Площадей много — развлечений мало. Основательный обзор торговой недвижимости Беларуси, России, Украины и Прибалтики

Что происходит на рынках торговой недвижимости Беларуси, России, Украины и стран Прибалтики — сравнивает и комментирует Денис Четвериков, директор Департамента исследований и консалтинга, партнер Сolliers International в Беларуси.

— В отношении современной торговой недвижимости при оценке насыщенности локального рынка часто прибегают к сравнениям с зарубежными и сопоставимыми рынками и оценивают обеспеченность квадратными метрами на 1000 человек (реже — на 1 человека). Однако это вряд ли может быть положено в основу принятия решения о строительстве новых объектов, потенциале роста рынка или достаточности торговых объектов.

Для подобных решений о насыщенности рынка и перспективах его развития в учет следует принимать ряд факторов спроса, предложения, макроэкономических параметров населенного пункта и т.д. Но все же наиболее релевантно — по конкретному земельному участку и формату объекта. Какие факторы стоит учитывать:

Общее количество торговых объектов
Сегментирование предложения (разбивка на форматы классы, и пр.). Предложение торговых объектов в каждом из сегментов
Заявленные и вероятные новые объекты в зонах обслуживания
Количество населения в зонах обслуживания
Доходы населения и прогнозы по ним
Расходы населения, в т.ч. по категориям
Динамика населения
Жилищное и иное строительство в зоне обслуживания
Туристический потенциал территории, количество туристов, приезжих и туристические магниты
Транспортные узлы в зонах обслуживания (аэропорты, вокзалы, порты), уровень внутригородской транспортной доступности (метро, авто и пр.)
Генераторы трафика и магниты: бизнес-районы, учебные заведения, стадионы, аквапарки
Наличие на локальном рынке и в зонах обслуживания магазинов международных брендов (которые могут стать потенциальным арендатором в торговом объекте)
Оценка страновых рисков, в том числе западными аналитиками
Ценообразование в ритейле, таможенные платежи, правила по защите собственных производителей и пр.
Доступность кредитов как для населения, так и для девелоперов
Динамика РТО (розничный товарооборот) с прогнозами
Вакантность в среднем по рынку и в объектах-конкурентах
Динамика ставок аренды и прогнозы по ним

И, как в большинстве прогнозов, даже при всестороннем рассмотрении вышеперечисленных факторов, может быть построено несколько моделей, которые условно будут предсказывать развитие текущей ситуации. А всесторонний анализ может предостеречь девелоперов от необдуманных решений и помочь подготовиться к различным сценариям развития.

Количество: предложение современных торговых площадей

По предложению современных торговых площадей в абсолютном выражении (тут и далее все расчеты по арендопригодной площади) очевидно лидирует Москва, на втором месте Санкт-Петербург, третье место делят Минск и Киев. При этом следует заметить, что размеры Риги, Вильнюса и Таллина меньше.

Но я отмечу: на различных рынках объекты классифицируются по-разному, и некоторые мелкие и не очень качественные объекты, которые в Минске, например, включаются в сток торговых объектов, в Москве, могут даже не учитываться в общем стоке. Например, в Минске учитываются торговые объекты свыше 3,5 тыс. м², даже если почти весь объект представлен одним супермаркетом, а в западноевропейской практике — обычно это торговые центры свыше 5 тыс. м² с долей одного арендатора не более 70% площадей.

Предложение площадей современных торговых центров, тыс. м²

Однако, абсолютные площади ничего не говорят о реальных или потенциальных потребностях в торговых площадях. Так, если учитывать количество постоянного официального населения города, то картина меняется: в сравнении со столицами Прибалтики, у Киева, Москвы, Санкт-Петербурга и Минска обеспеченность торговыми площадями на количество проживающих ниже.

Обеспеченность площадями современных ТЦ на душу населения, м²/1 чел.

Обеспеченность торговыми площадями

Для сопоставления количества торговых площадей с платежеспособным спросом, можно рассмотреть покупательскую способность населения и количество торговых площадей.
По данным компании GfK (Purchasing Power Europe 2016/2017), покупательская способность белорусов в 2,9−3,5 раза меньше, чем у жителей Прибалтики.

