются прямоугольные решения, все инженерные коммуникации в середине, вокруг только стекла, высокие потолки.

Причем это происходило скорее вопреки — когда вы долго проектируете на быстрорастущем рынке, вы теряете деньги. Такие здания появлялись только благодаря тому, что приходили опытные иностранные девелоперы.

Но это не значит, что рынку нужны только строгие и эффективные офисные здания.

3. Переход к коворкингам. Многим — менее формализованным и более креативным компаниям — нужно чем-то вдохновляться. А вдохновляться в зданиях класса «А» нечем, разве что чистым мрамором. Так рынок дозрел до восстановления промзон. Жаль, что это не происходило раньше, потому что сейчас они являются меккой не только для сотрудников здания. Там много общественных пространств, куда идет практически весь город. И это совершенно меняет парадигму офисного здания, делает из него общественное пространство, где можно пребывать до и после работы.

Не каждой компании подходит коворкинг — обслуживаемый офис, где вы можете взять один или несколько столов для своей команды. Это больше привлекает креативные индустрии, востребовано среди начинающих предпринимателей. Но, например, есть и архитектурные компании.

В Москве коворкингов номинально около 100, хороших — до 10, и все они неплохо заполнены. Например, коворкинг «Ключ» (появился в 2016 году). Владельцы арендуют большое помещение, полностью отделывают и сдают его по столам. Заполняемость близка к 100%.

Эволюция торговой недвижимости

Рынок торговых центров в Москве начинался в 1997 с «Охотного ряда», который был построен по политическим причинам — основной целью было закрыть площадь от митингов. Но так совпало, что бум потребительского рынка поддержал этот центр.

В 2002 году появился ТЦ «Атриум», спроектированный американскими архитекторами по всем канонам. Правда, реализован он не совсем по канонам — зеленая зона была продана оператору под казино. Потом казино закрыли, и помещение оказалось пустым.

Проект «Мега» появился в 2002 году, когда шведы решили, что надо строить не только мебельный центр, а еще и торговый. В этом случае «Икея» владеет своим помещением и есть понимание, что она никуда не денется.

Местные предприниматели, владельцы рынков, тоже строили торговые центры — например, ТЦ «Европейский» в 2006 году. Они не соблюдали никаких канонов торговой недвижимости, но место решает все. Несмотря на то, что они построили просто большой рынок, он стал очень успешным.

Девелопер ТЦ «Метрополис» в 2009 году думал наперед, и изначально проект был спроектирован так, чтобы можно было строить в две фазы. А если вы не хотите думать, как позиционировать торговый центр, то просто стройте самый большой.

Торговый центр «Авиапарк» — яркий пример, как девелоперы переоценивают объем рынка, строят очень большой объект и потом несколько лет рынок догоняет его, а ритейлеры придумывают новые концепции. Например, компания, которая делает квест, сделала здесь квест на 5 000 квадратных метров. Если бы не было «Авиапарка», то они бы никогда такое не реализовали.

Далее рынок пошел в аутлет-центры. Вот два примера, построенных по всем канонам, с открытыми галереями. Оба объекта выходили очень вовремя, в кризис, и для аутлета это очень правильная история — приверженность бренда у людей остается, а денег у них меньше.

Vnukovo Outlet Village, открытый в 2013:

Belaya Dacha Outlet — в 2014:

Все начиналось с рынков — и теперь удивительным образом мы возвращаемся к рынкам. Например, «Даниловский рынок» на заре 90-х с кучей торговых центров на улице.

Теперь по всему периметру этого рынка порядка 30 кафе и ресторанов различной концепции, причем несетевые, не фастфуд, таких нигде в городе нет. В кризис у людей появилось больше времени, они стали больше придумывать — и реализовали концепции, которых нигде в городе нет. И весь город приезжает, чтобы отстоять очередь, например, за вьетнамской едой.

Цикличность приводит к таким явлениям.

Реконструкция московских улиц тоже влияет на рынок ритейла. Улицы становятся более пешеходными. Ритейл сначала загибается на этих улицах, а потом начинает работать. Люди стали ходить по городу. Это то, что будет развивать рынок недвижимости в ближайшие несколько лет.