Рынки «Про бизнес» 13 января 2020

«Арендные ставки и не думают снижаться» — что происходит на рынке коммерческой недвижимости в Беларуси

В 2019 году на белорусском рынке коммерческой недвижимости появились новые крупные объекты, рост арендных ставок незначительно замедлился. О том, что еще происходит в отрасли и чего стоит ожидать в 2020 — рассказал управляющий директор, партнер Colliers International Денис Четвериков.

— Для всех уже стало давно понятно, что хороший и достаточно большой офис по разумной цене возле станции метро в Минске найти сложно. И в целом 2019 год, как и предыдущие, прошел под знаком недостаточного выбора офисных площадей.

управляющий директор, партнер Colliers International Денис Четвериков — **Денис Четвериков**
Управляющий директор, партнер Colliers International

Тем не менее прошедший год все-таки был более заметен в плане событий на рынке коммерческой недвижимости, чем предыдущий. Например, к нам пришел всемирно известный бренд Regus, многие торговые сети увеличили количество объектов аренды после ребрендинга и/или завершения M&A-сделок.

О том, что произошло на рынке коммерческой недвижимости Беларуси в прошлом году и какие интересные объекты появятся в разных сегментах в 2020 году — расскажу далее.

Офисная недвижимость

На рынок были выведены новые объекты валовой арендной площадью (GLA) более 87 тыс. м², наиболее заметными из которых стали БЦ «Футурис», БЦ на Полесской. Но выбор качественных офисов (особенно 500+ м²) все равно остается невелик и ограничивается еще несколькими бизнес-центрами. В частности, такие возможности могут предоставить бизнес-центр на месте бывшей «Фабрика-кухня» на ул. Свердлова, 2, возводившийся долгие годы бизнес-центр на проспекте Дзержинского, 3, бизнес-центр Team Building, построенный на внешнем кольце МКАД, и еще несколько небольших офисных объектов.

Более выраженные очертания стали приобретать альтернативные (для Минска) способы удовлетворения потребностей в офисных площадях — например, коворкинги. В открытии новых коворкингов активно пробуют свои силы локальные девелоперы. Кроме того, как я уже говорил, в Минск вошел бренд Regus, который кроме стандартных офисных помещений предоставляет услуги аренды мини-офисов и незакрепленных рабочих мест. Активным пользователем новаторства стала одна из ИТ-компаний, которая заняла 100% рабочих мест в здании Regus.

В прошлом году стал заметен спрос на старые, в том числе производственные, здания, которые сдаются под офисы после реконструкции. Такие примеры вы найдете в бывших промобъектах на улицах Кальварийская, Пинская, В. Хоружей. Более того, под офисы используются и некоторые более неожиданные объекты, например, предназначенные под апартаменты и т.д. В частности, офисы предлагаются в таком люксовом и пафосном объекте, как введенный в 2019 году МФК Liberty Residence на ул. Интернациональной.

Неудивительно, что ставки аренды в 2019 не только не думали снижаться, но и продолжили свой рост. Не такой интенсивный, как в 2018, но тем не менее.

В среднем ставки выросли на 4−5% в евро-номинале и составили € 16−22 без НДС за 1 м² для помещений в зданиях класса В1. Аренда же в более дорогих офисах доходит до € 35 без НДС за 1 м² в месяц.

Что касается цен продаж, то для современных бизнес-центров распродажа площадей множеству собственников нехарактерна. Здесь, скорее, можно вести речь о продажах здания целиком или этажами. Ввиду немногочисленности таких сделок в сегментах В1-А говорить о стабильном рыночном уровне цен не приходится. Скорее, есть некоторые средние ожидаемые значения доходности или цен, за которые сегодня можно купить/продать объект. Это 10-летняя окупаемость или интервал цен, формируемый достаточно стихийно и сильно зависящий от локации здания, его технических характеристик и прочих параметров.

Но ушедший 2019 год и здесь стал приятным исключением. За этот период было совершено столько сделок с крупными офисными площадями, сколько, наверное, не было в сумме за предыдущие 5−6 лет. В частности, можно отметить приобретение крупных площадей в таких знаковых объектах, как БЦ «Клевер Парк», МФК «Ривьера Бизнес и СПА», БЦ на Тимирязева, 72 и др.

Что касается новостей из сферы ИТ, можно отметить, что были достаточно крупные сделки как по аренде, так и по покупке объектов. ИТ остается самым активным сектором, требующим новых качественных офисных площадей. Эти компании в числе арендаторов крупных площадей в новых бизнес-центрах 2019 года — «Футурис» и «Навигатор».