Покупательская способность в расчете на душу населения, в €

А так выглядит обеспеченность площадями современных торговых центров в расчете на покупательскую способность населения

Так как данный рейтинг не учитывает Россию (и разницу в доходах между крупными городами и регионами), то дальнейшие расчеты основываются на данных по средней начисленной заработной плате за месяц в рассмотренных городах. К слову, за исключением Киева, во всех этих городах уровень начисленной заработной платы в 1,6−2,6 раза выше, чем в Минске.

В расчете на совокупную начисленную заработную плату насыщенность торговыми площадями в Киеве и Минске на самых высоких уровнях, что, исходя из данных по покупательской способности, свидетельствует о недостаточных официальных доходах населения по отношению к количеству торговых площадей. При этом в Москве, исходя из этих усредненных значений, насыщенность торговыми площадями не такая высокая. Конечно, если рассматривать Москву и пригород, то насыщенность объектами различного формата в разных районах будет неодинакова, и среднее значение по рынку не очень информативно, требуется анализ конкретных зон обслуживания.

Обеспеченность площадями современных ТЦ в расчете на совокупную начисленную заработную плату*

*рассчитывается как совокупное предложение площадей современных торговых центров, м²/ (средняя начисленная заработная плата, €, * количество занятых в экономике, тыс. чел.)

Международные бренды

Для оценки степени развития локального рынка и перспектив поглощения торговых площадей важно оценить не только конечный спрос (со стороны потребителей — количество потенциальных покупателей), но и спрос со стороны возможных операторов, поскольку именно торговые операторы будут платить собственнику объекта ставку аренды и предлагать товары и услуги конечным повторителям. Например, в Беларуси зачастую встречаются ситуации, когда в конкретной зоне дефицит предложения есть платежеспособный спрос со стороны населения, но заполнить объекты некем. Операторы не заходят в страну по различным неэкономическим причинам.

В актуальной онлайн-базе данных по всем крупным ритейлерам Европы Retail-Index зарегистрировано 6000 розничных сетей, расположенных в Европе (сети от 5 магазинов или с оборотом от 3 млн €). По информации Retail-Index, наибольшее количество брендов из рассматриваемых стран зарегистрировано в России (228 брендов), наименьшее — в Беларуси (31 бренд).

Количество присутствующих международных брендов

Если в России представлен 61 международный бренд одежды, то в Минске — всего 9.

Структура присутствующих международных брендов

Минск с большим отрывом отстает по предложению площадей в расчете на 1 международный бренд: на него приходится 41,5 тыс. м² площадей. Это иллюстрирует ту ситуацию, которая сложилась в Минске: построены новые торговые центры, но есть сложности с их заполнением арендаторами. Наилучшая обеспеченность — в Риге.

Обеспеченность площадями современных торговых центров (тыс. м²) в расчете на 1 международный бренд

Также можно рассмотреть, кто из наиболее крупных ритейлеров присутствует в рассматриваемых странах (список ритейлеров составлен на основании отчета Best Retail Brands Europe компании Interbrand).

Присутствие ТОП 25 международных брендов

Россия лидирует по присутствию крупных международных брендов.

Количество присутствующих международных брендов из ТОП 25

В России среди рассматриваемых стран представлено наибольшее количество международных брендов, в Беларуси — наименьшее. При этом в странах Прибалтики представлено брендов ненамного больше относительно Беларуси. Но в Прибалтике и торговых площадей в абсолютном выражении не так много. Если же сопоставить количество площадей с количеством международных брендов, то в Минске явно переизбыток площадей по отношению к количеству международных брендов. В Москве также площадей достаточно много, если смотреть относительно количества мировых брендов.

Недостаток международных брендов может являться прямой причиной низкой популярности объекта и высокой вакантности.

Вакантность

Вакантность является стандартным рыночным показателем, отражающим количество пустующих помещений на рынке. Вакантность 5% считается нормальной, она отражает процесс ротации арендаторов. Низкая вакантность в Вильнюсе и Таллине может косвенно свидетельствовать о ненасыщенности рынка (см. обеспеченность площадями).

Вакантные площади

Самые высокие показатели пустующих площадей в Москве и Минске обусловлены, в первую очередь, вводом ряда новых крупных объектов, которые пока не вышли на полную мощность по загрузке. Также в Минске наблюдается кризис ряда торговых центров старых форматов, ориентированных на мелких предпринимателей.

