Прогноз Colliers International: что ждет рынок коммерческой недвижимости Минска в 2015

После введения новых правил валютного регулирования на столичном рынке коммерческой недвижимости потери пока несут только девелоперы. Что произойдет дальше – о возможных сценариях рассказал Андрей Алешкин, директор брокерского подразделения Сolliers International в Беларуси.

– Сейчас рынок коммерческой недвижимости замер и ждет дальнейшего развития событий.

• 30% сбор за покупку валюты фактически уменьшил выручку арендодателей (девелоперов). При этом они не пытаются поднимать арендную плату за помещения путем перезаключения договоров или иными средствами. Они понимают, что рост ставок создаст дополнительные сложности для арендаторов, в том числе и ритейлеров, увеличивая их и без того возрастающие затраты
•  В первую очередь, пострадали те, кто привлекал для строительства валютные кредиты.
• Однако говорить о возникновении проблем по уплатам по кредиту тоже рано. Как правило, банки кредитуют проекты, обеспечивающие покрытие долга с коэффициентом 1,5. Исключения возможны, если объект недвижимости  начал работать недавно. В  этом случае девелоперы могут столкнуться с нехваткой средств.

Дальнейшее развитие событий возможно по нескольким вариантам.

Сценарии-2015

Увеличение официального курса Национального банка. Повлечет рост общего уровня цен без текущих ограничений. Уровень ставок аренды в евро если и снизится, то незначительно (до 10%). Возможно замедление развития рынка и увеличение вакантных площадей. Существенного ущерба рынку не предвидится.

Сохранение текущей ситуации. Продавцы товаров и услуг будут ограничены в увеличении цен, сохранится разница между фактической стоимостью валюты и курсом Нацбанка. В этой ситуации ритейл будет нести убытки, девелоперы, особенно имеющие валютные кредиты, будут пытаться поднять цены за аренду в рублях, что будет сделать непросто. В результате возможны:

• рост проблемных валютных кредитов;
• обращение взысканий на объекты и проекты;
• стагнация на рынке коммерческой недвижимости.

Иные непредсказуемые ситуации, заставляющие арендатора или арендодателя нести убытки. Тут сложно строить прогнозы, по умолчанию собственники и девелоперы будут ждать прояснения ситуации.

Новые правила валютного регулирования увеличили страновые риски для проектов в Беларуси, нанесли удар по ее репутации в глазах западных инвесторов. Если также принять во внимание активные действия Минтрога в последнее время, можно констатировать, что многие международные торговые операторы озадачены. Вопросы о входе в страну популярных мировых торговых брендов могут отодвинуться еще на некоторое время. Белорусам за большинством брендовых товаров придется по-прежнему ездить за границу.

Тренды-2015

Для каждого из сегментов рынка выделю общие для различных сценариев тренды:

Рынок офисной недвижимости. Будет нивелироваться начавшаяся положительная тенденция к снижению доли проектов, возводимых путем долевого строительства.

• Для девелоперов снова станет актуальной проблема очень дорогих кредитов и, соответственно, невозможность продвигать проекты самостоятельно.
• Для прочих участников рынка, в том числе малого бизнеса, недвижимость останется одни из основных видов сбережений. Иные  механизмы, например, фондовый рынок, слабо развиты.

Рынок торговой недвижимости. Рост вакантности не только из-за роста предложения. После потребительского ажиотажа последней декады декабря, в январе-феврале 2015 будет «потребительская яма». При падении товарооборота и под влиянием курсовой нестабильности магазины будут оптимизировать свое размещение, может начаться борьба с собственниками за арендные ставки.

Отсутствие сильных международных торговых брендов добавит серьезных трудностей девелоперам крупных торговых центров. Учитывая, что многими международными операторами было принято принципиальное решение о входе в Беларусь, рынок ожидает их прихода, но, как я уже говорил, сроки возможно сдвинутся.

Рынок складской недвижимости. В отличие от 2011 года, когда этот рынок первым отреагировал на финансовый кризис глобальным ростом вакантности (по отдельным объектам до 50-70%), в настоящее время он будет более стабильным. Это стало возможным благодаря качественному росту в 2012-2014. Тогда  основными арендаторами складских комплексов стали профессиональные логистические операторы. Сейчас они не пойдут на резкий сброс оперируемых площадей.

• Проблемы могут возникнуть у низкокачественных объектов.
• Вырастет срок позиционирования новых объектов, введенных в конце 2014 и планируемых к запуску в 2015..