На следующий год серьезных изменений на рынке офисной недвижимости не ожидается. Заявлен ряд объектов, которые планируется сдать в эксплуатацию. Но, если не брать в расчет МФК «Шантер Хилл», то эти объекты вряд ли кардинально изменят ситуацию на рынке ввиду своего относительно небольшого размера или узкой целевой аудитории. Так, среди новых объектов заявленный на начало года БЦ BK Capital Palace является достаточно дорогим, не рассчитанным на массовый сегмент. Что касается МФК «Шантер Хилл», то пока сложно прогнозировать точные даты выхода объекта на рынок и площади, которые будут предлагаться в аренду. В случае, если объект все-таки будет введен, и на рынок выйдут около 40 тыс. м² офисов, это может в некоторой степени оказать на него влияние. Хотя в ценовом измерении вряд ли в 2020 рынок изменится существенно: снижение ставок аренды не прогнозируется.

Тут следует оговориться, что возможны изменения политического или макроэкономичекого характера, которые повлияют на рынок офисов. Это в первую очередь: интеграция с Россией, изменение цен на нефть и газ, оценка ИТ-сообществом этих процессов и прочее. Прогнозировать более или менее точно изменения сложно, но, повторюсь, рыночных предпосылок для кардинальных перемен в сегменте нет.

Торговая недвижимость

Сегмент торговой недвижимости в текущий период развивался не так активно, как офисный, но и здесь были свои яркие события. Среди наиболее заметных в жизни ритейла — приход H&M, который занял нехарактерные для Минска большие площади, открытие первого магазина New Yorker и затем развитие сети, открытие ТРЦ «Палаццо» и самого крупного гипермаркета сети ОМА в пригороде общей площадью более 17 тыс. м².

В целом ситуация в этом сегменте достаточно стабильна: РТО в 2019 продолжил рост, белорусский рубль был стабилен, только в конце года позволил некоторые колебания. Развивались продовольственные и непродовольственные сети, продолжалось совершение M&A-сделок. Это привело одних игроков к освобождению занимаемых площадей, а других — не только к концептуальным переменам, но и к активному освоению новых торговых локаций.

Из этой череды событий, на мой взгляд, важно выделить следующие:

В начале 2019 года прекратили работу магазины под брендом «Бруснiчка», принадлежавшие «Евроторгу». Этот же ритейлер в конце года анонсировал продажу принадлежащей ему дрогери-сети «Магия»
На площадях ряда гипермаркетов ProStore начали функционировать гипермаркеты сети «Грин»
Начали «видоизменяться» многие магазины «Рублевский». Эту сеть компания «Санта Ритейл» приобрела еще в 2018 году и на протяжении 2019 года активно проводила ребрендинг, открывала новые локации
Аналогично поступила сеть «Соседи», которая приобрела «легенду и пионера супермаркетов» Беларуси — сеть «Престон»
Крупная M&A-сделка произошла в фармацевтическом ритейле: холдинг «Аптека Групп» приобрел сеть «Заботливая аптека», состоявшую из 61 аптеки
Крупная сеть дрогери «Остров чистоты» включила в свой ассортимент продовольственную товарную группу и стала именоваться «Остров чистоты и вкуса». И при этом активно развивалась: за 2019 год приросла более чем 100 розничными объектами
Были открытия и в регионах: ТЦ «Бобровский» в Мозыре, ТЦ «Корона» в Гомеле, торгово-развлекательная зона в МФК «Атриум» в Могилеве.

Однако все это практически не отразилось на стоимости аренды площадей в сегменте. Ставки росли только в наиболее востребованных торговых объектах: Дана Молл, Галилео, Грин Сити. Потихоньку стала возвращаться жизнь даже в торговые центры старого формата, рассчитанные на категорию арендаторов преимущественно из числа ИП: «Зеркало», «Силуэт», «Импульс». Кроме, разве что, ТЦ «Столица»: вдохнуть жизнь в этот дорогостоящий объект в центре столицы пока не удается.

Об активности в сегменте ритейла свидетельствует и ряд крупных сделок: ТЦ Арена-Сити на пр. Победителей обрел нового собственника, ТЦ «Е-Сити» на ул. Денисовской перешел в собственность ООО «Табак-Инвест» (сеть «Корона»). ООО «Табак-Инвест» стал собственником и ряда крупных региональных торговых центров, принадлежавших сети «Алми»: в Бресте и Гродно.

В следующем году ожидается ряд новых крупных открытий: ТРК «Тринити» в Гродно, ТЦ «Мега Сити» в Минске, «Торговая галерея Сеница», ТРЦ «Минск Сити Молл», ТРЦ «Центрополь» и прочее.