Ставки арендной платы

Наивысшие арендные ставки в наиболее успешных объектах (Prime Headline Rent) отражают арендные ставки для рядовых арендаторов за типичные помещения, соответствующие спросу (обычно 250 м²) в лучшем на рынке торговом центре.
Ставки аренды в Москве и Санкт-Петербурге самые высокие, самые низкие — в Минске.

Ставка арендной платы, €/1 м²/мес. без НДС и операционных расходов

Качество: самые крупные объекты

Из объектов в рассмотренных городах самый крупный (по арендопригодной площади) торговый центр расположен в Москве — это торговый центр «Авиапарк» (230 тыс. м²). На втором месте «Мега Дыбенко» в Санкт-Петербурге (142 тыс. м²), на третьем — Lavina Mall в Киеве (127,5 тыс. м2). Эти объекты, как и AKROPOLIS в Вильнюсе, классифицируются как суперрегиональные торговые центры (площадь от 75 тыс. м²).
Самые крупные объекты в Минске, Риге и Таллине классифицируются как региональные торговые центры.

Площади крупнейших торговых центров в рассмотренных городах

Крупнейшие торговые центры в рассмотренных городах

Развлечения в торговых центрах

Меняется концепция шопинга: из совершения покупок шопинг превращается в процесс получения эмоционального опыта, и соответственно растет востребованность развлекательно-досуговой составляющей в торговых центрах. Уникальность и размер развлекательной составляющей в ТРЦ также может свидетельствовать о степени развитости локального рынка, характеризуя преобладающий уровень потребления потенциальных покупателей, финансовые возможности девелоперов.

Какие развлечения есть в крупнейших торговых центрах рассмотренных городов.

• «Замок», Минск: каток, кинотеатр, детский центр, концерт-холл
• «Авиапарк», Москва: 13 развлекательных центров, аттракционы (среди них зеркальный лабиринт, аэротруба, авиационные симуляторы, батутный центр), аквариум, каток, квесты (7 квестов, интерактивная выставка, семейная игра), кинотеатр, кулинарная студия, студия семейной фотографии, фитнес (футбольный манеж, фитнес клуб, кроссфит зал, студия танцев)
• «Мега Дыбенко», Санкт-Петербург: кинотеатр, каток, аттракционы (среди них конструкторская площадка, парк виртуальных развлечений), детский развлекательный центр, школа ремесел
• Lavina Mall, Киев: семейный развлекательный парк (19,5 м²), кинотеатр
• Riga Plaza, Рига: кинотеатр, развлекательный центр, детский центр
• AKROPOLIS, Вильнюс: казино, игровые автоматы, кинотеатр, боулинг, аттракционы, детский центр, каток
• Ülemiste Centre, Таллин: детский центр, труба для катания.

Выводы

Исходя из сравнения рынков торговой недвижимости Москвы, Киева, Минска и столиц Прибалтики можно сделать следующие выводы:

1. Москва существенно лидирует в абсолютном выражении по количеству торговых площадей. Хотя, если сравнивать по таким относительным показателям, как количество торговых площадей на совокупную начисленную зарплату или на количество международных брендов, то окажется, что в Москва отстает: либо объектов не так много, либо зарплаты слишком высокие. При этом в Минске наоборот — в абсолютном выражении площадей не так много, но в относительном — либо зарплаты низкие при соотнесении с зарплатами.

2. Россия — бесспорный лидер по количеству официально представленных международных брендов, Минск — в числе отстающих. Однако при сопоставлении с имеющимися площадями оказывается, что как в Минске, так и в Москве — брендов могло быть больше или площадей меньше.

3. По качественным характеристикам рынка: крупнейшие объекты с крупными и разнообразными развлечениями — в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве. В Вильнюсе, например, при наличии сравнительно крупных объектов, развлекательная составляющая представлена не так масштабно. Объяснять это можно различными причинами: от уровня конкуренции на локальном рынке, до потребностей и предпочтений посетителей ТЦ, наличием потенциальных операторов разнообразных развлечений. Тут в целом можно констатировать, что рынки торговых центров крупнейших городов качественно отличаются от рынков небольших городов и Минска, которые похожи на рынки второстепенных городов, а не столиц.

4. В Москве и Санкт-Петербурге уровень ставок аренды ощутимо выше чем, например, в Минске или городах Прибалтики. Но учитывая большой удельный вес развлекательных площадей, а также некоторые особенности девелопмента, это еще не свидетельствует о более высокой доходности в этом сегменте.