Спрос на офисы растет. Кого и как это заставит поменяться

Пять лет назад этот показатель был наполовину меньше, на уровне 440 тыс м². Сейчас в Минске насчитывается 118 бизнес-центров различных классов качества, а их совокупная офисная площадь уже приближается к отметке в миллион квадратных метров. Посмотрите на этот график:

Рынок офисной недвижимости, как и любой другой, цикличен. Последний раз он рос в 2012–2013. Высокий спрос заставлял ставки аренды расти и стимулировал строительство новых бизнес-центров. Если с 2010 по 2012 рынок ежегодно получал в среднем 37 тыс. м² новых площадей, то за 2013−2014 он увеличился более чем на 280 тыс. м². Объемы строящихся бизнес-центров закладывались на перспективу стабильного роста экономики. И уж тем более не учитывалось, что спрос может упасть. 

Но уже в 2014 начался спад в экономике, предложение офисов постепенно стало опережать предъявляемый спрос. Новые площади уже не успевали поглощаться рынком. В результате проседание составило от 20% до 50%. Сильнее всего подешевели офисы класса «С». Посмотрите на график:

Сейчас, через несколько лет, мы видим, что ситуация не только нормализовалась, но даже наоборот — со второй половины прошлого года ставки аренды снова начали показывать тенденцию к росту:

Что дает рынку такое оживление

1. Ничего сверхъестественного — наблюдается здоровое движение на фоне отсутствия экономических потрясений. За последние несколько лет многие компании уже адаптировались к новым условиям. На этом фоне кто-то начал расширять штат сотрудников и поэтому в прежнем офисе уже стало тесно. Кто-то хочет собрать в одном месте всех сотрудников компании, из разбросанных до этого по городу филиалов.

2. Собственники сдаваемых в аренду офисов начали пересматривать ставки по действующим договорам в сторону их повышения. Не все арендаторы согласны с этим: для кого-то новая ставка уже не по силам.Кто-то считает, что с учетом повышения за эти деньги можно арендовать офис и получше.

А кто-то давно планировал переезд, но заняться этим вопросом в текучке дел никак не удавалось.

3. Некоторое напряжение отмечается в отношении офисов в свежих бизнес-центрах. Девелоперская активность, по сравнению с началом 2010-х, заметно снизилась. Вышедшие за несколько последних лет новые площади в бизнес-центрах уже в большинстве своем поглощены. В результате арендаторы, нуждающиеся в современном офисе 500+ м² вынуждены сейчас активно мониторить рынок. Крупные арендаторы вовсе стараются «забронировать» место в бизнес-центре еще до ввода его в эксплуатацию. Если ранее для крупных арендаторов переезд был отнюдь не простым делом, то сейчас он усложнился в разы. Процесс поиска и выбора растягивается на очень напряженные месяцы, и когда кажется, все — нашли то, что надо, начинается не менее «горячий» этап согласования условий аренды. Не у всех получается в одиночку дойти до конца, а некоторых и вовсе обходят на повороте другие арендаторы.

Отдельно стоит рассматривать крупные компании, готовые арендовать бизнес-центры целиком. Объектов, соответствующих требованиям подобных арендаторов, на рынке всегда было немного. И, конечно, далеко не по каждому такому объекту заключался договор. Если в начале 2010-х таким бизнес-центром был «Волна», то в 2016 к нему примкнули «Красавiк» и «Орлан», в 2017 Fortune. Сюда также можно добавить и Smile Plaza.

Читайте также: Как строился и «продавался» бизнес-центр «Красавiк» — кейс от Владимира Давидовича

Что произойдет на рынке до конца года

Сейчас в бизнес-центрах ищут нового арендатора 27 тыс. м² офисов различного класса качества и площади. Да, большинство из них по размеру не превышают 250 м², но есть и более просторные предложения. Поэтому выбор есть. А если добавить к этой цифре еще и офисные помещения, встроенные в современные новостройки, то вопрос дефицита отодвигается на перспективу как минимум еще нескольких лет. Но то, что сейчас арендаторы стараются улучшить свои условия работы — это факт.

Кроме того, до сих пор много компаний продолжают арендовать офисы в зданиях советской постройки, в которых так и не провели необходимой модернизации либо реконструкции. Поэтому миграция действительно существует, предпосылок для ее прекращения нет. Разве что уменьшить ее интенсивность может экономическая нестабильность.

Что делать собственникам устаревших зданий

Может так случиться, что со временем из-за миграции арендаторов, административные здания и бизнес-центры старого формата могут значительно опустеть. В результате перед собственниками этих зданий встанет резонный вопрос — что делать? Снижать и без того низкую стоимость аренды? Сдавать площади за «коммуналку»? Это путь в никуда. Проблему таким образом не только не решить, но и наоборот — этот ход только усугубит ситуацию, потому что средств на поддержание офисного центра в хорошем состоянии будет все меньше и меньше.

Выходов из подобной ситуации несколько:

1. Модернизация с изменением концепции. А возможно, с последующей передачей коммерческого управления таким объектом специалистам. При этом неважно, один собственник у здания или оно принадлежит дольщикам. Всегда можно прийти к одному знаменателю, когда на кону стоит решение крупной проблемы.

2. Можно пойти по пути достаточно молодой тенденции и выделить в составе бизнес-центра коворкинг-площади. Сложность ее реализации в том, что на управляющую компанию бизнес-центра ляжет еще и функция постоянной работы с арендаторами коворкинга, что весьма трудозатратно. Но при этом наличие в составе бизнес-центра коворкинга, позволяет не только найти применение для не очень удобных помещений, но и добавить дополнительный сервис для основных арендаторов офис-центра, а именно, предоставление дополнительного оборудованного рабочего пространства для временных проектов. Очень удобно, когда такое помещение расположено в том же бизнес-центре, и нет необходимости перестраивать все бизнес-процессы под временный проект.

Читайте также

• Как заполнить торговый центр «под завязку» во время кризиса — кейс из Бреста

• Что помогло застройщику увеличить продажи квартир на 62% за год — кейс