«Покупателей вымыло». Что будет дальше с рынком жилой недвижимости

Что происходит на рынке жилой недвижимости, в каких условиях работают застройщики, почему растут цены на квартиры и что с ними будет дальше? Об этом и многом другом «Про бизнес» рассказал Артем Сахаревич, аналитик Realt.by.

— Начало года на рынке жилой недвижимости было бурным — в январе, феврале и марте были побиты рекорды по числу проданных квартир, цены демонстрировали уверенный рост. В целом, повышенная активность покупателей наблюдается уже больше года и связана она со снижением ставки рефинансирования и, как следствие, уменьшением стоимости банковских кредитов, которые позволили выйти на рынок огромному пласту покупателей.

Но к маю ситуация начала показывать первые признаки стабилизации. Сейчас мы видим, что на вторичном рынке растет число желающих продать квартиру — не все верят в продолжение ажиотажа.

О ценах и объемах сделок

Цены на квартиры в Минске действительно выросли, причем не на какие-то символические проценты. За год на 13% подорожал вторичный рынок, готовые новостройки — на все 20%.

Средняя цена предложения сейчас «приклеилась» к круглой отметке в $ 1300 долларов за м². Цены, по которым сделки совершаются, примерно на 2,5% меньше — примерно $ 1260.

Если говорить отдельно про одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, то средняя цена продажи за последний месяц составила $ 49 тыс., $ 60 тыс. и $ 80 тыс. соответственно.

Как видим, дисконт между заявленной ценой и ценой сделки минимален, хотя еще 2 года назад можно было легко сбросить 5−10% с цены в объявлении.

На растущем рынке никто не торопится идти на уступки. Более того, многие продавцы, видя, что цены начали расти, вообще снимали объявления в надежде потом продать квартиру подороже.

Что касается количества сделок в Минске, то уже больше года оно не опускается ниже 1000 в среднем в месяц. Максимум был в конце прошлого года — их число доходило до 1500. Что-то похожее было в феврале и марте этого года — 1400, но в апреле, мы видим, что все-таки спрос немного упал — до 1200 сделок.

О спросе

Не совсем верно объяснять ажиотажный спрос одними лишь доступными кредитами.

На мой взгляд, не в последнюю очередь всплеск активности покупателей связан с последними демографическими изменениями. Сейчас в Минске как никогда велика доля жителей в возрасте от 25 до 35 лет.

На этот период приходятся основные события в жизни молодых людей — они создают семьи и заводят детей. Стимулов для того, чтобы задуматься о решении своего жилищного вопроса (самостоятельно, с помощью родственников или кредитов) более чем достаточно.

На мой взгляд, спрос на квартиры сейчас примерно на 15% выше, чем был 5 лет назад, только за счет демографических сдвигов.

Прослеживаются изменения и в структуре спроса. Еще 3−5 лет назад хитом продаж были малометражные квартиры-студии, рассчитанные на одного человека либо пару без детей. Сегодня молодым семьям с ребенком, которые превалируют в категории покупателей первого жилья, нужна отдельная комната для малыша. Застройщики быстро сориентировались и начали предлагать формат «евродвушек», у которых кухня совмещена с гостиной, что экономит общую площадь квартиры и, соответственно, бюджет покупателей.

Осенью прошлого года стремительно вымывались с рынка предложения квартир более высокого класса — подешевевшие кредиты сначала позволили людям покупать более качественное жилье, чем они изначально планировали. Но по мере роста цен покупатели умерили свои требования, и эта тенденция сошла на нет.

О предложении

Последние три месяца на вторичном рынке стремительно росло предложение квартир. Причин для этого несколько.

• Во-первых, те, кто покупал недвижимость в 2016 или в начале 2017 года, уже могут перепродавать ее и получать неплохую прибыль 
• Во-вторых, видя замедляющийся рост цен, на рынок вернулись те продавцы, которые занимали выжидательную позицию
• В-третьих, продавцов напугал скачок курса доллара. Хотя он быстро стабилизировался, продавцов валютные колебания беспокоят — мы подобную реакцию видели неоднократно

Но самые кардинальные изменения произошли на рынке новостроек. Буквально 2 года назад среднестатистическая новостройка представляла собой проект на заключительной стадии строительства либо вовсе готовый объект. Сегодня типичная новостройка находится на стадии котлована, то есть сдадут ее через полтора-два года. Это итог чрезвычайно высокого спроса — покупатели «пылесосом» прошлись по рынку новостроек, но отреагировать ростом числа новых проектов отрасль не успела.

