Как избежать неожиданного доначисления налогов после продажи недвижимости. Отвечают «Степановский, Папакуль и партнеры»

Считается, что при сделках с недвижимостью наименее защищен покупатель. Однако продавец – юридическое лицо может столкнуться с непредвиденной проблемой – пристальным вниманием налоговых органов. Когда это случается и как избежать негативных последствий, рассказывает руководитель налоговой практики, партнер адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры» Елена Сапего и помощник адвоката Алексей Король.

– В последнее время налоговая усилила контроль за сделками с недвижимым имуществом. Предмет проверок – соответствие суммы сделки рыночной цене продаваемого объекта. Если объект продан существенно ниже рынка, это может грозить компании экономическими потерями.

Пример. В результате недавней проверки налоговой инспекцией одной из столичных компаний выяснилось, что близкие родственники директора организации (жена и сын) приобрели у нее две квартиры в 2,4 раза дешевле рыночной стоимости (1,49 млрд рублей против 3,62 млрд). В итоге инспекторы доначислили компании налог на прибыль в сумме 331,8 млн рублей.

Штраф за занижение

Полномочия проверять сделки на соответствие рыночной цене возникли у налоговиков в 2012 году – после того, как в налоговое законодательство было введено понятие «трансфертного ценообразования» – т.е. механизма определения цены на товары (работы, услуги) для целей налогообложения.

Соответствие цен может быть проверено только при выездной инспекции – по месту нахождения юридического лица.

Порог допустимого отклонения цены продажи от рыночной определяется Налоговым кодексом. Если фактическая разница больше этого порога, налог на прибыль от сделки исчисляется налоговым органом как если бы цена продажи была рыночной.

Это приводит к экономическим потерям продавца, ведь потребовать у покупателя доплатить соответствующую разницу уже нельзя.

Кто в зоне риска

Правила трансфертного ценообразования распространяются только на ряд сделок. В случае с реализацией недвижимости контролю подлежат лишь те, в рамках которых юрлицо отчуждает недвижимость юридическим или физическим лицам.

Так что, например, если вы как физическое лицо решите продать своему другу квартиру в Минске по 200 долларов за м²., то налоговая, конечно же, обратит на эту сделку внимание, однако никаких мер не предпримет.

Вот критерий, по которому может быть доначислен налог: цена сделки по реализации недвижимого имущества отклоняется в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены на объекты недвижимости на дату реализации.

Рекомендации

Мы всегда рекомендуем продавцам недвижимости обращать внимание на формирование цены реализации, чтобы она была близка к рыночной.

Однако на практике рыночная цена не всегда очевидна. Поэтому мы рекомендуем продавцу всегда иметь действительное заключение об оценке продаваемого объекта.

Проект изменений в Налоговый кодекс

Механизмы контроля над применением трансфертного ценообразования постоянно совершенствуются, а круг сделок, подлежащих контролю со стороны компетентных органов, расширяется.

Недавно на сайте Минфина был размещен проект изменений в Налоговый кодекс, согласно которым контроль над сделками с недвижимостью будет усилен.

В чем это будет выражаться:

1. В перечень контролируемых включены сделки не только по продаже, но и по приобретению недвижимого имущества компаниями у юридического или физического лица. В этом случае налоговая будет проверять цену сделок с недвижимым имуществом на предмет ее завышения. Логика законодателя такая: завышая цену сделки, покупатель формирует размер амортизационных отчислений с завышенной цены, которые ежемесячно относит на затраты. Как следствие, уменьшается выплачиваемый в бюджет налог на прибыль.

2. Контролируемыми сделками станут:

• Сделки по реализации или приобретению, при которых дольщику передается объект долевого строительства.
• Сделки по реализации или приобретению, в которых владельцу передаются жилищные облигации на жилое и (или) нежилое помещение. Для таких сделок цена должна отклоняться более чем на 20% от рыночной цены на идентичное (однородное) недвижимое имущество.
• Сделки по реализации или приобретению жилищных облигаций в процессе их обращения (кроме операций эмитентов с облигациями собственной эмиссии), совершенные после госрегистрации создания объекта строительства (допустимое отклонение – снова не более 20% от рыночной цены на жилые и (или) нежилые помещения).
• Сделки по уступке права требования по договору создания объекта долевого строительства, совершенные после госрегистрации его создания (и снова – цена сделки не должна отклоняться более чем на 20% от рыночной цены на жилые и (или) нежилые помещения).

3. Сделки будут проверяться не только при выездной, но и при камеральной проверке – то есть при такой, которая проводится по месту нахождения налогового органа. Основание для заключений налоговой в этом случае – данные налоговых деклараций (расчетов), деклараций о доходах и имуществе и других документов, полученных налоговым органом в соответствии с законодательством, без предписания на проведение проверки.

4. Контроль за сделками по приобретению/реализации недвижимости будут осуществляться без уведомления контролируемого субъекта.

Важно знать

Контролируемыми являются сделки по реализации недвижимого имущества. Но в практике налоговых органов под реализацией понимается не только купля-продажа, но и, к примеру, выплата участнику организации дивидендов через передачу недвижимого имущества.

Так что цена такого недвижимого имущества также не должна существенным образом отличаться от рыночной цены.