Если сегодня на рынок выходит объект, квартиры в котором застройщик специально не продавал на ранних стадиях строительства, то он будет пользоваться высоким спросом и должен сулить хорошую прибыль.

Резкие изменения по степени готовности проектов говорят еще и о недостаточном объеме ввода нового жилья. Причем произошло оно в первую очередь за счет резкого сокращения строительства с господдержкой. Если раньше коммерческие застройщики занимали 50% рынка, то сегодня они вводят 80−90% всего жилья в столице. Часть очередников, рассчитывавших построиться на льготных условиях, потеряли надежду и в конце концов перешли к коммерческим застройщикам, у которых не было возможности резко нарастить объемы проектов, что привело к дефициту.

Городские власти, на мой взгляд, только недавно осознали эту проблему. В последнее время мы видим, что стало появляться все больше проектов по комплексной реконструкции ряда районов, в первую очередь тех, где превалирует частный сектор.

О конкуренции

В плане конкуренции на рынке новостроек сложилась довольно любопытная ситуация: на 10 компаний в Минске приходится 2/3 всего предложения, 4 самых крупных игрока контролируют 40% рынка. Такого давно не было — в 2013—2014 годах на рынке были проекты от десятков самых разных компаний, было больше мелких и средних застройщиков. Сейчас все укрупняется, консолидируется, и вряд ли ситуация изменится.

Выход на рынок новых игроков упирается в финансирование и наличие участков. Участки, которые сегодня предлагаются городом, все с обременениями. Нужно готовиться к сносу и тщательно рассчитывать экономику проекта. Конечно, новые компании будут появляться, но с проектами точечной застройки из 1−2 домов.

В этом есть и свой положительный момент: раз на рынке остаются крупные компании, риски долгостроев существенно снижаются. Вспомните 2013 год. Цены каждый месяц вырастали на 3% — на той волне строили все, кому не лень. Зачастую это были далекие от сферы недвижимости компании, допускавшие ошибки на каждом этапе проекта. Итогом стало большое количество долгостроев, проблемы которых город «разгребал» потом не один год.

О ситуации в регионах

В регионах ситуация во многом напоминает то, что происходило в Минске. С начала года цены выросли — в среднем на 4−5%. В некоторых городах рост был довольно внушительный: +7,5% в Солигорске, +10% в Молодечно.

Причины роста те же, что и в столице — сказались кредиты. Поскольку стоимость квартир там примерно в два раза ниже, чем в Минске, то влияние «кредитных денег» ощущается даже сильнее. Если в Минске, чтобы покрыть 50% стоимости «однушки» покупателю нужно брать кредит примерно на $ 20−25 тысяч, то в регионах хватит $ 8−10 тысяч. Важный сдерживающий фактор для развития региональных рынков жилья заключается в том, что часть покупателей всегда забирает Минск.

Прогнозы

Последний год для застройщиков выдался просто чудесным: покупали все, что выставлялось на продажу. Этот год также должен быть неплохим, но вряд ли мы увидим новые рекорды по числу сделок. Рынок ждет постепенная стабилизация спроса и цен.

Причем в ближайшие месяцы конкуренцию застройщикам будут составлять продавцы со «вторички», ближе к концу года я жду рост предложения и на рынке новостроек.

Достигаться он будет усилиями существующих крупных игроков, которые продолжат осваивать имеющиеся у них площадки.

Успешный год расслабил застройщиков, у которых не было стимулов придумывать особые предложения для покупателей. Достаточно было того, что у них просто имелись в наличии нужные квартиры. Стабилизация спроса вынудит их больше вкладывать в рекламу и пытаться отстроиться от конкурентов не только по цене, но и за счет уникальных «фишек» своих проектов. В кризисные 2015−2016 годы рынок сделал большой шаг в этом направлении, но дешевые кредиты на время замедлили прогресс.

В июне состоится очередное заседание Нацбанка, где будут обсуждать возможное снижение ставки рефинансирования. Даже если ее в очередной раз понизят, то скорее всего на 0,25−0,5 процентных пункта.

Это, конечно, даст некоторый импульс рынку, но таких последствий, как раньше уже не будет, поскольку пласт потенциальных покупателей был значительно вымыт за последние годы. Говоря простым языком — квартиру в 2016–2017 годах купили и те, кто планировал, и те, кто не планировал.

Перспектив для роста цен во втором полугодии видится немного. Более того, я не удивлюсь, если в ближайшие месяцы последует небольшая коррекция на несколько процентов из-за резкого роста предложения на «вторичке». Я думаю, что уровень в $ 1300 за квадратный метр будет выступать, своего рода, «потолком» для роста цен вплоть до осени.